nieuws

De Arbiter: Vochtproblemen vereisen een grondiger herstel

bouwbreed Premium 854

De Arbiter: Vochtproblemen vereisen een grondiger herstel

Moet een aannemer bijna 14 jaar na oplevering een fout alsnog herstellen, en dan ook nog op een andere manier dan hij zelf wil?

Vochtoverlast kan veel woonleed veroorzaken. De zoektocht naar de oorzaak is vaak moeizaam. In deze zaak, die draait om vochtplekken in 16 twee-onder-een-kapwoningen, opgeleverd in 2004, valt het opsporen van de oorzaak echter wel mee. Eigenlijk maakt een onderzoek eind 2009 al duidelijk wat er mis is. Toch moet uiteindelijk de Raad van Arbitrage eraan te pas komen voordat de bewoners in 2018 een uitweg uit de nattigheid tegemoet kunnen zien.

Warme lucht door de spouw…

De feiten in het kort: de vochtplekken ontstaan bij koud weer, op de eerste verdieping ter plaatse van de woningscheidende wand. Volgens het genoemde onderzoek stroomt er waarschijnlijk vochtige lucht door de spouw tussen de woningen doordat die niet afdoende is afgedicht. Een schot in de roos, blijkt later. Kort daarna, ook nog in 2009, vragen de bewoners de opdrachtgever van wie ze de woningen hebben gekocht een lange lijst aan gebreken te herstellen (de meeste daarvan laten we hier buiten beschouwing). De opdrachtgever betrekt de aannemer die de woningen heeft  gebouwd erbij.

In de vier-en-een-half jaar daarna blijft  het vochtprobleem bestaan. Wel stroomt in die tijd de nodige correspondentie heen en weer tussen bewoners, opdrachtgever en aannemer. Pas halverwege 2014 schakelen opdrachtgever en aannemer samen een nieuwe deskundige in. Die concludeert dat inderdaad de afdichting tussen de ruimte onder de huizen en de woningscheidende spouw niet voldoet. Vocht uit de omhoog stromende lucht condenseert op de koudere muren.

Proef: oplossing werkt

De voorgestelde oplossing: leg een kruipruimte aan en sluit het opgaand metselwerk luchtdicht af. Dat gaat de aannemer te ver, hij wil liever de spouw vullen met EPS-parels. Ook als begin 2015 als proef bij twee woningen de oplossing met de kruipruimte goed blijkt te werken, blijft  de aannemer tegenspartelen. Hij wil de andere woningen ook wel zo herstellen, maar dan tegen betaling. Het gaat om meerwerk, vindt hij, want de oorspronkelijke opdracht was kruipruimteloos… De aannemer wil alsnog verder met EPS-parels, ook nadat in januari 2016 een derde en ten overvloede in april 2014 een vierde, door hemzelf ingeschakelde deskundige die oplossing te riskant vinden.

Naar de Raad

Dan vindt de opdrachtgever het wel mooi geweest: november 2016 stapt hij naar de Raad van Arbitrage. Helaas voor de geplaagde bewoners volgt er eerst nog een langdurige schriftelijke schotenwisseling tussen de advocaten van partijen. Maar in februari 2018 kan eindelijk de mondelinge behandeling plaatsvinden en dan komt er snel licht aan het eind van de tunnel.

Ontwerp of uitvoering?

Uit het uitgebreide verweer van de aannemer pikken we hier drie punten. Het niet afdichten zou een ontwerpfout zijn en dus de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever. Dat wijzen de arbiters van de hand. De aannemer had kunnen én moeten weten dat openingen naar de spouw voor problemen kunnen zorgen. Het gaat dus om een uitvoeringsfout.

Vervolgens vinden de arbiters net als de deskundigen dat de oplossing met EPS-parels niet deugt, omdat die risico’s op een slechtere geluidsisolatie en op vochtdoorslag met zich meebrengt en bovendien onomkeerbaar is. Daarmee heeft  de aannemer zijn gebruikelijke recht om zelf de wijze van herstel te bepalen, verspeeld.

Tot slot maken de arbiters korte metten met het idee dat het om meerwerk zou gaan. De aannemer moet binnen zes maanden de klachten herstellen op basis van de geëiste oplossing en wel voor eigen rekening. Ook de onderzoeks-, proces-, en rechtsbijstandskosten zijn voor hem.

(Meer over dit vonnis is te vinden op raadvanarbitrage.info, onder nummer 35.966)


De Arbiter Vonnissen van de Raad van Arbitrage zijn vaak interessant voor een breder publiek dan alleen de partijen die bij het geschil betrokken zijn. In deze rubriek wordt elke maand een zaak van de Raad besproken.

Reageer op dit artikel