artikel

‘Zet een rem op de woningbouw!’

woningbouw 6

De hausse in de woningbouw maakt dat bouwbedrijven en toeleveranciers in rap tempo hun capaciteit vergroten. En dat is dom, betogen Michel van Eekert en Robert Peels. Want op een woningtekort volgt altijd een overschot. Met het huidige tempo zit de bouw in 2025 weer in een diep dal. 

Er heerst koortsachtige activiteit op de woningbouwplaatsen in Nederland. De prijzen van bestaande en nieuwe woningen rijzen de pan uit, met name in de grote steden. Jonge mensen, die bij hun ouders zijn blijven wonen zolang de prijzen daalden, komen massaal de markt op en trekken de woningen uit handen van de ontwikkelaars.

Hausse

Er is een tekort aan bekwame bouwvakkers aan het ontstaan en voor sommige bouwelementen lopen de levertijden op tot vele maanden. Met andere woorden: de woningbouw in Nederland beleeft een hausse.

Een logisch gevolg hiervan is dat woningbouwers en toeleveranciers hun capaciteit willen uitbreiden. Na jaren van malaise en vele faillissementen, wil bouwend Nederland graag voldoen aan de plotseling sterk gestegen vraag en weer eens geld gaan verdienen. Opgezweept door enthousiaste rapporten, waarin staat dat er nog 1 miljoen woningen gebouwd moeten worden tot 2040, gaan alle remmen los: overheden worden opgeroepen de hypotheekverstrekking niet verder te frustreren, bouwgronden goedkoper te maken en vooral zoveel mogelijk nieuwe bouwlocaties aan te wijzen.

Uit een analyse van de historie van de golfbeweging in de woningbouwproductie en de dynamische prognose daarvoor, blijkt dat het beter is voor de bouwsector en de woningmarkt in Nederland als de woningbouwers hun capaciteit niét uitbreiden en gemeenten de uitgifte van bouwgrond blijven temporiseren.

Van krapte tot overschot

Als de woningbouwcapaciteit en de voorraad bouwgrond wel worden uitgebreid, is het risico groot dat er de komende vijf jaar veel te veel woningen worden gebouwd, waardoor de huidige krapte op de woningmarkt in de vijf jaar erna zal omslaan in een overschot, de vraag naar nieuwe woningen weg zal vallen en de woningprijzen opnieuw zullen dalen. In dit scenario zal de bouwproductie in Nederland rond 2025 gedurende enkele jaren terugvallen naar nul (!) extra woningen per jaar.

De woningbouw golft al meer dan honderd jaar en doet dat rond de langjarige demografische trend van het extra aantal huishoudens. Deze golfbeweging wordt volgens ondergetekenden veroorzaakt door de ruim 2,5 jaar tijdsverloop tussen het initiatief voor een woningbouwproject en het opleveren ervan. Wiskundig kunnen we laten zien dat deze doorlooptijd resulteert in een golfbeweging van vier keer die periode, dus ongeveer 11 jaar, zoals we in werkelijkheid ook zien.

Alweer opgelost

Daar komt bij dat de terughoudendheid van de bouwers om woningbouwprojecten te starten in de periode 2009 – 2013 heeft gefunctioneerd als een ‘verder achteruit getrokken schommel’: het dal van de slinger heeft zich hierdoor verdiept en de golfbeweging is versterkt. Het woningtekort is hierdoor sterk toegenomen en daarom worden nu in rap tempo projecten geïnitieerd. Echter, wanneer al die extra projecten over ruim 2,5 jaar zullen worden opgeleverd, is het tekort ondertussen al weer opgelost en ontstaat een groeiend overschot, met alle gevolgen van dien.

Daarom is het juist goed dat de woningbouwers tegen een tekort aan personeel, bouwelementen en woningbouwgrond oplopen. Ze zouden zich neer moeten leggen bij de huidige capaciteitsbeperkingen. Sterker nog: ze zouden ze tot op zekere hoogte moeten koesteren en de woningnieuwbouwproductie moeten maximeren op 50-55.000 woningen per jaar. Dan kunnen de woningprijzen lichtjes blijven stijgen en kan de bouwindustrie nog decennia op stabiele wijze woningen produceren.



Michel van Eekert is directeur van Buildsight, een marktonderzoeksbureau gespecialiseerd in de bouw. Robert Peels is directeur van Flostock BV, een consultancy in volatiliteitsanalyse.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels