artikel

Onconventionele aanpak leegstand

utiliteitsbouw

De hoeveelheid ‘lege plekken’ in de kantorenmarkt neemt enorme proporties aan en groeit nog elke dag. Dat kan niemand zijn ontgaan. Er zijn veel initiatieven in de bestrijding van leegstand, met slechts enkele succesvolle transformaties en herbestemmingen.

De economische crisis vormt een extra stimulans om actief, creatief en innovatief aan de slag te gaan om problemen aan te pakken. We moeten experimenteren en nieuwe dingen doen, vindt Arie Voorburg. Het ontwikkelen van onconventionele oplossingen is een hoofdvoorwaarde voor de aanpak van de leegstand.

Om leegstand weg te werken moeten we zoeken naar mogelijke nieuwe functies. Daarbij kijken we eerst naar de kenmerken en potenties van het totale gebied. Hoe kan ik een heldere programmatische koppeling tot stand brengen tussen gebied en gebouw? Welke programma’s hebben sociaal-maatschappelijke én economische relevantie (en voor wie?) voor de omgeving?

Alternatieve aanwendbaarheid van de gebouwen in kaart brengen vormt de eerste stap op zoek naar herbestemming. Als een gebouw genoeg functies heeft, die voldoen aan de vraag, komen er vanzelf gebruikers. Die zien voordelen in vestiging, ook als het om een ex-kantoorgebouw gaat. Ik kijk dan naar de totale exploitatie van wijk, gebouw én de gebruikers én batenhouders van de toegevoegde functies.

De belangrijkste stappen zijn nieuwe functies onderzoeken, die waarde toevoegen aan sociaal-maatschappelijke en economische ‘systemen’.

Talenten

Om de economie op stoom te houden moeten groeisectoren voorzien blijven van personeel, ondanks de verwachte krapte. De kwaliteit van het onderwijs levert wat de markt vraagt en is afgestemd op de talenten van mensen. De werkende beroepsbevolking moet mee kunnen blijven doen op de arbeidsmarkt van morgen. Het betekent dat werkenden via opleiding en kwalificatie flexibel inzetbaar zijn. Voor werkzoekenden biedt dit een kans op meer participatie. Hierbij is behoud van jong talent belangrijk om de kenniseconomie en verdienstelijking van de economie te kunnen bijbenen. Innovatie op het terrein van onderwijs, arbeidsmarkt en bedrijfsleven, technologische innovatie, toepassingen op terrein van zorg en sociale innovatie is noodzakelijk. Daarbij wordt de regionale arbeidsmarktbeleid belangrijk. Hier is nog een wereld te winnen. Oplossingen zoeken we dus in arrangementen tussen overheid, bedrijfsleven en onderwijs.

Dit levert een kapitale waarde die ‘teruggeploegd’ wordt om de transformatie te betalen via diverse batenhouders, zoals het bedrijfsleven, zorgleveranciers, overheid etc. Dat geld is er simpelweg omdat er kostenreductie optreedt zoals bijvoorbeeld uitkeringen en overige maatschappelijke kosten door jongeren te begeleiden naar een beroepskwalificatie en werk. Of als er waarde wordt gecreëerd door bijvoorbeeld goed opgeleid personeel in de juiste economische sectoren.

Het betekent een heldere programmatische koppeling tussen ‘lege plek’ en de ‘noden uit de wijk’. Welke functies hebben maatschappelijke en economische relevantie voor de omgeving? Wat is het disfunctioneren in economische bedrijfsmatige ketens? Waarom functioneert het bedrijfsleven in de buurt, de wijk de stad niet? Wat zijn de maatschappelijke vraagstukken op het gebied van gezondheid, sociale structuur, onderwijs, zorg en welzijn? Waar zitten ontbrekende schakels en wat gaat daarmee aan kapitale waarde verloren, wat kost dat om het op te lossen en wat levert het op?

Deze waardecreatie (kostenbesparingen en maatschappelijke opbrengsten) kunnen we realiseren door bepaalde, op het eerste gezicht, onrendabele voorzieningen aan te bieden.

 

RET-remise

Tussen de Rotterdamse haven en de binnenstad ligt de RET-remise, die moest worden herontwikkeld. Hier hebben we een fysieke, sociaal-maatschappelijke en economische analyse gemaakt. Daarbij keken we naar benutting van het arbeidspotentieel in Rotterdam-Zuid, versterken van ondernemerschap in omliggend gebied, een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat en de duurzaamheidsambitie van Stadshavens. Dit is uitgewerkt in een business-case, waarbij een belangrijk aandeel was weggelegd voor het bedrijfsleven.

Het belangrijkste aspect van het ‘verdienvermogen’ in Rotterdam zijn jongeren in techniek en zorg. Helaas vallen veel van hen in het mbo vroegtijdig uit door een te grote draaglast (multiproblemen) en een te laag vermogen om controle te krijgen over het eigen leven. Daarnaast zijn er werkloze volwassen in de wijk die graag willen werken, maar niet beschikken over een beroepskwalificatie. Bijna logischerwijs ligt de functionele toegevoegde waarde van de RET-remise in het ondersteunen van jongeren en volwassenen naar opleiding en werk.

Bij een doorlopend programma nemen de baten elk jaar toe. De totale jaarlijkse maatschappelijke baten van vier ondersteunende programma’s lopen op van 1.300.000 euro per jaar tot 2 miljoen euro in 2021. Het betreft dan uitgespaarde kosten (uitkeringen en overige maatschappelijke kosten) door jongeren te begeleiden naar een beroepskwalificatie en werk. Het directe en indirecte rendement uitgedrukt in uitgespaarde kosten en baten voor de wijk. Het bedrijfsleven ontvangt een groot deel van deze baten en is bereid te investeren in de RET-remise. Zowel in het gebouw als in de jaarlijkse exploitatie.

Arie Voorburg, senior adviseur Arcadis

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels