nieuws

Topmannen grote bouwers willen oplossing voor noodsituatie woningmarkt

bouwbreed Premium 6947

Topmannen grote bouwers willen oplossing voor noodsituatie woningmarkt

Het streven om 75.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen loopt ernstig gevaar. Vijf topmannen van grote bouwers zien de sector in 2019 zijn handen vol hebben aan hoge(re) bouwkosten, personeelstekorten, trage overheden en hoge risico’s. “Als je geen ontwikkelende aannemer bent, heb je het nog even moeilijk.”

De tijd van grote risico’s nemen en weinig verdienen is voorbij in de bouw. Van de honger en gulzigheid die de grote bouwers tijdens de crisis kenmerkten, is niets meer over, blijkt uit gesprekken met vijf bestuursvoorzitters van grote bouwconcerns. Job Dura (Dura Vermeer), Ton Hillen (Heijmans), Daan Sperling (TBI), Cenk Düzyol (Ballast Nedam) en Hans Smits (Janssen de Jong), blikken vooruit op 2019.

1. Bouwkosten: Significante stijging of stabilisatie?

Zullen de bouwkosten verder stijgen in 2019? De meningen zijn verdeeld. Daan Sperling (TBI) verwacht een “significante” stijging van materiaalprijzen en de prijzen van onderaanneming. “Vlechtwerk en metselwerk, dat lijken soms wel dagprijzen.” Ook Cenk Düzyol (Ballast Nedam) ziet de stijging van de bouwkosten nog niet stoppen. “De prijzen zullen stijgen, meer dan menigeen denkt.”

Job Dura rekent op stabiliteit. “In ieder geval niet meer die onstuimige groei als het afgelopen jaar. Dat geeft rust. Je krijgt minder discussies met opdrachtgevers.” De bouwkosten blijven nog wel hoog. Maar zolang Dura Vermeer zelf projecten ontwikkelt en de kosten doorbelast aan de klant, kan de bouwer de hoge bouwkosten dragen. “Als je geen ontwikkelende aannemer bent, heb je het nog even moeilijk.”

Probleem is volgens Ton Hillen wel dat door de stijgende bouwkosten de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen verslechtert. Daardoor zullen bouwers vaker moeten uitwijken naar kleiner bouwen, meer prefabricage of een ander type woningen.

Ballast Nedam omzeilt het bouwkostenprobleem door onderaannemers zo nu en dan uit het buitenland te halen. “We hebben een internationale supply chain. We proberen niet te afhankelijk te zijn van de lokale markt”, zegt Düzyol. Een Turks bedrijf maakt bijvoorbeeld de aluminium gevels en glazen puien. Staalconstructies worden onder andere in Portugal gemaakt. En ook in Roemenië heeft Ballast Nedam onderaannemers zitten.

Hans Smits (Janssen de Jong) hoopt dat opdrachtgevers in 2019 lef gaan tonen, zodat industrialisatie aangewakkerd kan worden. “Iedere corporatiedirecteur zou wat mij betreft een project moeten aanwijzen waarbij duizenden woningen tegelijk worden gedaan.”

2. Personeelstekort: Buitenlandse zzp’ers bieden soelaas

Het vinden van voldoende handjes om de bouwplaatsen te bemannen blijft in 2019 een puzzel. Al is die puzzel volgens Sperling “nog best goed behapbaar”. De zzp-markt biedt volgens hem uitkomst en Roemenen, Polen en Bulgaren willen graag in de Nederlandse bouw werken. Ballast Nedam lost een deel van zijn personeelsprobleem op door goede mensen uit het buitenland te halen. Waarom? Nederlandse jongeren zien de bouw volgens Düzyol niet zitten.

Topmannen in de bouw moeten in het nieuwe jaar veel meer hun nek uitsteken om het imago van de bouw te verbeteren, luidt de cri de coeur van Hans Smits, bestuursvoorzitter van Janssen de Jong. “Zoek veel meer de publiciteit en doe mee met het maatschappelijk debat”, dringt hij aan.

Ton Hillen van Heijmans doet alvast een duit in het zakje. Hij hamert op herwaardering van het vakmanschap. Ouders moeten hun kinderen zonder schaamte naar een bouwopleiding sturen. “Niet ieder kind hoeft te studeren, sommigen hebben talent met hun handen.”

3. Woningmarkt: Extreem ambitieuze woningbouwplannen zijn riskant

Alle topmannen zijn eensgezind: Er moet haast gemaakt worden, er moeten 1 miljoen woningen bij tot 2030. Een “noodsituatie” die vraagt om een noodoplossing op nationale schaal, vindt Smits. “Het lukt in Nederland niet eens de woningnood stabiel te houden. In plaats van 75.000 nieuwbouwwoningen halen we er misschien 65.000 à 70.000.”

Hoewel de bouwers positief zijn over de woningmarkt – de vraag overtreft het aanbod ruim – doemen er volgens hen, behalve de hoge bouwkosten en de personeelstekorten, nieuwe gevaren op. Dura: “We zien dat er steeds meer extreem ambitieuze plannen komen. Qua hoogbouw en qua volume. Het ambitieniveau van voor de crisis is weer helemaal terug. Daar maak ik me wel zorgen om. Het is de vraag of die projecten haalbaar zijn. Grote projecten brengen risico’s met zich mee. Vaak zitten er veel koopwoningen bij, krijg je die wel verkocht? Verder zijn grote projecten complexer en zijn er technische risico’s en prijsstijgingsrisico’s. Bouwers willen overzichtelijkheid met behapbare risico’s.”

4. Overheid: Bouwproject dat op tijd begint is een wonder

“Het duurt nog steeds ontzettend lang voordat de eerste schop in de grond gaat”, merkt Smits. Zijn advies: procedures inkorten en bestuurlijke moed tonen. Provincies en gemeenten zouden harde afspraken met elkaar moeten maken en zich daaraan moeten houden. “Er is geen bouwproject dat op tijd begint. Als dat wel lukt, is dat een wonder in dit land.”

Daan Sperling constateert dat opportunistische politieke keuzes de woningbouw de weg versperren. “Ik bedoel de begrenzing van de middenhuur, de verplichting van sociale woningbouw en de terughoudendheid met koopwoningen in steden als Amsterdam.” Waar kun je als ontwikkelende aannemer nog bouwen en een nette boterham verdienen? Ook hij ergert zich aan de vergunningsprocedures die te lang duren. Zijn advies: “Verruim het locatie-aanbod, omdat het altijd langer duurt voordat een locatie tot realisatie komt dan je denkt.”

 5. Waar te bouwen? Makkelijke locaties binnenstad bijna op

Gemeenten en provincies zullen in 2019 meer bouwlocaties moeten aanwijzen. Ook buiten de steden, menen de topmannen. “We kunnen de woningvraag niet volledig binnenstedelijk oplossen. Zeker niet als je een goede en gezonde leefomgeving wilt maken”, stelt Ton Hillen. Binnenstedelijk bouwen zal vooral op hoogbouw uitdraaien. “De vraag is: willen mensen allemaal in die hoge torens wonen? Je moet wel producten maken die passen bij de consument. Elke gemeente zal goed moeten kijken wat die behoefte is.”

Reken er volgens Hillen op dat binnenstedelijk bouwen de komende jaren stroever en trager zal gaan. De makkelijk aan te pakken binnenstedelijke locaties raken langzaam op. “We komen nu toe aan de complexere locaties, waar ook ruimtelijke ordeningsprocedures ingewikkelder zijn, en het aantal stakeholders groter.”

Volgens Daan Sperling zitten gemeenten en provincies “te veel op de toer dat alleen binnenstedelijk gebouwd kan worden”. Nu de ruimte om te bouwen in Nederland steeds kleiner wordt, pleit hij voor een terugkeer van het Rijk als regisseur. Angst voor lelijke nieuwe wijken, is niet nodig. Of de woningen nu buiten of binnen de stad komen, volgens Hans Smits zijn architecten en stedenbouwkundigen in Nederland in staat “zéér leefbare, zéér creatieve, zéér duurzame, fantastische woonomgevingen” te maken.

Job Dura (Dura Vermeer), Ton Hillen (Heijmans), Daan Sperling (TBI), Cenk Düzyol (Ballast Nedam) en Hans Smits (Janssen de Jong Groep). Illustratie: Pascal Tieman.

6. Infra: ondanks beloften zijn risico’s grote infraprojecten nog niet weg

Een gezonde balans vinden tussen risico’s en verdiensten bij infraprojecten is en blijft een hot topic in de board rooms van grote bouwers. Volgens Job Dura is er afgelopen jaar veel gepraat met publieke opdrachtgevers over betere contractvormen, het verlagen van tenderkosten en het eerder trechteren bij aanbestedingen. “Ik heb er vertrouwen in dat de samenwerking beter wordt, al moet je afwachten of het echt gebeurt. Maar zoals het afgelopen jaren ging, kon het niet langer.” Düzyol meent echter dat de overheden de belofte rond het eerlijker verdelen van de risico’s tussen aannemer en opdrachtgever niet zijn nagekomen. Ook de bouwsommen die opdrachtgevers voor infraprojecten incalculeren, getuigen volgens hem niet van realiteitszin. “Contracten met ongelimiteerde aansprakelijkheid en ongelimiteerde boetes zijn uit de tijd”, vult Hillen aan.

Grote winsten kunnen op de inframarkt nog steeds niet gemaakt worden. “De marges zijn voorlopig structureel te laag”, zegt Dura. Wel is er genoeg werk. “Niet meer zo in de nieuwbouwasfaltmarkt, dat zal wat minder zijn. Maar het programma dat er aan komt met renovatie en onderhoud biedt mooie kansen.”

7. Energietransitie: veel meer dan nul-op-de-meterhuizen

De energietransitie zal in allerlei vormen en maten werk opleveren voor de grote bouwers, zien de topmannen. Niet alleen nul-op-de-meterhuizen en verduurzaming van kantoren, maar ook warmtenetten, windmolens op land en op zee en elektriciteitsnetten zullen voor omzet zorgen. Dura ziet verder dat de sector verdere stappen maakt in digitalisering van het bouwproces, circulariteit en CO2-reductie.

8. Veiligheid: te veel ongelukken in de bouw

Veiligheid komt hoger op de agenda, voorziet Dura. In 2017 kwamen twintig mensen om het leven door bouwwerkzaamheden, vier meer dan het jaar daarvoor. Hillen is het roerend eens met Dura: “Dat kan niet anders, we hebben te veel ongelukken in de bouw. Veiligheid gaat wat mij betreft boven geld en tijd.”

9. Winst maken: reële verdiensten

Niet honger stillen maar gezonde winstmarges draaien. In 2017 behaalden de grootste vijftig bouwers 3,3 procent winstmarge, tegen 2,1 procent een jaar eerder. Dat gaat de goede kant op. Ook in 2019 staat de financiële gezondheid van het bedrijf bovenaan. “Ik wil projecten maken waar ik netjes centjes kan verdienen. Dat ik een stukje risico loop, snap ik. Maar ik wil wel reëel gehonoreerd worden”, legt Hillen zijn kaarten voor 2019 op tafel.

Ook bij Ballast Nedam-topman Cenk Düzyol staat geld verdienen voorop. “We hebben een duidelijke strategie: zero loss making. We zitten in een business met hele kleine marges. We nemen veel risico voor lange periodes. Dus kunnen we maar beter risico-avers zijn.”

Reageer op dit artikel