blog

‘Betrek burgers bij woningbouwplannen’

woningbouw 707

‘Betrek burgers bij woningbouwplannen’

Er wordt – ook in het kader van een nieuw regeerakkoord – heel wat gediscussieerd over nieuwbouw en de toenemende druk op de bestaande woningvoorraad. Dat is goed nieuws na een periode waarin dit onderwerp min of meer werd vermalen door berichtgeving over transitie van kantoorgebouwen en bedrijfsterreinen, verduurzaming en de beschikbaarheid van woningbouwlocaties in of juist buiten de stedelijke invloedssfeer.

Maar wat jammer is dat toekomstige (maar ook huidige) bewoners – die toch de primaire doelgroep van dit maatschappelijk relevante debat zou moeten vormen – nauwelijks in de gelegenheid komen hun ideeën, wensen en eisen op het gebied van wonen te uiten en te vertalen in woningbouwprogramma’s. In de nieuwe Omgevingswet is burgerparticipatie trouwens wel verankerd, maar dat is vooralsnog vooral theorie. De Social Impact Assesment – zoals die uit Amerika is komen overwaaien – kan in dat verband zijn waarde in het belang van de volkshuisvesting bewijzen.

Burgers weten hun belangen steeds beter te verdedigen

Volgens recente berekeningen bedraagt het huidige woningtekort zo’n 800.000. Een fors aantal dat niet op zeer korte termijn kan worden gerealiseerd, wetende dat de woningbouwproductie – mede door de economische crisis – op een historische dieptepunt is beland. Daarbij spelen nog steeds allerlei langdurige procedures die vooral te maken hebben met de locatiekeuze en bestemmingsplannen in relatie tot nieuwbouwplannen. Burgers en belangengroepen weten gelukkig hun belangen steeds beter te verdedigen wanneer – zoals bijvoorbeeld bij de geplande nieuwbouw voor de Amsterdamse regio in de Bovenkerksepolder of het natuurgebied het Twiske – natuur of milieu in het geding is.

 De overheid heeft het zichzelf behoorlijk moeilijk gemaakt

Het gaat daarbij lang niet altijd meer om het not-in-my-backyard-syndroom, want de overheid zelf heeft het zich beleidsmatig bij vele potentiële bouwlocaties – ook in binnenstedelijke gebieden – behoorlijk moeilijk gemaakt. Daarvoor zijn overigens goede gronden, zoals aangegeven in Natura-2000 of als rijksbeschermd stadsgezicht.

Niettemin is duidelijk dat ook de overheid op korte termijn keuzes moet maken. Grootschalig slopen en nieuwbouw maar ook de (vaak kostbare) transformatie van kantoorgebouwen leveren te weinig soelaas op om de druk op de woningmarkt te verkleinen, het probleem van het scheefwonen is moeilijk oplosbaar net zoals het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. De kwetsbare en nu beperkte (investerings)positie van woningcorporaties maakt bovendien dat de sociale huurwoningmarkt nauwelijks in beweging komt. De roep om huurwoningen in het middensegment wordt groter en groter. En zeker niet alleen in de grote steden in de Randstad, maar ook in steden als Zwolle of Groningen is het vrijwel niet mogelijk om betaalbare huurwoningen te krijgen.

De maatschappelijke urgentie is groot en serieus

Er zal dus op grote schaal nieuwbouw moeten worden gepleegd in een mengvorm van sociale huurwoningen en eigen woningen. Hoogbouw zal daarbij vooral in stedelijke gebieden voor het nodige volume moeten zorgen, temeer daar de kritiek op vinex-achtige wijken geen generiek pleidooi vormt om in laagbouw te volharden. Dat betekent dat nieuwbouwlocaties van enige omvang zullen moeten worden ontwikkeld, ook op locaties die nu nog om allerlei redenen ruimtelijk gezien niet ideaal zijn.

Voorzieningen, bereikbaarheid, milieu of werkgelegenheid spelen daarbij een rol die echter opnieuw zal moeten worden overwogen. Dat is een pijnlijk proces, dat niet in een juridisch/planologisch moddervechten moet gaan ontaarden. Daarvoor is de maatschappelijke urgentie voor het oplossen van de woningnood te groot en te serieus. Langer talmen is niet meer aan de orde, wat woonvisies en nota’s ook allemaal mogen roepen.

Welke kwalitatieve wensen hebben toekomstige generaties bewoners?

Gemeenten zullen over hun eigen grenzen en belangen (grondexploitatie) moeten heen kijken en zullen sturend en stimulerend moeten willen optreden in het belang van de volkshuisvesting. En natuurlijk zal nog meer dan ooit gekeken moeten worden naar allerlei ontwikkelingen op het gebied van digitalisering (thuiswerken), woon/werkverkeer (filetax, rekeningrijden enz.) en demografische ontwikkelingen (vergrijzing, verhoging AOW-leeftijd, instroom vluchtelingen enz.) die allemaal (regionaal/lokaal) verschillend uitwerken op de woningmarkt of vormen van gebiedsontwikkeling.

Bovenal zal echter het contact met (toekomstige generaties) bewoners moeten worden gelegd om er achter te komen welke kwalitatieve wensen zij hebben op terreinen als locatie (vlakbij/in de grote stad of op een locatie in juist wat rustiger gebieden), hun woonvoorkeur (hoogbouw of laagbouw, koop of huur of misschien wel tiny houses), verwachtingen (gezinsgrootte, bereidheid om welke huur of hypotheek te betalen, verhuisgedrag enz.).

Het zou wel eens tot verrassende conclusies en maatoplossingen kunnen leiden die de druk op de woningmarkt weliswaar niet zullen afremmen maar wel andere, creatieve oplossingsrichtingen kunnen geven die tot nu toe niet of nauwelijks worden gezien door beleidsbepalers, corporaties of projectontwikkelaars.

Hier doet zich een kans voor, ook om te voorkomen dat er gebouwd wordt voor de leegstand of dat er gebouwd in kwetsbare gebieden.



 Drs Robbert Coops is sociaal geograaf (Coops Public Affairs).

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels