nieuws

Bouwkwaliteit in de praktijk: Transformatie vraagt goede samenwerking en scope

bouwbreed Premium

Bouwkwaliteit in de praktijk: Transformatie vraagt goede samenwerking en scope

Transformatie van gebouwen wordt steeds belangrijker, maar het bevoegd gezag heeft bij veel gemeenten nog moeite met de juiste interpretatie van het Bouwbesluit. Ook kunnen rigide bestemmingsplannen of commerciële belangen van private en publieke partijen roet in het eten gooien. Verder is de economische haalbaarheid soms een struikelblok. Daar staat tegenover dat transformatieprojecten die wel de eindstreep halen fraaie parels aan de gebouwde omgeving toevoegen.’

Dat is de visie van drs. Robin Dijkgraaf en Reinier Hartman van HD Advies en Gerben van Dijk, procesmanager Vernieuwing Bouw en voorzitter van het Herbestemmingsteam.

“Transformatie is een middel om tot een nieuwe functie in een gebouw te komen met het economisch hoogst haalbare kwaliteitsniveau. Het is nooit een doel op zich”, zegt Dijkgraaf. Het succes van transformatieprojecten hangt volgens hem mede af van de bouwregelgeving en bestemmingsplannen. Met de komst van Bouwbesluit 2012 deed het ‘rechtens verkregen niveau’ zijn intrede. Dat kan worden gedefinieerd als het kwaliteitsniveau dat bij een rechtmatig gebouwd gebouw feitelijk aanwezig is voordat de verbouwing wordt uitgevoerd (het actuele kwaliteitsniveau), dat naar onderen is begrensd door het niveau van bestaande bouw en naar boven is begrensd door het niveau voor nieuwbouw. Bij herbestemming zal het actuele kwaliteitsniveau in veel gevallen erg laag zijn of ontbreken, waardoor de ondergrens van het rechtens verkregen niveau (bestaande bouw) van toepassing is.

“Voor een verbouwing met herbestemming zou dit dus tot een laag minimumniveau vanuit het Bouwbesluit moeten leiden”, zegt Hartman. Maar de praktijk blijkt anders’. “Veel BWT-medewerkers hebben moeite om deze wijziging van de regelgeving juist te interpreteren. In de praktijk leidt dit vaak tot de afweging of het nieuwbouwniveau bij herbestemming wel of niet gehaald kan worden, in plaats van het rechtens verkregen niveau aan te houden. Hierdoor moeten we veel bouwdelen dus alsnog op nieuwbouwniveau brengen. Maar dat kan toch nooit de bedoeling zijn van Bouwbesluit 2012?”

Van Dijk: ‘Ik heb een wethouder horen zeggen: mijn ambtenarenapparaat is niet klaar voor transformatieprojecten. Het kan toch niet zo zijn dat we door een gebrek aan kennis van de bouwregelgeving maar hogere eisen gaan stellen? Daar is Bouwbesluit 2012 helemaal niet voor bedoeld. Wel is het natuurlijk aan te bevelen om hoger te gaan zitten dan het rechtens verkregen niveau, omdat huurders en kopers ook een bepaald minimaal kwaliteitsniveau willen.’ Van Dijk constateert daarnaast dat gemeenten vaak ook niet vlot meewerken, doordat ze er meer belang bij hebben dat een bedrijf verhuist naar een nieuw gebouw op dure, braakliggende terreinen met een bedrijfsbestemming. “Een bestemmingsplanwijziging kan dan ineens heel lang duren.”

Reageer op dit artikel