artikel

Rijk dringt bouwkosten niet terug

woningbouw

Alles moet in het werk worden gesteld om bouw- en grondkosten te beheersen om zo de woningmarkt weer gezond te maken.

De huidige plannen, die het Rijk heeft om de zogenaamde plankosten te
beheersen zijn nobel, maar werken averechts en laten de grondkosten verder
stijgen. Ook de voorgenomen wijziging van het Bouwbesluit werkt op onderdelen
fors kostenverhogend, vindt Frits Nuss. Bij particuliere grondexploitatie maken
ook de gemeenten kosten. Het gaat om kosten die gemeenten maken bij de
voorbereiding, ontwikkeling en begeleiding van projecten. Deze kosten kunnen
gemeenten verhalen op de grondeigenaren, doorgaans ontwikkelaars. Partijen
kunnen hierover vrijwillig afspraken maken. Maar wanneer dat niet lukt, kan de
gemeente kostenverhaal afdwingen en worden marktpartijen verplicht plankosten
aan de gemeente te betalen. Ter bescherming van marktpartijen is het de
bedoeling dat deze kosten via een speciale regeling worden begrenst. Deze
regeling is momenteel in voorbereiding.

Contraproductief

Ondanks de goede bedoelingen om de positie van marktpartijen te beschermen
dreigt er echter een product te komen, dat in de praktijk contraproductief zal
werken. In nog al wat gevallen zullen bij toepassing van de regeling de te
verhalen plankosten hoger zijn dan zij in werkelijkheid zijn. Dit is inmiddels
gebleken uit rekenexercities die NVB samen met leden heeft verricht. Ook is de
kans reëel aanwezig, dat hoewel de regeling bedoeld is om aan te geven wat de
gemeenten maximaal mogen berekenen, in de praktijk het maximum echter toch vaak
dé norm zal worden. En ondanks het feit dat de regeling bestemd is voor
situaties dat partijen niet vrijwillig tot afspraken kunnen komen, zal de
regeling in de praktijk een veel ruimere toepassing krijgen. Dat blijkt nu al.
Terwijl de regeling nog maar een conceptstatus heeft, wordt deze toch al door
verschillende gemeenten toegepast, ook voor situaties waarvoor deze niet bedoeld
is. Marktpartijen voelen zich hierdoor in hun onderhandelingsvrijheid beknot. Al
in 2008 hebben wij bij de minister van Vrom onze zorgen over deze situatie
geuit. Het is dan uiterst zuur om te zien dat er in de conceptregeling die er nu
ligt vrijwel niets met onze opmerkingen is gedaan. Vooral omdat in de afgelopen
twee jaar de situatie op de woningmarkt ingrijpend is gewijzigd. De markt
verkeert immers sinds medio 2008 in een crisis. Inmiddels gloort een licht
herstel. De grote vraag is thans: zal het herstel zich doorzetten? Het is een
utopie te veronderstellen dat de regeling plankosten daar een constructieve
bijdrage aan gaat leveren. Integendeel, door stijging van de kosten is deze
regeling eerder een remmende factor. De grondkosten zullen namelijk toenemen met
als mogelijk gevolg dat de kosten van een nieuwbouwwoning hoger komen te liggen
dan de marktwaarde. Het zal duidelijk zijn dat dit fnuikend is voor een verder
herstel van de woningmarkt. De tijden van snelle economische groei, toenemende
koopkracht, dalende rente, willige banken en steeds maar stijgende
woningmarktprijzen zijn definitief voorbij. De verwachting is dat de
prijsontwikkeling van nieuwbouwwoningen de komende jaren hooguit inflatievolgend
zal zijn. Dat betekent dat de opgave voor de toekomst vooral ligt bij het
beheersen van de bouw- en grondkosten. Zowel bij de private als publieke
partijen. Het gaat dus om een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid. Zo kunnen
marktpartijen de bouw- en grondkosten beheersen door efficiënter te werken, de
faalkosten terug te dringen en genoegen te nemen met lagere winst- en
risicopercentages. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld door residueel te rekenen een
belangrijke bijdrage leveren aan een matiging van de grondkosten en ten aanzien
van de bouwkosten door af te zien van het stellen van extra eisen bovenop het
Bouwbesluit. En het Rijk heeft vooral met zijn wet- en regelgeving, zoals nu met
de plankostenregeling, invloed op de grond- en bouwkosten. Maar ook met het
Bouwbesluit heeft het Rijk grote invloed op de kostenontwikkeling. Daarom kijkt
de markt met spanning uit naar wat het nieuwe Bouwbesluit in 2011 gaat brengen.

Ongerustheid

Hoewel over de inhoud officieel nog niets bekend is, stemmen de berichten die
ons van insiders bereiken, tot grote ongerustheid. In onze gemeenschappelijke
verantwoordelijkheid om de woningmarkt gezond te maken past niet de voor 2011
voorgenomen wijziging van het Bouwbesluit, dat op een aantal onderdelen sterk
bouwkostenverhogend zal werken. En dit geldt evenzeer voor de thans voorgestelde
versie van de plankostenregeling.

NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers Voorburg
www.nvb-bouw.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels