nieuws

De ontknoping: Dura Vermeer bouwt EMA voor 255 miljoen

utiliteitsbouw Premium 5692

De ontknoping: Dura Vermeer bouwt EMA voor 255 miljoen

Dura Vermeer bouwt voor 255 miljoen euro het Europees Medicijnagentschap (EMA) op de Zuidas. Veel staal, weinig beton en geen heipalen zijn een deel van het geheim om supersnel te stapelen. Binnen vijf maanden van preselectie tot getekend bouwcontract: Een project voor stalen zenuwen.

De komst van het Europees Medicijnagentschap naar de Amsterdamse Zuidas heeft al heel wat voeten in aarde, nog voordat zelfs de eerste paal is geslagen. Bijzonder is het project nu al te noemen, want ook nu donderdagmiddag het contract is getekend, worden geen palen geslagen, maar begint in juni wel de uitvoeringsfase.

Twee partijen in tender, en toen nog een

Opvallend was dat de tender al begon voordat zeker was dat de EMA naar Nederland zou komen en bijzonder was ook dat slechts twee van de zes belangstellende bouwers over de vereiste papieren beschikten om mee te mogen dingen naar de opdracht.

Verder is opmerkelijk dat Züblin begin februari afhaakte en alleen Dura Vermeer overbleef in de tenderfase die feitelijk vanaf 22 december begon. Van concurrentie was dus al tijdens de aanbesteding geen sprake meer. Het feit dat Dura Vermeer als enige zou inschrijven, is vooraf aan de bouwer meegedeeld, bevestigt de woordvoerder van het Rijksvastgoedbedrijf tegenover Cobouw.

Het gebouw wordt 80 meter hoog en de installaties komen op de 4e verdieping

“Zoiets zingt snel genoeg rond, alleen al omdat de andere partij geen offertes meer aanvraagt bij toeleveranciers en onderaannemers. Bovendien gaan we een relatie aan voor 20 jaar en die wil de opdrachtgever op basis van vertrouwen beginnen. Zo’n belangrijk feit verzwijgen, hoort daar niet bij en zou die relatie meteen kunnen verstoren”, motiveert het Rijksvastgoedbedrijf.

Blauwe ogen

De opdrachtgever vertrouwt de bouwer toch niet helemaal op de blauwe ogen: Om te voorkomen dat Dura Vermeer misbruik zou maken van de situatie en de prijs zou opdrijven zijn tijdens de dialoogfase al extra vragenrondes ingelast. Nadat Zublin is afgehaakt is Dura Vermeer gevraagd om een indicatieve prijs af te geven waar de partijen op verschillende onderdelen over hebben doorgepraat. Aansluitend is de definitieve inschrijfprijs ingediend en werd op 27 februari de opdracht gegund. Het volledig afwachten van de Alcatel-periode was niet nodig door het gebrek aan andere gegadigden.

Nu er een definitief bouwcontract ligt, is de hoop dat de discussies rond de vestigingsplaats verstommen. Donderdagmiddag heeft staatssecretaris Knops van Binnenlandse Zaken zijn handtekening gezet. Dit keer zonder champagne, want daarvoor verliep de procedure te grillig en is de politieke gevoeligheid te groot. Overigens was er wel taart, bevestigt een van de deelnemers. Niet alleen wil Italië nog steeds proberen de vestiging op de Zuidas te blokkeren, ook de tenderfase verliep niet zoals gepland omdat Züblin voortijdig afhaakte.

Keiharde garanties

Toch beschouwt het Rijksvastgoedbedrijf de aanbesteding niet als mislukt. Er was dan weliswaar geen optimale concurrentie, maar de uitkomst is wel degelijk een geschikte partij die voor een reële prijs het Vivaldi-gebouw gaat bouwen en daarvoor keiharde garanties heeft gegeven.

Een van de lastigste punten is de supersnelle bouwtijd. Daarvoor is de keiharde opleveringsdatum vastgelegd van 15 november 2019. Een datum waar een torenhoge boete op staat als die onverhoopt toch niet wordt gehaald. Hoe hoog die boete is, wil niemand bevestigen.

De enorme tijdsklem door de Brexit was van begin af aan duidelijk en daarom heeft het Rijksvastgoedbedrijf zelf al het nodige huiswerk gedaan voordat de tenderfase werd opgestart. Bewust is gekozen voor een ontwerp met veel staal en weinig beton. Bovendien wordt het pand niet onderheid, maar krijgt een betonnen plaat als fundering voor de staalconstructie. “De keus van staal boven beton scheelt veel uithardingstijd. In feite zet je een staalconstructie als Mecanoo in elkaar en kan relatief snel de hoogte in worden gewerkt,” licht Frank Wassenaar van het Rijksvastgoedbedrijf toe. Dat staal een stuk duurder is dan beton, weegt op tegen het voordeel van snel kunnen bouwen.

Installaties op 4e verdieping

Om nog meer extra bouwtijd te winnen komt er geen ondergrondse parkeergarage en komen de installaties niet op het dak. “Normaal zouden de installaties op de bovenste verdieping komen. Maar dan zou de bouwer moeten wachten tot het bereiken van de 19e verdieping voordat met de installaties kan worden begonnen. Om die reden komen de installaties op de vierde verdieping, zodat die disciplines grotendeels naast elkaar kunnen lopen en deels geïntegreerd kunnen worden uitgevoerd.”

Impressie van het interieur van het EMA op de Zuidas. Illustratie: RVB

Ondanks het dbm-contract had de opdrachtgever al een architect ingeschakeld en een speciale bouwexpert die adviseert op snelle bouwmethodes. Dat had ook alles te maken om EMA al een concreet uitgewerkt voorstel te kunnen presenteren in de voorfase. De bouwers kregen al een ontwerp als basis om zelf mee aan de slag te gaan. Een route die zeer ongebruikelijk is bij een normaal design & construct-contract met 20 jaar onderhoud.

Risico’s groot

Een van de redenen dat Züblin afhaakte was dat de risico’s te groot zijn. De verdeling van risico’s is altijd een heikel punt bij ingewikkelde bouwprojecten. Het is niet voor niets dat bij ‘normale’ contracten zomaar 1,5 jaar wordt gespendeerd aan het in kaart brengen en verdelen van de risico’s en potentiële tegenvallers.

Ondanks alle voorzorgsmaatregelen krijgt Dura Vermeer een flinke kluif aan de uitvoering van het project. Daar zal nu zo snel mogelijk meer worden begonnen. In het 80 meter hoge pand komen 900 medewerkers, afkomstig uit zo’n 30 landen. Daarnaast komen er elk jaar ongeveer 36.000 bezoekers en zijn er 500 à 600 internationale vergaderingen. Het EMA komt volgend voorjaar al naar Nederland, maar trekt dan een half jaar in et SPARK-gebouw bij Sloterdijk. Als de opleverdatum niet naar achteren verschuift door vertragingen, volgt eind 2019 de verhuizing naar de Zuidas.


Project EMA (38.812 m2)

  • Opdrachtgever: Rijksvastgoedbedrijf
  • Opdrachtnemer: Dura Vermeer
  • Contractvorm: DBM, UAV-gc
  • Contractwaarde: 255 miljoen euro
  • Tekening contract: 8 maart 2018
  • Oplevering: 15 november 2019

Lees meer over de procedure rond het EMA

Tendermonopolie: Dura heeft EMA in de tang

Dura als enige over 

Tenderfase EMA al begonnen

Het bidboek op Tenderned


 

Reageer op dit artikel