artikel

Vestia draait weer aan alle knoppen

woningbouw 69

Vestia draait weer aan alle knoppen

Woningcorporatie Vestia was ooit de grootste woningbouwer van Nederland. Na het derivatenechec van 2012 was nieuwbouw echter taboe. Bestuursvoorzitter Arjan Schakenbos haalt de schop weer uit de kast.

We zeilen ongelooflijk scherp aan de wind

Als Arjan Schakenbos meer geld had, dan wist hij het wel. “Ik zou meer willen investeren in betaalbare woningen natuurlijk. In Rotterdam-Zuid en Den Haag-Zuidwest bijvoorbeeld. Ik zou ook meer aan innovatie willen doen. Ik ben nog weleens jaloers op mijn collega’s”, zegt de bestuursvoorzitter van de saneringscorporatie uit Rotterdam. Maar het geld is er gewoon niet. “We hebben onze handen vol om ervoor te zorgen dat we weer een gezonde corporatie worden.”

Schakenbos (59) – zonder stropdas, jasje uit – zegt het in een vergaderzaaltje van een half leeg kantoorpand in Rotterdam-Noord. Ooit de zetel van waterbouwer Van Oord. Vestia huurt er drie etages.

Volkshuisvester

Vlak voor het gesprek zat de geboren Eindhovenaar nog aan een lange rij tafels achter een flexplek. Als zijn zilvergrijze, boven het computerscherm uitstekende haren hem niet hadden verraden, zou zijn bezoek hem niet hebben opgemerkt. Nieuw kantoor, flexibel werken. “Scheelt ons 1 miljoen euro”, zegt Schakenbos.

De voormalig eerstedivisiebasketballer (1,98 m), die wegens rug-, knie- en enkelproblemen zijn sportloopbaan en zijn opleiding tot stuurman op moest geven, heeft sinds 2013 de leiding bij Vestia. Vriendelijk, vakkundig, betrokken. Met het hart van een volkshuisvester en het oog van een belegger. Hij werkte onder andere voor woningcorporatie Woonstad Rotterdam en vastgoedbelegger Vesteda.

Voorganger Erik Staal kende hij goed, uit de tijd dat Schakenbos nog bestuurder was bij Woonstad. “We werkten prima samen.” Na de beruchte voorpagina’s, begin 2012, heeft Schakenbos Staal nooit meer gesproken. Ja, één keer. Begin dit jaar zaten ze tegenover elkaar aan tafel in het kader van de schikking. “Puur zakelijk.” Schakenbos en Staal konden elkaar niet vinden over de schuldvraag. Wel in het schikkingsbedrag (Staal betaalt 1 miljoen euro uit eigen zak).

Bankje spelen

Het is de derivatenerfenis waar Schakenbos nog dagelijks mee te maken heeft. Dat het Openbaar Ministerie zich niet richt op de twijfelachtig uitgevoerde zorgplicht van de banken heeft volgens de Vestia-bestuurder geen gevolgen voor de civiele zaken die nog lopen. Schakenbos wil over die zaken niets zeggen. “Alles wat je zegt, kan tegen je gebruikt worden.”

Het is compleet uit de hand gelopen

Maar dat hij nog steeds woest is, is overduidelijk. Als Schakenbos bijvoorbeeld vertelt over die complexbeheerder van in de vijftig, die zijn baan kwijt is en misschien nooit meer nieuw werk zal vinden, klinkt zijn rustige stem feller. “Het is compleet uit de hand gelopen. De derivaten waren niet om een risico af te dekken, maar om bankje te spelen, om te speculeren. Te gek voor woorden.”

Volkshuisvester

De kunst voor Vestia is nu om verder gezond te worden en tegelijk maximaal te presteren. Proberen om weer een beetje een volkshuisvester te zijn. Een woord dat vanaf 2012 een tijdje verboden was; omdat Vestia te weinig uit kon richten. Natuurlijk twijfelt de bestuursvoorzitter van Vestia weleens. Kan het gemankeerde Vestia eigenlijk wel voldoende voor haar wijken en huurders zorgen? “Dat doe ik ‘s avonds tussen twaalf en één, dan denk ik er even vijf minuten over na en dan ga ik slapen.”

Kwestie van accepteren. “Ja, je kunt er lang en breed over praten, maar het zit er even niet in. En het zit er de komende tijd ook niet in. Maar we kunnen wel steeds meer volkshuisvester zijn. We zijn echt op de goede weg. We hoeven ons niet meer te schamen voor wat we doen.”
De herziene Woningwet, waar de Vestia-bestuurder zich heel goed in kan vinden, sluit in ieder geval heel goed aan bij het nieuwe Vestia. “Binnen die kaders kunnen we een heel eind komen.”

Positieve kasstroom

Elk jaar gaat het een “klein beetje” beter, zegt Schakenbos. De 70.000 woningen leveren een positieve kasstroom op. Genoeg om het woningbezit op peil te houden. Wel is de solvabiliteit met 4 procent nog onvoldoende en is er een probleem met de rente. Die is zo laag dat het niet loont om op dit moment leningen af te lossen. De 700 miljoen euro die Vestia verdiende met de verkoop van 20.000 huizen staat nu op de bank. Kosten: 2,5 miljoen euro per jaar aan negatieve rente. Schakenbos: “Het is een krankzinnige wereld: je betaalt geld om ergens geld te stallen.”

