nieuws

Bouwpartners Vathorst werken samen als in een huwelijk

woningbouw

Bouwpartners Vathorst werken samen als in een huwelijk

Als kind speelde hij al met blokjes, steentjes en schelpen en bouwde hij steden. Afzwaaiend Vathorst-directeur Wim van Veelen (56) glundert als hij eraan terugdenkt. “Ik zei tegen mijn vriendjes: gaan jullie maar even buiten spelen, dan ga ik iets nieuws maken.”

Wim van Veelen is een tevreden man. Onlangs fietste hij nog met zijn
kleindochter door de wijk. “Het grootste genot”, zegt hij. Liet hij zien wat opa
heeft gemaakt. Kon ze het waarderen? “Nou, daar is ze nog te klein voor.” De
12,5 jaar die hij aan het roer stond bij Ontwikkelbedrijf Vathorst geven hem een
voldaan gevoel. De Vinex-wijk aan de rand van Amersfoort wordt door velen gezien
als een van de meest geslaagde Vinex-locaties. Professionele bezoekers uit de
hele wereld komen geregeld buurten. Zwarte bladzijden? Die zijn er eigenlijk
niet, meent de voormalig directeur. En wat wel fout ging, werd veroorzaakt door
van buiten komend onheil. Zoals de biomassacentrale die er niet mocht komen. Een
teleurstelling. Of de bouwplanning die door verschillende economische crises
verstoord werd.

Achteraf

Heeft Van Veelen dan nergens spijt van? Na enig nadenken: “Ja, soms zie je
achteraf toch dat iets niet goed gekozen is. Zo reed ik vanmorgen met mijn auto
door een buurtje, waar wij bewust gekozen hebben voor eenvoudige betonnen stenen
in plaats van hoogwaardiger materialen. Dat zou beter aansluiten bij de
bestaande directe omgeving, was onze gedachte. Misschien dat de bewoners in de
straat er geen problemen mee hebben, maar voor mij geeft het zo’n straat toch
minder uitstraling.” Hij wil graag met een fietstocht laten zien wat er van de
Vinex-wijk is geworden. Dus rijden we op een zonnige doordeweekse middag langs
grasvelden vol spelende kinderen, moderne schoolgebouwen, met graffiti versierde
theaters en op Venetië geïnspireerde grachtjes. Soms over speelse fietspaadjes,
soms over onverharde wegen waar Vinex nog niet helemaal finito is. Maar ook
langs dure woningen die al weer een tijdje te koop staan en door de straten die
het nét niet zijn geworden. Hoewel Heijmans en Dura Vermeer nog flink aan het
bouwen zijn en een woest weiland met stapels rioolbuizen verraadt dat er nog
deelplannen wachten op uitvoering, vergeet je dat ruim tien jaar geleden op deze
plek alleen akkers en graslanden lagen. Zo’n zesduizend van de ruim tienduizend
geplande woningen zijn opgeleverd. Precies twaalf jaar geleden werd de
publiek-private samenwerking gestart. Ontwikkelbedrijf Vathorst heeft twee
vennoten: de gemeente Amersfoort (50 procent) en een consortium (50 procent) van
vijf bouwpartijen: Heijmans, woningcorporatie de Alliantie, AM, Bouwfonds en
Dura Vermeer. “Ondernemende gebiedsontwikkeling”, noemt Van Veelen het. “De
vennoten hebben gekozen voor een bedrijfsmatige aanpak. Daarmee hebben we bewust
afstand genomen van de traditionele benadering waarbij allerlei
uitwerkingsbeslissingen tot politieke afwegingen leidden en niet het resultaat
telt maar het compromis.”

Efficiency

Een kleine organisatie met twaalf medewerkers kreeg de ruimte van de vennoten
om de wijk te bouwen. “Ik weet dat bij nabijgelegen Vinex-locaties met een
vergelijkbare jaarproductie soms wel honderd mensen aan het werk zijn, waaronder
veel externen. Dan zijn de voorbereidingskosten veel hoger. Reken maar uit als
je tien jaar aan het werk bent: je bent zo tientallen miljoenen euro extra
kwijt. En wat je aan het proces uitgeeft, kun je niet aan het product besteden.
In Vathorst komen wij uit op 22 procent voorbereidingskosten.” De efficiency
blijkt ook uit een goed gevulde voorzieningenpot. Drie jaar geleden zat er zo’n
50 miljoen euro in. Een risicoanalyse toonde aan dat dit meer dan voldoende was
om gezond de eindstreep te halen. Gezamenlijk werd besloten om 20 miljoen euro
aan de vennoten uit te keren. “Inmiddels weten wij beter. De resterende
voorzieningen hebben wij nodig om deze crisis zonder kleerscheuren door te
komen, naast enkele planoptimalisaties die besparingen opleveren.” Want ook in
Vathorst is de woningverkoop en dus ook het bouwtempo fors teruggevallen. Van
Veelen wijst naar een stuk ruwe bouwgrond dicht bij het winkelcentrum. “Daar
zouden op dit moment eigenlijk winkels, woningen en een parkeergarage gebouwd
moeten worden. Je ziet nu een hapering bij het oppakken van grote projecten.”
Hij is tevreden over de samenwerking tussen de vennoten. “In Vathorst heeft de
gemeente haar private partners heel bewust gekozen op basis van hun prestaties
elders in de stad. Het committent is altijd groot geweest. Risico’s en
resultaten worden samen gedeeld. Het is ook motiverender als je als ontwikkelaar
je inbreng kunt leveren bij de gehele locatieontwikkeling. Ook het bijsturen
gaat makkelijker. Net als in een huwelijk moet je ook aan zo’n zakelijke
samenwerking werken”.

Oude eik

De vennoten hakten de knoop door over de ambitieuze grachtenstad met bijna
vijfduizend woningen na een gezamenlijke excursie naar Venetië. “Een groot
risico. Achteraf blijkt het een succes geworden. Een mooi moment in de
samenwerking”, herinnert hij zich. Flexibiliteit is inmiddels het sleutelwoord.
Dat is lastig in het land van gedetailleerde masterplannen. “Duidelijk is dat de
afzetbaarheid minder gegarandeerd is dan voorheen. Dat vraagt om flexibeler
plannen en om de bereidheid van politiek en burgers de daarmee gepaard gaande
onzekerheid te accepteren.” Bruggen vervangen door duikers zal daarbij niet op
weerstand stuiten, maar als functies of prijsklassen veranderen, wordt al snel
teruggegrepen op verworven rechten, merkt hij. Toch zijn sommige onderwerpen in
Vathorst heilig. Groen bijvoorbeeld. Zo is bij de start van Vathorst ervoor
gekozen bestaande bomen en houtwallen erin te passen. De grote oude eik pal
naast de pas geopende bibliotheek is een van de bewijzen van het succes. “Zo’n
plek leeft dan vanaf het begin”, zegt de voormalig directeur. We fietsen langs
enkele riante twee-onder-eenkappers. Werk van Heijmans. Van Veelen prijst de rol
van het Brabantse bouwbedrijf. “Heijmans heeft de afgelopen jaren echt zijn nek
uitgestoken.” Woningontwerpen van een hoge kwaliteit krikken het aanzien van
Vathorst op. “Het is jammer dat Heijmans daar nu ook een prijs voor moet
betalen.” Veel dure woningen staan nog te koop. Om deze kwijt te raken zijn
flinke kortingen nodig, weet Van Veelen. Prijsverlagingen van 10 tot 20 procent
zijn gangbaar. Grote reclameborden naast de woningen bieden “lentevoordeel” aan.

Boeren

“Het een leuke tijd geweest”, zegt Van Veelen als we het eindpunt van de
route naderen. Hij zwaait naar een bewoonster die een praatje maakt op straat.
Die zwaait vriendelijk terug. “Dat is een van de oorspronkelijke bewoners uit
Hooglanderveen die plaats moest maken voor Vathorst.” Zijn gedachten gaan terug
naar de opstartfase van de wijk. De boeren – type ruwe bolster, blanke pit – uit
Hooglanderveen en Nijkerk toonden zich stevige onderhandelaars. “Ik werd zelfs
achterna gezeten met een buks”, herinnert de Vinex-directeur zich. “Maar toen de
zaak gedaan was, heb ik jaren achtereen met kerst een kaartje gekregen.” De
verwerving werd succesvol afgerond, zonder onteigening en zonder vertraging voor
de realisatie, stelt de voormalig directeur tevreden vast. Veel jonge boeren
zijn met goed gevulde portemonnees naar Friesland vertrokken. De oudere boeren
kochten villa’s aan de rand van Vathorst. Het bouwen kon beginnen. n

Wim van Veelen

Wim van Veelen (56) leidde samen met mede-directeur Frans van der Horst 12,5
jaar de ontwikkeling van Vinex-wijk Vathorst in Amersfoort. Op 31 mei nam Van
Veelen afscheid en stapte hij over naar adviesbureau Berenschot. Hij wilde
altijd stedenbouwer of architect worden. Toch werd hij het niet. “Ik was daar
niet bèta genoeg voor.” Via Multi Vastgoed, KPN Vastgoed, ING Real Estate en
Bouwfonds kwam hij december 1997 als directeur bij Ontwikkelingsbedrijf Vathorst
terecht.

Vathorst

Vathorst is een Vinex-wijk bij Amersfoort. De wijk wordt gebouwd in de
periode 2001-2014 door Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV), een publiek- privaat
bedrijf met twee aandeelhouders: de Gemeente Amersfoort (50 procent) en een
consortium (50 procent) van vijf marktpartijen: Heijmans, de Alliantie, AM,
Bouwfonds en Dura Vermeer. De wijk moet uiteindelijk elfduizend woningen
herbergen met 30.000 bewoners. Vathorst wordt gezien als een van meest geslaagde
Vinexwijken in Nederland.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels