artikel

Loslaten puntenstelsel huurprijsbeleid funest

woningbouw Premium

De markt heeft invloed op de waarde van een woning. Koppeling van de huurverhoging aan de woz-waarde, zoals in het regeerakkoord is overeengekomen, is fataal voor de corporaties, meent Bert van Ogtrop. Ook en misschien wel juist voor de sociale huisvesters in krimpgebieden.

Een van de plannen in het regeerakkoord gaat over het marktconform maken van huurprijzen voor sociale huurwoningen. Dit plan betekent een forse beperking van de toekomstige huurinkomsten van de corporaties in krimpregio’s.

Voorgesteld wordt de maximaal redelijke jaarhuur te baseren op 4,5 procent van de woz-waarde. Aangezien de woz-waarde van een woning een weerspiegeling moet zijn van de marktwaarde, kunnen huurwoningen in krappe woningmarkten dus een hogere huur krijgen dan woningen in meer ontspannen markten.

De introductie van marktconforme huren heeft grote gevolgen. Nu wordt bij de huurprijsbepaling uitgegaan van het woningwaarderingsstelsel, ook wel puntenstelsel. Hierbij wordt de maximaal redelijke huurprijs bepaald op basis van objectieve kenmerken van de woning en de woonomgeving. Bijvoorbeeld de omvang van kamers, de uitrusting van de woning, de kwaliteit van de buurt, bijvoorbeeld de hoeveelheid groen of de afstand tot scholen.

In de praktijk liggen de corporatiehuren veelal tussen 70 en 80 procent van de maximaal redelijke huur op basis van het puntenstelsel. Deze methode betekent dat eenzelfde woning in een vergelijkbare buurt in Delfzijl, Apeldoorn of Amsterdam eenzelfde maximaal redelijke huurprijs heeft. Het betekent dus ook dat de verdiencapaciteit van corporaties op dit moment bij een vergelijkbaar bezit geen regionale verschillen kent.

De introductie van marktconforme huren leidt tot grote regionale verschillen. Bijvoorbeeld: de WOZ-waarde van een standaard rijtjeswoning met een gemiddelde huurprijs van stel 500 euro ligt in krimpregio’s als Oost-Groningen of Parkstad Limburg rond 100.000 euro. In het midden van het land loopt dit op tot circa 150.000 euro en in de Randstad is 200.000 euro niet bijzonder.

Dit betekent grofweg dat de maximaal redelijke huurprijs van dezelfde woning in de nieuwe situatie zal variëren tussen de 750 euro per maand voor de huurder in de Randstad en 375 euro per maand voor de huurder in Oost-Groningen.

De gevolgen voor de huurders in de Randstad zijn al vaker voor het voetlicht gebracht.

De gevolgen voor de corporaties in krimpgebieden zijn minstens zo ingrijpend. Hun inkomsten uit huur worden in het nieuwe stelsel fors beperkt. Dit terwijl de beheer- en onderhoudskosten niet substantieel verschillen van die van andere corporaties met hogere huuropbrengsten. Hier komt nog bij dat corporaties in de krimpregio’s een extra opgave hebben. Zij moeten juist investeren in verdunning van hun woningbezit en het op peil houden van de leefbaarheid van wijken. Met name de provincies Groningen, Zeeland en Limburg staan voor een grote krimpopgave gesteld. In deze regio’s is de druk op de woningmarkt laag en neemt in de toekomst onder invloed van vergrijzing en huishoudensdaling verder af. Hierdoor zal de waarde van woningen en daarmee de huurinkomsten van corporaties verder achterblijven bij die in andere landsdelen.

Het verdient aanbeveling om bij de uitwerking van het nieuwe huurprijsbeleid in de sociale sector nadrukkelijk rekening te houden met regionale verschillen in woningmarkten en de opgaven om de kwaliteit van wijken op peil te houden.

Reageer op dit artikel