Het is een krankzinnige wereld. Je betaalt geld om ergens te stallen

Investeren met de 700 miljoen is geen optie. “Het geld is straks knalhard nodig om de eerste bulk van leningen kwijt te raken.” Vestia betaalt jaarlijks ruim 200 miljoen euro aan rente. Tot 2019 moet 500 miljoen euro afgelost worden. Daarom gaat Vestia het geld kortlopend aan collega’s aanbieden. Via collegiale financiering. Geeft dat vanwege de Vestia-heffing geen scheve gezichten? Schakenbos denkt van niet. Geld laten staan op de bank, dat zou pas onverstandig zijn en Vestia kan er wellicht collega’s mee helpen.

Wel wil Vestia van de nood (lage rente) een deugd maken. Als de corporatie de komende tijd extra woningen verkoopt in de gebieden waar Vestia zich terug wil trekken, wil de corporatie de opbrengsten ervan bijna per ommegaande besteden aan (ver)nieuwbouw van sociale woningen in het nieuwe kerngebied: Haaglanden en Rijnmond met de focus op Den Haag, Rotterdam, Zoetermeer en Delft. Binnen een jaar wil Vestia het geld hebben besteed. “Ook turn key. Het is bijna een swap, het moet wel snel gaan.”

‘Plotjes’

Vestia heeft nog dik vierduizend woningen buiten haar kerngebied in bezit. De beoogde kopers zijn corporaties en beleggers. Zelf is Vestia op zoek naar “plotjes” van dertig tot honderd nieuwe sociale huurwoningen. “Geen rotzooi.” Nieuwbouw komt op die manier weer in beeld. Vestia wil vanaf 2018 weer driehonderd nieuwe woningen per jaar gaan bouwen. “Misschien wel een beetje meer”, zegt Schakenbos. “Maar het zullen nooit meer de aantallen zijn uit het verleden. Dat kunnen we vergeten, daar zijn we niet toe in staat.”

Het investeringspotje is op dit moment gevuld met 75 miljoen euro op kasstroombasis. “Met een beetje geluk gaat dat de komende jaren nog omhoog naar over de honderd miljoen.” Een deel van de bouwprojecten die Vestia in 2012 noodgedwongen in de ijskast moest plaatsen, komt weer tevoorschijn. Zoals het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid. “Die projecten hebben we bijna allemaal weer afgestoft en bij een aantal zijn we al begonnen. Bij een paar gaat zelfs binnenkort de schop in de grond.” Vestia zette in 2012 een streep door de bouw van 4600 woningen in Rotterdam-Zuid.

Dat Vestia financieel gezien weer blosjes op haar wangen krijgt, komt ook omdat de corporatie de grenzen opzoekt van wat mogelijk is, legt Schakenbos uit. “We zeilen ongelooflijk scherp aan de wind. Als corporatie kun je aan vier knoppen draaien: huren, investeringen, verkopen en bedrijfslasten. Wij hebben aan alle knoppen gedraaid.”

Inkomenspolitiek

De huren gingen bijvoorbeeld flink omhoog. Bij mutatie naar 100 procent van de maximaal redelijke huur, “tenzij” (gemiddeld 94 procent). “We houden ons niet bezig met inkomenspolitiek. Dus we vragen wat wettelijk mogelijk is aan huur”, aldus Schakenbos. Met als nadeel dat de betaalbaarheid daardoor zwaar onder druk staat, realiseert hij zich. Een strijd tussen zijn volkshuisvestingshart en zijn beleggershart. “Een enorm spanningsveld.”

Meer lezen in het weekblad?

Meer lezen in het weekblad?
Ook werden er op grote schaal te liberaliseren en sociale huurwoningen aan beleggers verkocht en studentenwoningen aan collegacorporaties. Hij raadt het andere corporaties die willen investeren aan een deel van hun geliberaliseerde, niet-DAEB-woningen te verkopen. Mede onder druk van de verhuurdersheffing. “Daar is niets mis mee. Wel moet je ze verkopen tegen de marktwaarde, zodat beleggers niet voor een dubbeltje op de eerste rang zitten. Met het geld dat je ophaalt, kun je investeren in de bouw van sociale huurwoningen.”

Volgens Schakenbos zijn er zo ongeveer 200.000 woningen van de hand te doen. Is Vestia niet in zekere zin een voorbeeldcorporatie? Zeer sober, hoge huren en verkopen om te kunnen investeren. Schakenbos aarzelt even. “Ik denk niet dat we zo’n grote broek aan moeten doen.”  
Vestia-Project De Velden in Rotterdam. Foto: Guido Benschop


CV

Werkervaring:
2013-heden: Voorzitter raad van bestuur Vestia
2011-2013: CEO Vesteda
2007-2010: Voorzitter raad van bestuur Woonstad Rotterdam
2004-2007: Voorzitter raad van bestuur Woningbedrijf Rotterdam 1996-2004: Managing partner Twynstra Gudde
1985-1995: Adviseur en partner Twynstra Gudde

Nevenfuncties:
Voorzitter raad van toezicht Stichting Kunsthal Rotterdam
Lid raad van toezicht Equipe Zorgbedrijven



 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels