nieuws

‘Ik hoop voor ons dat Bouwfonds failliet gaat’

woningbouw Premium

‘Ik hoop voor ons dat Bouwfonds failliet gaat’

Een corporatie kan beter dan een zorginstelling rekening houden met het toekomstig gebruik van een gebouw, vindt Lex Janssen van De Woningstichting. “Je moet bouwen op veranderbaarheid. Kunnen bijvoorbeeld studenten in een zorggebouw wonen als er geen behoefte meer is aan zorg?”

Lex Janssen is een uitgesproken volkshuisvestingsman. Van de oude stempel.
Nog opgeleid door good-old Hugo Priemus. We spreken over de jaren voor de
bruteringsoperatie van 1995, toen corporaties nog taakgerichte organisaties met
exclusieve marktrechten waren die in nauwe samenspraak met gemeenten de
woningmarkt bestierden. “Als je een probleem had, dan belde je iemand op.Er zat
altijd wel ergens bij het ministerie een volkshuisvestingsvriendje die het
antwoord wist. Het doel, kwaliteit en betaalbare woningen, was voor iedereen
hetzelfde”, herinnert Janssen zich. Die makkelijke omgeving is er niet meer.
“Met de BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector – red.) kregen we een vaag
instrument in handen. Leefbaarheid en zorg werden opeens werkgebieden voor
corporaties. Kwaliteitseisen vanuit de overheid waren niet meer nodig, want
corporaties maakten toch prestatieafspraken met gemeenten? Nou, dat werden al
heel snel intenties.” Gemeenten hebben inmiddels hun volkshuisvestelijke taken
geminimaliseerd omdat het jarenlang geen thema was. Tot Janssens schrik zit er
nu bijna niemand meer met inhoudelijke kennis. “We zijn overgeleverd aan de door
de gemeenten ingehuurde krachten van de ingenieursbureaus, de DHV’s van deze
wereld. Gemeenten hebben geen volkshuisvestelijk geweten meer. De kennis en het
belang is verschoven naar de grondbedrijven. Je hebt nu wethouders die alleen
maar naar opbrengsten kijken”, beklaagt Janssen zich. Hoe de woonwijken van de
toekomst eruit zien moeten de corporaties maar oplossen. Het natuurlijke
partnerschap met gemeenten is volgens Janssen verdwenen.

Professioneel vastgoedmanagement

Zelf is de directeur meegegaan met zijn tijd. Zes jaar geleden rondde hij een
universitaire studie af met als eindscriptie “dynamisch vastgoedmanagement”.
Sindsdien staat er MRE achter zijn naam, Master of Real Estate. Corporaties
hebben volgens hem professioneel vastgoedmanagement nodig, zodat het verdiende
rendement gebruikt kan worden voor maatschappelijke doelen. Veel corporaties
hebben er nog weinig kennis van, stelt hij. “Vastgoedmanagement is een vak in
ontwikkeling in Nederland, overigens ook bij de commerciële partijen.” De
directeur van de Wageningse corporatie pleit voor een actieve rol van
corporaties als het gaat om het aantrekken en ontwikkelen van maatschappelijk
vastgoed. Kinderopvang, buitenschoolse activiteiten, buurtactiviteiten en zorg
zou in gebouwen van corporaties kunnen plaatsvinden, vindt hij. “Doe je vastgoed
over aan corporaties”, roept Janssen op. Daar zit de kennis. Althans, daar hoort
de kennis te zitten. Waarom gebeurt dit dan niet? “Angst, macht. Men is bang
voor het nieuwe. En bang ook om invloed te verliezen.” Ook het gemeentelijk
vastgoed, zoals politiebureaus en gemeentehuizen, ziet Janssen graag naar
corporaties verschuiven. “Een schoolgebouw kun je ’s avonds verhuren aan
opleidingsinstellingen. Een school zelf weet niet goed hoe je dat moet
aanpakken. Als een corporatie eigenaar is, wordt het exploiteren van
maatschappelijk vastgoed logischer.” Een corporatie kan ook beter dan
bijvoorbeeld een zorginstelling rekening houden met toekomstig gebruik van een
gebouw. “Hoe specifieker je bouwt, hoe groter de risico’s. Bij een zorggebouw
moet je je bijvoorbeeld afvragen: kunnen er studenten in als er geen behoefte
meer is aan zorg? Je moet bouwen op veranderbaarheid. Is een gebouw alternatief
aanwendbaar voor bijvoorbeeld een andere doelgroep? Zo niet, dan moet je werken
met langdurige huurcontracten en vast geïndexeerde huren. Anders loop je te veel
risico.”

Servatius

Een groot risico liep de Maastrichtse corporatie Servatius bij het bouwen van
de campus. Het project is stopgezet vanwege een miljoenenoverschrijding van het
budget. “Je weet dat je een risico loopt als je een buitenlandse architect
inhuurt, dat heeft de geschiedenis intussen wel geleerd. Als je dat niet weet
ben je naïef. Zo’n architect is niet op de hoogte van het bouwbesluit en de wet-
en regelgeving in Nederland. Dus moet je een regelgevingsmanager ernaast zetten.
Verder is een buitenlandse architect minsten twee keer zo duur.” De regelgeving
is overigens doorgeschoten in Nederland, vindt Janssen. “Van zo’n doorgeflipt
land op het gebied van bouwregelgeving als Nederland bestaat er geen tweede in
Europa.” Of de corporaties in de toekomst die rol kunnen spelen die Janssen voor
ogen heeft, is de vraag. De financiering van onrendabele toppen is volgens de
directeur door de laatste belastingmaatregelen en heffingsbijdrage van het
kabinet ondoenlijk geworden. “Het bouwen van woningen met grote onrendabele
toppen komt tot stilstand”, voorspelt hij. “De grondprijzen zijn daarnaast de
laatste jaren in een steile lijn omhoog geschoten. Het aanbod aan grondgebonden
eengezinswoningen onder de twee ton is de afgelopen tien jaar dramatisch klein
geworden. Mijn zoon van 23 kan niets kopen. En als er al wat is, is het zó
klein.” Voor onderhoud is er wel goed nieuws. “De prijzen zijn nu gunstig. Bij
De Woningstichting gaan we nu gas geven met onderhoud.” Zorgen heeft hij ook
over de financiering van projecten door het verkopen van woningen. Verpaupering
ligt op de loer. “De woningen die ik verkoop liggen onder meer in toekomstige
stadsvernieuwingswijken. Door te verkopen heb ik er geen grip meer op. Dat stuit
me tegen de borst. Het is zó’n spanningsveld, dat is ongelooflijk. En je zult
wel moeten verkopen, anders kun je je doelstellingen helemaal niet halen.” Dat
de woningmarkt niet functioneert, wordt volgens de directeur door de crisis
manifest. “Op doorstroming zit een slot. Zo lossen we ook het fileprobleem niet
op. Iedereen blijft elke dag maar weer van A naar B rijden.” Zelf kan De
Woningstichting ook niet goed aan de huisvestingsvraag voldoen. Janssen zou er
veel voor over hebben als de marktsituatie zich weer normaliseert. “Bouwfonds
heeft in het verleden van de Universiteit Wageningen grond gekocht voor prijzen
waar je niet goed van wordt, zo hoog. Ik hoop eigenlijk dat Bouwfonds en andere
ontwikkelaars failliet gaan, dan krijgen wij weer kansen. Dat vinden meer
corporaties, kan ik je vertellen. Dat is het cynische van deze tijd: dat ik baat
heb bij de ondergang van anderen. Afschuwelijk eigenlijk.”

Reageer op dit artikel