artikel

‘Nog te veel zachte plannen’

infra 68

‘Nog te veel zachte plannen’

Prognoses zijn in zijn ogen nooit perfect, toch voorspelt EIB-directeur Taco van Hoek tot 2025 hoogtij voor de bouw. Hoe is die onverwacht snelle groei te verklaren?

Na de magere jaren komen nu de vette. “Als het meezit, komt er zelfs een gouden decennium aan voor de bouw”, verwacht Taco van Hoek. De EIB-directeur kijkt geamuseerd in zijn werkkamer met uitzicht op het Vondelpark in Amsterdam. Dit zijn de leuke boodschappen om te verkondigen.

Prognoses tonen gunstig vooruitzicht voor de bouw

We spreken Van Hoek omdat het EIB (Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid) nieuwe prognoses heeft gemaakt. En die tonen een gunstig vooruitzicht voor de bouw. Zeer gunstig, zelfs. De positieve boodschap komt op een mooi moment. Het EIB viert zijn zestigjarige bestaan. Ter ere hiervan waren op vrijdag 28 oktober prominenten uit de bouw uitgenodigd voor een ontbijt in de marmeren hal van het Tropenmuseum in Amsterdam. Voor dit selecte gezelschap vertelde Van Hoek dat er voor de woningbouw en de gww voor honderden miljarden euro’s werk aankomt tot 2025. Utiliteitsbouw volgt met wat vertraging, maar ook voor dit deel van de bouw trekt de groei aan.

Komende tien jaar 360 miljard euro aan bouwproductie

Meer lezen in het weekblad?

Meer lezen in het weekblad?
In euro’s ligt er voor de woningbouw de komende tien jaar 360 miljard euro aan bouwproductie in het verschiet. Zo’n 36 miljard euro per jaar. Het voortouw ligt bij marktpartijen, maar ook bij de corporaties komt de productie straks weer flink op gang, verwacht Van Hoek. Voor de grond-, weg- en waterbouw berekende het EIB dat de komende tien jaar 160 miljard euro in het vat zit. “Er komt een zonnige periode aan”, stelt Van Hoek. “De vooruitzichten voor de bouw vanuit de markt zijn gunstig.” De economie groeit. De bouwproductie is al een aantal jaren te laag, er is dus nog veel werk in te halen.

Maar ook de verduurzaming, die uiteindelijk moet leiden tot energieneutrale woningen in 2050, gaat echt vaart maken. Verder spelen ook mee: de huishoudensgroei en de boeggolf aan verouderde huizen uit de jaren vijftig en zestig uit de vorige eeuw die vervangen gaan worden, vooral door corporaties. Van Hoek: “Het is een samenloop van positieve factoren.”.

Overheidsbeleid is belangrijke sleutel tot succes

Wel is er een slag om de arm. “Het is geen gelopen race.” Zo is het overheidsbeleid een belangrijke sleutel. Het Rijk moet bijvoorbeeld de inframiljarden op tafel leggen om files te bestrijden. Verder zal de rente niet te sterk moeten stijgen en is het de kunst voldoende woningbouwlocaties te vinden. Dat laatste kan nog wel eens een probleem worden. Daarover praten we straks.

5,5 procent groei in 2016

Dit jaar ziet er ook goed uit. Het EIB voorspelt 5,5 procent groei voor de totale bouw. In 2017 wordt dat 4,5 procent. Om aan te geven hoe snel de bouw opveert: voor 2015 was een groei van de productie van nieuwbouwwoningen van 17 procent verwacht. Dat lijkt nu 32 procent te zijn. Hoe is die onverwacht snelle groei te verklaren? Waarschijnlijk een prop met projecten die vastzat in de pijplijn en versneld tot uitvoering kwam, denkt Van Hoek. Het EIB was bij deze prognose te pessimistisch. In het verleden kreeg het EIB juist de kritiek dat het te optimistisch prognosticeert.

Prognoses zijn nooit perfect, erkent Van Hoek. Zeker tijdens onstuimige jaren. Maar er is behoefte aan. “Iedereen moet vooruitkijken. Elke ondernemer moet een idee hebben: neem ik mensen aan of niet? Wil ik nu investeren?” Maar anders dan bij allerlei marketingbureaus zit er bij de EIB-prognoses volgens Van Hoek wel een mechanisme achter. “Een causale boekhouding”, noemt Van Hoek het. Geen black box. “Ik moet het kunnen uitleggen.”

Het wordt nooit meer zoals vroeger? Het gaat wel degelijk terugveren

Bij de prognoses moet je je niet laten leiden door de waan van de dag, vindt Van Hoek. In de voor hem zo kenmerkende stijl zegt hij: “Je hoorde tijdens de crisis: het wordt nooit meer zoals vroeger. Nou, als je analytisch gaat kijken, weet je: het gaat wel degelijk terugveren. De huishoudens zijn niet verdwenen. Een aantal onderliggende krachten gaat de vraag omhoogduwen in de tijd.” Daarop zijn de gunstige prognoses gebaseerd. Voor de woningbouw zijn ruim 75.000 opgeleverde nieuwbouwwoningen per jaar nodig. Dat wordt ook dit jaar echter niet gehaald. “De verwachting is dat we dit jaar niet op eens op 60.000 uitkomen.”

In bijna alle provincies te weinig woningbouwplannen

Een nieuwe studie van het EIB verklaart dit probleem. In bijna alle provincies zijn er te weinig bouwplannen voor woningen. De helft van het zogeheten planaanbod is “zacht”. Dat wil zeggen dat de plannen alleen in een vergezicht geschetst zijn, maar nog niet in streek- of bestemmingsplannen voorkomen. Daardoor is er een flinke kans dat ze af- of uitgesteld worden. Het ontbreken van bestuurlijk draagvlak is een serieus risico en niet alle plannen zijn financieel haalbaar.

“Opvallend hoog”, noemt Van Hoek het aandeel zachte plannen. “En opmerkelijk is ook dat het niet alleen in de schaarstegebieden voorkomt, maar vrij breed over het land.” Doordat er zo weinig planaanbod is, krijg je schaarste op de woningmarkt, waarschuwt Van Hoek. Gevolg is dat de woningprijzen verder stijgen en de woonconsument minder te kiezen heeft.

Ontwikkelaars en gemeenten hebben soms belang bij schaarste

Door protectionisme en eigenbelang wordt de schaarste in stand gehouden, waarschuwt de EIB-directeur. Dat zie je bijvoorbeeld terug bij de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, een richtlijn die ervoor moet zorgen dat ontwikkelaars behoedzaam met groene ruimtes buiten de stad omgaan.

“De grootste voorstanders zitten bij Detailhandel Nederland en IVBN (institutionele beleggers), stipt Van Hoek aan. “Toch niet de eersten waar je aan denkt als hoeders van het Nederlandse landschap.” Hoe minder gebouwd wordt, hoe meer hun vastgoed waard wordt. Ontwikkelaars en gemeenten hebben soms ook belang bij schaarste. “Locaties die niet erg in de smaak van de consument vallen, worden toch wel afgezet in de wereld van schaarste.”

Groene contouren rond beschermde gebieden

Liever dan de huidige rode contouren rond de stad, ziet Van Hoek groene contouren rond beschermde gebieden getekend worden. Dus geen denkbeeldige hekken rond de stad, en dan daarbuiten niet bouwen; maar denkbeeldige hekken rond het groen, waar we absoluut niet bij mogen. En de rest is onderhandelbaar. “Waarbij geldt dat de kwaliteit van het te ontwikkelen plan vooropstaat. Het moeten dus wel echt mooie woongebieden zijn in het weiland buiten de stad.”

Af van taboe dat buiten de stadsgrenzen niet gebouwd wordt

Natuurlijk moet er binnenstedelijk gebouwd worden, beaamt hij, maar we moeten af van het taboe dat er niet buiten de stadsgrenzen gebouwd mag worden. “Voor het handhaven van de rode contouren is geen inhoudelijk argument te geven. Die bestaan alleen maar omdat in de historie binnen de stadsgrenzen veel is gebouwd.”

Weilanden buiten de stad niet uitsluiten voor woningbouw

Weilanden buiten de stad moeten dus niet op voorhand uitgesloten worden voor woningbouw. “Je moet je op elke plek afvragen: waarom is dit gras hier ruimtelijk superieur? Zou een mooie, groene woonomgeving hier te verantwoorden zijn? Twee derde van ons land is nog landbouwgebied. Als je 1 à 2 procent van de weilanden kan benutten, ben je al een heel eind.” Het betekent dus helemaal niet per definitie overal bouwen, benadrukt Van Hoek. “Ik wil alleen dat gekeken wordt of en waar er op een mooie en goede manier te bouwen is.”



Pijlers gouden decennium bouw

Twaalf keer gunstig voor de bouw

1. De economie trekt aan. De komende tien jaar wordt gerekend op een gemiddelde groei van 2 procent. “De economie is heel belangrijk voor de bouw”, zegt Taco van Hoek.

2. Structurele huishoudensgroei. Zorgt voor structurele woningvraag en dus nieuwbouw. Bouwproductie uitbreidingsnieuwbouw: ruim 100 miljard euro.

3. Woningverbetering. “Corporaties gaan serieus in de bestaande voorraad investeren”, verwacht Van Hoek. Doordat ze zich concentreren op hun bestaande voorraad sociale huurwoningen, staan ze er volgens Van Hoek financieel sterk voor. Maar ook marktpartijen investeren. Bij elkaar: 102 miljard euro.

4. Sloop en nieuwbouw. Tussen 2015-2030 zullen 270.000 verouderde woningen moeten worden vervangen: bouwproductie 54 miljard.

5. Miljoenen huizen zullen worden verduurzaamd. Naar gemiddeld label A++ in 2030: 134 miljard euro. Naar energieneutraal in 2050 kost 215 miljard.

6. Investeringen in infrastructuur. Het aantal files loopt veel sneller op dan gedacht. Het huidige kabinet, in weerwil met het beeld dat het kabinet een infrakabinet is, heeft in werkelijkheid niet heel veel geïnvesteerd, volgens Van Hoek.

7. Veel rioleringen, bruggen en andere kunstwerken staan op de planning om het komende decennium gerenoveerd te worden. Dit zorgt voor een piek aan bouwproductie in de jaren twintig van deze eeuw.

8. Utiliteitsbouw heeft het ergste achter de rug. Over twee a drie jaar trekt de productie weer aan.

9. Aardbevingsbestendig bouwen Groningen: 1,5 miljard euro.

10. Vervanging asbestdaken landbouwbedrijven en woningen: 3 miljard

11. Funderingsherstel kustgebieden: 0,5 miljard euro

12. Renovatie naar nultredenwoningen: 0,5 miljard euro

Gww-productie 2016-2025: 160 miljard euro

Woningbouwproductie 2016-2025: 360 miljard euro

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels