nieuws

Hoe de moeder aller problemen op de woningmarkt te tackelen – verslag van Tweede Kamer-debat

bouwbreed 1970

Hoe de moeder aller problemen op de woningmarkt te tackelen – verslag van Tweede Kamer-debat

Nederland heeft een ernstig huizentekort, zeiden alle woningmarktexperts woensdagmiddag in koor tijdens een hoorzitting in de Tweede Kamer over de bouwopgave. De markt voor middenhuur? “Een grote leegte.”

Genoeg ideeën over het verbeteren van de woningmarkt en het op gang brengen van de grote bouwopgave die Nederland vooruit moet brengen. Maar onvermijdelijk kwamen de lessen uit het verleden ook langs in het rondetafelgesprek in de Tweede Kamer over de bouwopgave in Nederland. Goed dat Stef Blok, voormalig minister van wonen, er niet bij was. Hij vond zelf dat een woonminister niet meer nodig was in het nieuwe kabinet. Wie woensdagmiddag het debat volgde, moet concluderen dat hij zich danig heeft vergist.

De productie van nieuwe woningen loopt fors achter bij de behoefte. Het einde van de crisis kan dat niet verhelpen. Sterker: het woningtekort loopt verder op. De beperkte woningbouwproductie van zo’n 60.000 woningen per jaar is lang niet genoeg om ieder huishouden een geschikt dak te bieden. Dat leidt in Amsterdam en ook in andere steden tot zeer onwenselijke prijsstijgingen. Maxime Verhagen, voorman van Bouwend Nederland, stipte nog eens aan dat er één miljoen huizen gebouwd moeten worden voor 2040. “Dat zal een hell of a job zijn. We lopen nu jaarlijks 30.000 à 40.000 woningen achter.”

Olie op het vuur – de overheid verergerde de situatie op de woningmarkt

Nu snel terugveren naar de productieniveaus van voor de crisis krijg je niet snel voor elkaar, legde Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw, uit. “We hebben een extreme crisis achter de rug. Het duurde niet twee jaar, zoals in een normale crisis, maar zes jaar.”

Volgens hem heeft de overheid die crisis verdiept. “Ik heb er een boekje over geschreven. Nederland heeft het uitzonderlijk slecht gedaan in vergelijking met andere landen.” Volgens de EIB-directeur had de overheid zich tijdens de crisis niet moeten bemoeien met de leenregels (loan to value en loan to income) waardoor consumenten minder mochten lenen. Ook ingrijpen in de hypotheekrenteaftrek was niet goed getimed. De verhuurdersheffing zorgde ervoor dat de productie van corporaties “geweldig terugviel”, terwijl corporaties normaal gesproken doorproduceren in moeilijkere tijden, zoals in het begin van de crisis nog duidelijk werd. “Olie op het vuur gooien”, typeerde Van Hoek het kabinetsbeleid tijdens de crisis.

De tienduizenden mensen die tijdens de crisis gedwongen of vrijwillig de bouw verlieten, zijn nu juist weer hard nodig. Maar slechts een gedeelte keert terug. De rest is verloren voor de sector. Ongeveer een op de vijf bedrijven heeft personeel te kort. En het tekort verdiept zich in 2018 en 2019 nog verder, verwacht Van Hoek. “Wel kun je het verzachten als je verstandige maatregelen neemt.” De bouw treft volgens hem geen blaam. “Ik zie niet hoe de bouw anders had moeten handelen”, zei Van Hoek.

Rob van Gijzel, voormalig burgemeester van Eindhoven en nu voorzitter van de middenhuurtafel, zag wel verbeterpunten. “De bouwers hebben nagelaten om tijdens de crisis BBL-stageplaatsen in te vullen. Als je vijf jaar niet opleidt, ga je de prijs betalen.” Zijn advies: “Ga nadenken over een structureel fonds waarmee je in moeilijke tijden talent kan laten doorgroeien.”

Kabinet gooide olie op het vuur, zei Taco van Hoek (EIB)

Kabinet gooide olie op het vuur, zei Taco van Hoek (EIB)

Door tekort handjes kan niet op volle kracht gebouwd worden

Door het tekort aan “handjes” kan nu niet op volle kracht worden gebouwd, concludeerden veel van de experts. Bouwend Nederland probeert zij-instromers en statushouders te verleiden voor de bouw te kiezen. Ook wordt in de kaartenbak van het UWV gespeurd naar geschikte kandidaten. Of het zal helpen? Tweede Kamerlid Sandra Beckerman (SP) vroeg hoe je jongeren die een studiekeuze maken perspectief kunt bieden. “Zodat je weet dat je niet de volgende crisis weer aan de kant gezet wordt.”

Henk Klein Poelhuis van de Aannemersfederatie gelooft dat de komst van meer buitenlandse hulptroepen onoverkomelijk is. Mits aantoonbaar gekwalificeerd. Maxime Verhagen van Bouwend Nederland gelooft ook dat buitenlandse werknemers gaan komen. “Maar bedrijven die tegen oneerlijke voorwaarden buitenlanders in dienst nemen, dee kunnen we missen als kiespijn. We hebben absoluut geen behoefte aan oneerlijke concurrentie op de arbeidsmarkt.”

