nieuws

Consortium renoveert woningen en helpt bewoners

bouwbreed Premium

Een initiatief van vier bedrijven in de naoorlogse Leeuwarder flatwijk Bilgaard werpt zijn vruchten af. Woningen zijn opgeknapt en de leefbaarheid is waarneembaar verbeterd. “De aanpak, waaraan bewoners enthousiast meewerken, leent zich voor een landelijke uitrol”, verzekert Jacobien de Goede van het consortium.

De bedrijven achter Wijkbedrijf Bilgaard zijn de ambitie van hun opdrachtgever, WoonFriesland, ver voorbijgegaan. De corporatie prijst zich hier zeer gelukkig mee. Niet voor niets is de gunning voortgekomen uit een prijsvraag. De opdracht: knap 330 woningen op met geld uit het reguliere onderhoudsbudget dat beschikbaar is voor deze circa veertig jaar oude woningen en verbeter tegelijk de leefbaarheid.

Een consortium van bedrijven nam het initiatief voor het project in Bilgaard. Het verdient aan renovatie van de verouderde woningen en het onderhoud daarna, dat ook in de opdracht zit. “De aanpak is kopieerbaar voor andere wijken”, weet Jacobien de Goede van bureau KUUB, een van de consortiumpartners, zeker.

De Goede vertegenwoordigt binnen het consortium het Groningse bureau KUUB, dat is gespecialiseerd in de begeleiding van particulieren bij collectieve bouwprojecten. De drie andere consortiumpartners zijn Bouwgroep Dijkstra Draisma, bureau KAW (architectuur en wijkvernieuwing) en energie- en duurzaamheidsspecialist Ekwadraat.

De leefbaarheidverbetering wordt gerealiseerd met hulp van de bestaande bewoners. Een kleine honderd bewoners hebben zich aangemeld voor het verrichten van werkzaamheden. Zij verdienen een zakcentje bij met hand- en spandiensten, onder meer ten behoeve van de renovatie, die daardoor goedkoper uitvalt. “De wijkvereniging in Bilgaard coördineert hun inzet en is daarmee een belangrijke partner van het Wijkbedrijf.”

Maar ook nadat dit werk is gedaan, blijft het Wijkbedrijf bewoners inschakelen voor uiteenlopende diensten in de wijk. Dat kan gaan van werkzaamheden in de sfeer van het beheer en onderhoud van de flats tot groenonderhoud en het opknappen van de openbare ruimte. De opzet is dat per saldo geld wordt verdiend. De netto-opbrengst wordt gestoken in de wijk.

Het renovatiebudget lag vast. “Wij hebben zeer scherp ingeschreven. Dat was mogelijk doordat het onderhoud voor de komende twintig jaar dat ook in het contract zit”, zo legt De Goede uit.

“Het geld dat hierdoor overbleef, hebben wij aangewend om als adviseurs in de wijk aan de slag te gaan. We hebben een model ontwikkeld om dankzij de inzet van mensen uit de wijk, vrijwilligers, in een professioneel gecoördineerd serviceteam, geld uit te sparen. Geld waarmee we weer nieuwe projecten voor de wijk kunnen optuigen.”

Een flinke nettobijdrage aan het Wijkbedrijf komt ook van het eigen energiebedrijf, waarvoor Ekwadraat tekende binnen het consortium. Het Wijkbedrijf gaat de houtpelletketel exploiteren die de gasverslindende, versleten gasketels op de daken van de flats vervangt. De nieuwe ketel wordt gevoed met pellets van snoeiafval en zorgt zo voor een verdere reductie van de CO 2 -uitstoot.

De woningen worden ook geïsoleerd. “Niet op een bijzondere manier. De maatregelen zijn afgestemd op het budget. Technisch is meer mogelijk.” Circa twintigduizend euro per woning had de corporatie beschikbaar voor de renovatie. De maatregelen: verbetering van de schil, vernieuwing van installaties en het op orde brengen van de basisuitrusting (keuken, douche, toilet). Daarnaast zijn de daken van de flats vol gezet met zonnepanelen.

Het werk is inmiddels bijna afgerond. Energiesprong-aanvoerder Jan Willem van de Groep toont zich onder de indruk van het met beperkte middelen bereikte resultaat. Officieel krijgen de woningen het energielabel B. Zijn indruk is dat ze gezien de prestaties in werkelijkheid vaak meer verdienen. Dankzij de houtpelletketel zijn de woningen vrijwel CO 2 -neutraal te verwarmen. Deze ketel telt niettemin voor de bepaling van het energielabel niet mee. Dat zegt vooral iets over die labels zelf.”

Leaseconstructie

Zonnepanelen zijn een volgende stap voor het energiebedrijf. Die dragen wel bij aan de energielabelscore. Voor de in totaal 136 laagbouwwoningen in het project is de plaatsing in principe eenvoudig uit te voeren. Een probleem is echter dat de corporatie de kosten niet kan doorberekenen aan de huurders. De Goede: “Daarom overwegen we om ze als wijkbedrijf in een soort leaseconstructie aan huurders aan te bieden.”

Een hindernis is verder dat een deel van de grondgebonden woningen door de corporatie is verkocht aan particulieren. “We hebben deze eigenaren aangeboden om mee te liften met het groot onderhoud. Maar particuliere woningbezitters denken in kleine stapjes. Ze hebben vaak ook te weinig spaargeld, of zijn angstig om het benodigde bedrag in één keer uit geven.” Zo bezien vindt ze het een opsteker dat 16 procent van de particuliere eigenaren meedoet met één of meerdere maatregelen.

De woningverbetering in Bilgaard is een van de experimenten uit het programma Slim en Snel van de Energiesprong. Dit werd geïnitieerd om te ontdekken welke aanpak mogelijk is en wat het meest effectief is. Van de Groep: “De ambitie ligt inmiddels hoger dan toen we een paar jaar geleden begonnen, met onder andere Bilgaard.”

Dezer dagen zou volgens hem waarschijnlijk zijn gekozen voor een nul-op-de-metervariant. “In Groningen en Arnhem bijvoorbeeld zijn we bezig met portiekflats en in Leiden zijn we aan de slag gegaan met een grote galerijflat. Die maken we allemaal 100 procent energieneutraal.”

Dat het project in Bilgaard in de praktijk toch al in de buurt blijkt te komen van het nieuwe doel, stelt hij tevreden vast. Terwijl het liep, is de ambitie volgens De Goede ook opgeschroefd. “In de oorspronkelijke opdracht zat een verbetering van de energieprestatie met minimaal 45 procent. Goed voor label C en voor sommige woningen zelfs niet meer dan D. Nadat we waren geselecteerd, is de doelstelling verhoogd naar label B.”

Het Wijkbedrijf vormt de motor achter de beoogde aanpak van sociale en economische problemen in de wijk. Werkloosheid, vereenzaming, gevoelens van onveiligheid, drugs en alcoholproblemen: het bleek allemaal relatief veel voor te komen. “Volgens het stoplichtmodel was de indicatie voor leefbaarheid fel oranje. Binnen onze plannen moesten we deze naar groen brengen. Leefbaarheid is niet iets wat je van de ene op de andere dag verbetert. Daarom is het belangrijk dat onze aanpak zich niet tot een korte periode beperkt. Omdat het Wijkbedrijf blijft bestaan, kan het effect ook op termijn overeind blijven.” De sociale component van het project leverde het consortium onlangs de Herman Wijffels Innovatieprijs Innovatieprijs op in de categorie ‘zorg en welzijn’.

De 330 woningen die worden aangepakt, zijn maar een deel van Bilgaard. Dat telt in totaal 3000 woningen. Hoofdzakelijk huur. Sloop is niet aan de orde, onderstreept De Goede. De woningen zijn bouwkundig goed en bovendien opvallend ruim. “De bewoners zijn daarover tevreden. Welke problemen ze daarnaast ook noemen: niet de architectuur van de wijk. Wellicht is die niet de mooiste, maar dat blijkt onder de huidige bewoners totaal geen kwestie.”

PROJECT

– Opgave renovatie driehonderd woningen en verbeteren leefbaarheid 5,81 miljoen euro.

– Investeringen in energieopwekking 0,55 oplopend tot 1,0 miljoen euro.

– Over het onderhoudsbudget is het Wijkbedrijf nog in gesprek met de opdrachtgever.

– De social return (opbrengsten voor het Wijkbedrijf) is minimaal 15.000 euro per jaar. Deze komt uit alle contractonderdelen (energie, beheer en onderhoud).

Reageer op dit artikel