artikel

Herijk het stelsel voor woningwaardering

woningbouw

Herijk het stelsel voor woningwaardering

Het huidige woningwaarderingsstelsel is niet in balans. Er is een ‘gat’ ontstaan tussen de sociale en de vrije sector, met scheefwonen tot gevolg. Een herijking van het stelsel en een herdefiniëring van huurwoningen herstellen de balans, betogen Bert Karel Deuten en Henk Bulstra.

Het woningwaarderingsstelsel is het aangewezen instrument om de problemen op de woningmarkt op te lossen. Met een aanpassing van het stelsel kunnen woningcorporaties hun maatschappelijke taak binnen de sociale sector uitvoeren, zonder een oneerlijke concurrent te zijn van de vrije sector. Het vormt de basis van een goed functionerende woningmarkt.

De maximale huurprijs van sociale huurwoningen wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Met dit stelsel wordt aan een woning punten toegekend op het basis van de energieprestatie, de aanwezige voorzieningen zoals toilet, badkamer enzovoort, de kwaliteit van de omgeving en de grootte van de woning. Hoe meer punten een woning scoort, hoe meer huur er voor de woning gevraagd mag worden.

De liberalisatiegrens ligt op 681,02 euro. Woningen waarvoor minder huur dan dit bedrag wordt gevraagd, zijn sociale huurwoningen. Woningen waarvoor meer huur moet worden betaald zijn geliberaliseerde woningen.

De huursom van de liberalisatie grens correspondeert met 139 stelselpunten. Toch zijn er veel woningen met meer stelselpunten, die toch als sociale huurwoning verhuurd worden. Dat kan, omdat de woningcorporaties dan niet meer dan 681,02 euro huur vragen. In eerste instantie lijkt dit erg sociaal beleid, maar er kleven ook maatschappelijke bezwaren aan. Ten eerste werkt dit huurongelijkheid in de hand. Een woning van 139 stelselpunten punten is net zo duur als een woning van bijvoorbeeld 170 punten. Ten tweede levert dit concurrentievervalsing op voor de vrije sector en werkt zo scheefwonen in de hand. De invoering van de Verhuurderheffing versterkt dit effect.

Waarom ontwikkelen de woningcorporaties überhaupt woningen van meer dan 139 stelselpunten? Dat komt omdat nieuwe woningen moeten voldoen aan het Bouwbesluit, de regels die de minimumkwaliteit van gebouwen vastleggen. Het Bouwbesluit stelt onder andere eisen aan de energieprestatie van een gebouw en aan de omvang van de vertrekken in een woning.

In de combinatie van het Bouwbesluit, het waarderingsstelsel en de liberalisatiegrens schuilt het probleem. Een eengezinswoning die voldoet aan het Bouwbesluit scoort minimaal 148 stelselpunten, 9 punten meer dan de liberalisatiegrens. De ongezonde verhouding tussen sociale en geliberaliseerde markt ligt dus eigenlijk in de regels besloten.

De eerste stap naar een functionerende woningmarkt is het creëren van meer speelruimte voor woningcorporaties. Die ruimte is nodig om onder de liberalisatiegrens ook gezinnen te kunnen bedienen met eengezinswoningen.

Dit kan bereikt worden door minder huur per stelselpunt te rekenen De maximale huurprijs van 681,02 euro voor de sociale sector blijft gehandhaafd, maar dit maximum wordt pas bij meer stelselpunten bereikt. Zo ontstaat een evenwichtige huuropbouw binnen de sociale sector. Als corporaties daarnaast de woningen, die na aanpassing van het waarderingsstelsel nog steeds voor liberalisatie in aanmerking komen, daadwerkelijk liberaliseren, kan ook het gat tussen sociale en vrije sector worden gedicht.

Een nieuwe opgave voor corporaties is om eengezinswoningen te realiseren met een beperkte omvang. Bij typologische onderzoeken is gebleken dat dat typologisch goed kan. Toch is het bijstellen van het programma van eisen voor sociale huurwoningen moeilijk. Maatschappelijke en economische motieven staan vaak lijnrecht tegenover elkaar. Er is een brede discussie nodig over de vraag hoe een moderne sociale huurwoning er uitziet. Een duidelijk beleid van de overheid en goede instrumenten, zoals het herijkte woningwaarderingsstelsel, helpen om de juiste keuzes te maken.

Bert Karel Deuten en Henk Bulstra, Partners bij Sputnik Architecten

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels