nieuws

Hoogbouw in Rotterdam: geen regels, maar daden

bouwbreed Premium 3883

Hoogbouw in Rotterdam: geen regels, maar daden

De krapte op de woningmarkt lost Rotterdam op het Wijnhaveneiland op met hoogbouw. Een stedenbouwkundig plan met losse regels zorgt hier voor steeds nieuwe wolkenkrabbers. Wijst het Rotterdamse verdichtingsmodel andere steden de weg?

De hoogbouwgolf op de door water omgeven driehoek tussen Maas en binnenstad lijkt onstuitbaar. Het begon rond de millenniumwisseling met twee geïsoleerde torenflats: de Waterstadstorens (109 meter). Inmiddels staat er een woud van elf woontorens, in hoogte variërend van 70 tot 124 meter. En de volgende golf komt eraan. Bouwkranen draaien momenteel boven woongebouwen Up:town, Bright en The Muse, de Glashaventoren is in ontwikkeling. De Boompjes, vlak buiten het Wijnhavengebied, wordt meegesleurd in het bouwgeweld. Slopers halen hier momenteel een groot kantoorgebouw neer om ruimte te maken voor de Terraced Tower (110 meter).

“Ons stedenbouwkundig concept kwam erop neer dat iedere eigenaar zijn eigen toren kon bouwen. En die kans hebben velen gegrepen”, zegt Irma van Oort, partner van KCAP Architects&Planners, de bedenkers van de Rotterdamse ‘proeftuin voor verdichting’. “Het heeft voor een transformatie van dit ingedutte binnenstadsgebied gezorgd.”

En dat trekt de aandacht van andere Nederlandse steden. Kan de dynamische stedenbouwkundige onderlegger die ervoor zorgt dat er nu al twee decennia lang hoogbouw blijft opschieten in het Rotterdamse centrumgebiedje ook werken op bedrijvenpark Binckhorst in Den Haag of in de Sluisbuurt in Amsterdam?

De vraag was vooral hoe het Wijnhaveneiland te transformeren

Eind jaren negentig was het Wijnhaveneiland een monocultuur van kantoorpanden en bedrijfsruimten.  ‘s Avonds was het verlaten, er woonde geen mens. Toen het ook nog te kampen kreeg met leegstand, besloot de gemeente in te zetten op een gebiedstransformatie. De vraag was alleen hoe? De meeste panden waren ongeschikt voor verbouwing tot woongebouw. En door versnippering van het bezit en hoge boekwaarde was een traditioneel plan van aankoop, sloop en nieuwbouw onhaalbaar. Sloop was financieel alleen mogelijk als ontwikkelaars voldoende kritische massa konden realiseren. Hoogbouw was dus de oplossing.

KCAP bedacht een plan dat volgens stedenbouwkundige Kees Christiaanse “een dusdanige mate van anarchisme en onvoorspelbaarheid in zich heeft, dat het gegarandeerd leidt tot stedelijke diversiteit”. Het Wijnhavenplan heeft geen afgeronde eindvisie, maar een set losse regels en kwaliteitseisen die bebouwingshoogte, vormgeving en dichtheid regelen. Vooraf is niet vastgesteld op welke posities hoogbouw is toegestaan, wel is vastgelegd dat torens niet koud op de grond mogen staan. Ze mogen alleen verrijzen achter een 25 meter hoge plint – ‘de Rotterdamse laag’. Het plan bevat verder een stimulans voor eigenaars om zo snel mogelijk een torentje te realiseren. Wie te lang wacht, krijgt te maken met afspraken die zijn gemaakt over naastgelegen, eerder gebouwde torens.

Per vierkante meter kavel mag 22 kubieke meter bouwvolume worden toegevoegd

Het plan van KCAP kent geen maximum bebouwingshoogte, zoals in hoogbouwzones die sommige steden hebben aangewezen. Het stelt wel eisen aan de slankheid van bebouwing. Dat voorkomt dat het uitzicht teveel wordt belemmerd, de regels zorgen automatisch voor lucht en licht. Per vierkante meter kavel mag 22 kubieke meter bouwvolume worden toegevoegd, terwijl het maximum vloeroppervlak per verdieping 550 tot 600 vierkant meter bedraagt. Een superslanke toren kan boven al zijn buren uitschieten.

“Dat voorkomt dat je brede gevaartes met een zware slagschaduw krijgt. Hoogbouw is hier het gevolg van de slankheidsregels”, zegt Jeroen Dirckx, associé van KCAP. “Die prikkelen bovendien technische innovaties: je moet slim zijn om er het maximale uit te halen.” De Scheepmakerstoren is er een voorbeeld van. Dit kokervormige torentje van 90 meter heeft een breedte-hoogteverhouding van 1:7.

Inmiddels beslaat het kantoorbestand nog maar  31 procent, tegenover 57 procent woningen

De stimulans tot verdichting met woningbouw werkte, rekent Dirckx voor. Sinds 1990, toen het gebied voor bijna 100 procent uit kantoren bestond, is een kentering te zien. In 2003 was 25.000 vierkante meter toegevoegd. In 2007 was het totale bruto vloeroppervlak al toegenomen van 107.000 naar 212.000 vierkante meter. Inmiddels beslaat het kantoorbestand nog maar  31 procent, tegenover 57 procent woningen. De verwachting is dat met de voltooiing van de Glashaventoren, die in 2020 van start gaat, het totale bruto vloeroppervlak zal zijn toegenomen tot 300.500 vierkante meter, bij een woningbestand van 60 procent. “Daarna wordt het lastig om nog meer toe te voegen.”

Wat opvalt is dat het nog niet echt bruist op straat. Weliswaar is er, mede dankzij een actieve bewonersgroep, een jachthaventje geopend in het water tussen de bebouwing. En er zijn enkele restaurants en winkels. Maar een binnenstadsgevoel krijg je nog niet op het Wijnhaveneiland. Het bewijs dat het moeilijk is om ‘stad’ te maken op een nieuwe plek? Dirckx: “Dat denk ik niet. De crisis heeft de ontwikkeling lange tijd doen stokken, de laatste tijd komen er juist allerlei nieuwe tentjes bij. Aan de andere kant blijft het een eiland, het ligt een beetje in de luwte. Vlakbij alle OV-voorzieningen en het echte stadshart, maar er niet middenin.”

Het Rotterdamse plan is niet zomaar geschikt als blauwdruk

KCAP Architects&Planners gebruikte in de loop der jaren elementen uit het Wijnhavenplan voor havengebieden in Antwerpen en Hamburg. Eind vorig jaar was het bureau nog in Den Haag voor een presentatie. De hofstad wil woningen toevoegen, maar het ontbreekt aan uitleggebieden. Is het Rotterdamse plan geschikt als blauwdruk voor een transformatie van kantoorgebieden en voor verdichting rond OV-knooppunten elders in het land?

“Iedere locatie heeft zijn unieke kenmerken, je kunt dit niet zomaar overal toepassen”, zegt Irma van Oort. “Maar het doorslaggevende onderscheid met een voorschrijvend masterplan is dat onze losse set regels ontwikkelaars en architecten niet te veel beknot in hun mogelijkheden. Dat blijkt pure winst.”


Meer en duurder in het centrum
Rotterdam zet al jaren in op meer en duurdere woningen in het centrum. De gemeente wil af van het imago dat je ’s avonds ‘een kanon kunt afschieten op de Coolsingel zonder iemand te raken’. Er moet wat te beleven zijn voor inwoners met een brede beurs. Volgens de Woonvisie 2030 moeten de meeste van de 36.000 (middel)dure woningen die er de komende twaalf jaar bijkomen verrijzen in de binnenstad. Terwijl in andere grote steden circa 10 procent van de bevolking in de binnenstad woont, was dat in Rotterdam rond de millenniumwisseling 5 procent. Het aantal binnenstadsbewoners is inmiddels opgekrikt van 28.200 in 2000 tot 36.000 in 2017. De inhaalslag moet uiteindelijk resulteren in 60.000 binnenstadsbewoners in 2040. Verdichting is het belangrijkste middel. Grootste toename wordt verwacht in het Maritiem District, waaronder het Wijnhaveneiland valt.

Reageer op dit artikel