De kunst is om enige continuïteit in de bouwproductie te krijgen, zei Van Hoek. Het indammen van de ergste pieken en dalen. Daar zagen de andere aanwezigen ook wel wat in. “Dat het aanbod de vraag niet bijhoudt is de moeder aller problemen op de woningmarkt”,  stelde Rob Mulder van de Vereniging Eigen Huis.

Meer regie door het Rijk, was de gedeelde visie van de experts. Het Rijk moet de woningbouwproductie goed in de gaten houden. Produceert een gemeente te weinig of te veel (krimpgemeente), grijp dan in. Maak bindende afspraken met bouwers, zei Mulder. “Het huizentekort is te belangrijk om te werken met vrijblijvende afspraken.”

Marnix Norder, voorzitter van Aedes, wil ook een meer gestroomlijnde productie. De corporaties willen dat het Rijk gemeenten verplicht een minimum aantal bouwlocaties te bebouwen. Charles Verhoef, van Zelfstandigen Bouw, opperde een investeringsfonds te starten dat in slechte tijden de bouwproductie op peil kan houden.

Marnix Norder (Aedes): overheid moet gemeenten verplichten bouwlocaties te bebouwen.

Marnix Norder (Aedes): overheid moet gemeenten verplichten bouwlocaties te bebouwen.

Geen middenduur? Dan geen vitale stad

Aandacht voor middenhuur was er ook. Rob van Gijzel, die nog immer aan zijn middenhuurtafel zit en begin volgend jaar de resultaten presenteert, was uitgesproken. De markt voor middeldure huurwoningen (huur tussen 711 en 950 euro)? “Een grote leegte.” Hij denkt dat er 200.000 woningen nodig zijn de komende tien jaar. “Als we dat niet realiseren tast dat de vitaliteit van steden aan.” Gemeenten moeten aan het werk. “We willen dat alle gemeenten een woonvisie opstellen.”

Van Gijzel is nu met dertien steden aan de slag om middeldure huurwoningen op de kaart te zetten. “Eigenlijk gaat dat heel voortvarend. Maar in alle steden is de situatie anders.” Een blauwdruk bestaat er niet. Maatwerk is nodig.

Met een probleem worstelt hij nog. “Na tien jaar worden die middeldure huurwoningen uitgepond, dat zit in de systematiek.” Hij heeft de oplossing nog niet. Maar goed voor de doorstroming is het niet dat de middeldure huurwoningen te snel koopwoningen worden. Toch moeten corporaties en beleggers op een of andere manier meer flexibiliteit op de woningmarkt brengen.

Voor het voortvarend doorbouwen is het vergroten van de plancapaciteit ook een aandachtspunt. Er zijn te weinig plannen, en zijn te weinig plannen buiten de stadsgrenzen. Een probleem bij binnenstedelijk projecten is dat het moeilijk is tempo te maken, zei Van Hoek. Eindeloze bezwaarprocedures vertragen enorm.

“Onderzoek of het mogelijk is bezwaarprocedures parallel te schakelen met het planproces, zodat ze minder voor vertraging zorgen”, adviseerde Jan Fokkema van projectontwikkelaarsvereniging Neprom. “En experimenteer met eenvoudige gerechtelijke procedures over planschade.”

Beton printen met wapening en isolatie

Innovatie kan ook een oplossing zijn. In de fabriek kunnen sneller huizen worden gebouwd. Met minder mensen. Maar dat zal op korte termijn weinig effect hebben, wist Van Hoek. Architect Janjaap Ruijssenaars adviseerde meer naar de mogelijkheden van 3D-printen te kijken. China, dat een hoog bouwtempo heeft, loopt erin voorop. Er is veel meer mogelijk dan de meesten denken. “Het is mogelijk beton te printen, met wapening erin en isolatie.”

Elphi Nelissen, hoogleraar Building Sustainability bij de Technische Universiteit Eindhoven, vindt dat de bouwopgave moet draaien om circulaire economie. “Als we bouwen zoals we nu gedaan hebben, dan gaan we die aarde volkomen onleefbaar maken. Dat is de drijfveer om het te doen.” De overheid moet volgens haar launching customer worden. Vanaf 2023 moeten de uitvragen volledig circulair worden. Door tijdig te starten met de circulaire economie krijg je een voorsprong op buitenland, aldus Nelissen.

Kijk niet alleen naar woningen maar ook naar mobiliteit, daar kan de overheid geld in steken, zei de Amsterdamse wethouder Eric van der Burg. Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, viel hem bij. Bouwen langs de infrastructuur is een goed idee. Randstadrail, de lightrailverbinding tussen Den Haag en Rotterdam is een lichtend voorbeeld. “Je bent in een kwartier een van de steden.“

Na vier uur praten in de Groen van Prinstererzaal is het duidelijk. Boelhouwer: “Er is een gebrek aan urgentie geweest.” De woningmarkt stond laag op de agenda. “In Duitsland en Engeland is het een zwaar onderwerp in de politiek.” Tijd dat Nederland de woningmarkt ook serieus neemt.

 

Rob van Gijzel: geen blauwdruk.

Rob van Gijzel: geen blauwdruk.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels