nieuws

Bouwprojecten vallen stil: ‘Stijging bouwkosten gaat voor meer ellende zorgen’

bouwbreed Premium 23889

Bouwprojecten vallen stil: ‘Stijging bouwkosten gaat voor meer ellende zorgen’

Bouwprojecten die vertraging oplopen of zelfs volledig stil komen te liggen. Corporatiedirecteuren die met een bouwstop dreigen. De oplopende bouwkosten zorgen steeds meer voor problemen in de markt. “Als dit zo doorgaat, wordt er straks niet meer gebouwd.”

Het is stil op de bouwplaats aan het Ruiterskwartier in Leeuwarden. Vorige week klonk er nog het bonkende geluid van heimachines. Maar nu is de bouwplaats verlaten. De bouwvakkers die er zouden moeten werken aan de nieuwe Pathé-bioscoop, zijn in geen velden of wegen te bekennen.

De bouw ligt stil omdat het bouwteam niet verder kan werken voor het vooraf vastgestelde budget. Pathé stelde dat zes jaar geleden op, toen de bouw nog in een diepe crisis verkeerde. Inmiddels is de situatie heel anders. Er is volop werk. Materialen worden schaars. Net als het personeel, de handjes. Gevolg: de kosten stijgen hard.

Werk kan niet gedaan worden voor oude bedrag

“Het bouwteam kan het werk gewoonweg niet meer doen voor het ‘oude’ bedrag”, legt Rob Nelis, directeur van Aan de Stegge uit. Het bouwbedrijf uit Goor is een van de betrokken partijen op het stilgevallen project in Leeuwarden. “Pathé zit nu met elke partij om de tafel. Om te kijken hoe de kosten omlaag gebracht kunnen worden.” Het gaat volgens hem om een totaalbudget van zo’n 20 à 25 miljoen euro. Aan de Stegge realiseert daar ‘slechts’ een klein deel van. De bouwer is alleen verantwoordelijk voor de ruwbouw en de bouw van de gevel van het pand.

Het bioscoopproject is een schrijnend voorbeeld van waar de bouwhausse toe kan leiden – en dus ook daadwerkelijk toe leidt. Rampzalig voor bouwers en opdrachtgevers. Maar ook ontwikkelaars zitten met de handen in het haar. Zij kunnen de stijgende kosten steeds minder goed doorberekenen aan hun klant, zeker nu de huizenprijzen tegen het plafond aan zitten.

Ook problemen in Amsterdam-Noord

In Amsterdam-Noord, rond het nieuwe metrostation Noorderpark, kunnen AM en Blauwhoed niet verder. Door de stijgende bouwkosten krijgen ze de businesscase voor een groot woningbouwproject niet rond. De bouw is nog niet eens begonnen en nu al is bekend dat het project een paar maanden vertraging oploopt.

Rondom het metrostation Noord loopt het woningbouwproject van ontwikkelcombinatie AM/ Blauwhoed vertraging op door de oplopende bouwkosten.

‘Budgetten moeten geactualiseerd worden’

Kostendeskundige Frits ten Cate verwacht dat de ellende voorlopig nog niet voorbij is. Komende jaren zullen steeds meer projecten niet van de grond komen, om budgettechnische redenen. “Opdrachtgevers moeten beter naar hun budgetten gaan kijken. Die moeten vaker geactualiseerd worden”, vindt Ten Cate. “Want aannemers nemen geen risico’s meer en bouwen niet voor een lage prijs.”

Maar een aannemer voor museum Arnhem

Een opdrachtgever die dat aan de lijve ondervond, is gemeente Arnhem. Voor de bouw van het Museum Arnhem schreef maar één aannemer in. En ook nog eens 75 procent boven budget.

Ontwerp museum Arnhem Benthem Crouwel Architects Amsterdam

Museum Arnhem kon geen aannemer vinden.

De gemeente Sluis kampt met hetzelfde probleem. Voor de bouw van het nieuwe multicultureel centrum Schoondijke schreven drie aannemers in, ver boven het budget van 2 miljoen. De opdrachtgever heeft de aanbesteding opnieuw in de markt gezet en het budget verhoogd. Op die manier hoopt ze wel bouwbedrijven te trekken voor het project.

Dagelijks te maken met bouwprijzen

Hoeveel de bouwkosten komende tijd nog gaan stijgen, weet Ten Cate niet. Zelfs voor Hans Insing, inkoper bij HSB Bouw, is dat moeilijk te voorspellen. Insing heeft dagelijks te maken met bouwprijzen. Voor zijn werk is het van essentieel belang indicaties te hebben hoe de prijzen zich ontwikkelen. Maar eigenlijk zijn die voorspellingen niet te maken, vertelt hij.
“We proberen bij HSB Bouw zoveel mogelijk van te voren rekening te houden met de kosten. Dat betekent dat we voor projecten die we over een paar maanden in de planning hebben staan, een indicatie moeten doen hoe hoog ze zullen uitvallen. Maar dat is erg lastig, omdat leveranciers momenteel nauwelijks prijsvast zijn. Ze doen geen indicatie van de materiaalprijzen voor over een paar maanden”, legt hij uit.
Daar komt bij dat ook de kosten van personeel toenemen. “Vooral zzp’ers zijn duur. Zij zijn erg selectief in het werk dat ze aannemen. Als aannemer moet je de rode loper voor ze uitleggen, anders krijg je ze niet binnen. Je moet ze dus een goed salaris bieden, maar ook een constante stroom werk.”’

Zorgen om stijgende kosten

Bas Moens, directeur van Aan de Stegge Bouw Roosendaal, constateert hetzelfde. Volgens hem zijn de tarieven van bouwvakkers met wel 20 procent gestegen. Sommige metselaars komen pas opdagen voor het dubbele van wat ze voorheen kregen. De directeur maakt zich zorgen om die ontwikkeling. Gelukkig heeft hij nog nooit een bouwproject hoeven stilleggen en zit zijn orderportefeuille zeker tot 2019 nog vol. Maar toch.

“De meeste opdrachtgevers waar wij mee te maken hebben zijn projectontwikkelaars. Zij berekenen de extra kosten die wij rekenen door, waardoor huizen duurder worden. Dat kan nu nog, maar op een gegeven moment zitten de huizenprijzen echt aan hun max. Dan bereik je een punt dat we allemaal zeggen: ho. Dat sommige corporaties nu al dreigen met een bouwstop, zijn de eerste tekenen. Zij kunnen de hogere kosten namelijk niet zomaar doorberekenen in de huren.”

Moens vreest voor het scenario dat corporaties en ontwikkelaars echt een bouwstop afkondigen. “Dan belanden we in dezelfde situatie als in de crisis. Dat zou heel slecht zijn, vooral voor de woningbouw, want er is een grote woningnood.”

‘Vooral simpelere woningen’

Het zijn spannende tijden. Daar is inkoper Hans Insing van HSB het mee eens. Maar hij verwacht niet dat de situatie zo uit de hand loopt dat er straks helemaal geen woningen meer worden gebouwd. “De vraag naar woningen is daarvoor echt te groot. Ik denk dat woningen vooral versimpeld zullen worden. Dat daarmee de kosten laag gehouden worden.”

Pathé is uitzondering

Het stilleggen van bouwprojecten, zoals bij Pathé, is volgens hem een uitzondering op de regel. “Dan heb je als opdrachtgever het contract niet goed dichtgetimmerd. Want ik heb nog nooit meegemaakt dat een aannemer in de tussentijd opeens nog kan onderhandelen over de prijs. Je hebt een prijs afgesproken en daarvoor maak je het.”
In sommige gevallen kan in het contract wel een bepaling zijn vastgelegd, stelt hij. Als de kosten aantoonbaar flink stijgen kan de prijs daarop worden aangepast. HSB Bouw heeft dat met een aantal houtleveranciers zo geregeld. Maar dat zo’n bepaling in een contract staat aan de kant van de aannemer/opdrachtgever, komt volgens hem niet zo vaak voor.

Ontwerp aanpassen om kosten omlaag te brengen

Toch ligt de bouw van de Pathé-bioscoop nu al een week stil. De hekken die om het bouwterrein staan, geven een treurig beeld. Wanneer de bouwvakkers terugkeren, is nog onduidelijk. Wel zeker is dat alle partijen zo snel mogelijk een oplossing willen voor het probleem.

Aan de Stegge-directeur Nelis denkt dat waarschijnlijk het ontwerp wordt aangepast. Zodat op die manier de kosten lager uitvallen. “Voor de gevel is een vrij ingewikkeld ontwerp gekozen. Voor de bouw zijn veel metselaars nodig en daarvan zijn er te weinig”, verklaart hij. Hetzelfde geldt voor de roltrap. Ook die is misschien wat te duur. Daarvoor is de opdrachtgever in gesprek met het installatiebedrijf, laat Nelis weten. Pathé wil, behalve dat ze hoopt snel de eerste steen te kunnen leggen, voorlopig niets kwijt over de situatie.


De gestegen bouwkosten hebben al bij aardig wat projecten voor problemen gezorgd. Cobouw zet er een aantal op een rij:

1. Bouw Pathé Leeuwarden. Toen het heien al was begonnen is het project stilgelegd. Het vastgestelde budget blijkt niet meer  toereikend te zijn om te bouwen. Pathé is met de betrokken bouwteams in overleg om de kosten omlaag te brengen.

  1. Woningbouwproject rondom metrostation Noord in Amsterdam. Hier is nog niet met de bouw begonnen, maar hier kost de voorbereiding meer tijd. De ontwikkelcombinatie AM/ Blauwhoed is in overleg om te kijken hoe ze ondanks de gestegen bouwkosten ‘een haalbaar gebied te ontwikkelen’. Het project loopt sowieso een paar maanden vertraging op.
  2. Bouw multicultureel centrum Schoondijke. Bij de aanbesteding schreven drie aannemers ver boven het budget van 2 miljoen in. Gemeente Sluis heeft daarom de aanbesteding opnieuw in de markt gezet en het budget verhoogt. Op die manier hoopt de gemeente wel een partij te vinden die de bouw van het centrum op zich wil nemen.
  3. Bouw Museum Arnhem. De gemeente heeft door de gestegen bouwkosten problemen een aannemer te vinden voor het project. Er schreef maar een aannemer in, en ook nog eens ver boven budget. De gemeente is nu bezig met een onderzoek waarom de aanbesteding is mislukt. *

*Cobouw deed ook onderzoek naar mislukte aanbestedingen. Lees in de krant van donderdag hier meer over.

Oók toegang tot actuele bouwkosten?

Oók toegang tot actuele bouwkosten?

Reageer op dit artikel