nieuws

‘Het is ijstijd voor de woningbouw’

bouwbreed

Nieuwe afspraken, afschrijvingen op de grondexploitatie en scherpe keuzes. Zwolle kreeg bij alle betrokkenen de handen op elkaar voor een nieuwe strategie en kon zo de stilgevallen gebiedsontwikkeling Stadshagen vlottrekken.

“Het is geen winter, het is een ijstijd”, citeert de Zwolse wethouder Erik Dannenberg een lokale makelaar over de woningmarkt. “De ineenstorting leek in 2008 nog een korte dip, maar het is een volstrekt andere markt met andere machtsverhoudingen.” Daar zat de gemeente Zwolle dan, met een ambitieus woningbouwprogramma van achthonderd tot negenhonderd woningen per jaar. Volledig stilgevallen. Maar onlangs wist de gemeente de gebiedsontwikkeling vlot te trekken door enerzijds alle belanghebbenden de nieuwe uitgangspunten te laten steunen, anderzijds door een bedrag van 80 miljoen euro af te boeken op de grondexploitatie.

Ontwikkelaars, ontwikkelende bouwers, aannemers, makelaars, corporaties en de gemeente; om het eens te worden over de nieuwe ontwikkelstrategie verzamelden alle belanghebbenden in de locatieontwikkeling zich in de vereniging Concilium. “Een intensief, openhartig proces. We hebben 1100 woningen geschrapt, met name appartementen en dure woningen. Daarnaast hebben we prioritaire gebieden aangewezen, zodat kopers en ontwikkelaars weten waar ze aan toe zijn. In die gebieden gaan we de komende jaren circa tweehonderd woningen per jaar realiseren.”

Uitgangspunten

Nu de uitgangspunten zijn geformuleerd, zijn de contractonderhandelingen aan de orde. “Ik sluit niet uit dat partijen blijven vasthouden aan afspraken uit het verleden, maar ik verwacht het niet.” Dannenberg denkt dat de grootste tegenstand is ondervangen doordat alle belanghebbenden de gewijzigde uitgangspunten in het Concilium hebben onderschreven. “Partijen zijn het eens over de marktanalyse en het schrappen van de woningen. Ik ga ervan uit dat ze zich in gezamenlijkheid kunnen schikken en dat ieder z’n verlies neemt.”

De gemeente is van plan zich zakelijk op te stellen in de onderhandelingen. “We doen de partijen met een bouwclaimovereenkomst twee keer een aanbieding. Slaan ze die twee keer af, dan gaan de woningen naar de vrije marktpool. Dat betekent dat andere dan de oorspronkelijke grondinbrengers kunnen bouwen.” Daarnaast krijgen de partijen in niet-prioritaire gebieden de komende tien jaar geen aanbiedingen. “Daar lijdt een ander geen verlies op, want wij hebben de gronden overgenomen, de rente zit bij ons. Maar natuurlijk is het spannend of je er met partijen uit gaat komen.” De wethouder gaat een juridisch traject niet uit de weg, mocht dat nodig zijn. “We proberen het te voorkomen, maar ik heb er vertrouwen in. Je ziet rechters de laatste tijd steeds meer schuiven, er is een andere werkelijkheid.”

Vraagmarkt

“Vroeger lagen de klanten in een slaapzak bij de ontwikkelaar op de stoep, nu is dat andersom.” Die verschuiving van een aanbod- naar een vraagmarkt zet de machtsverhoudingen op zijn kop en daarmee verandert ook de aanpak van de gemeente. “De ontwikkelaar zette voor de crisis een woning neer en kopers meldden zich wel. De gemeente ging er diep in met voorschriften, beeldkwaliteitsplannen, lette met name op de verhouding tussen prijs en kwaliteit.” Nu is de vraag naar goedkope woningen heel groot en houdt de gemeente vooral de variëteit in de gaten. “Voor je het weet krijg je net als in de jaren tachtig van die jaarringen in de stad met alleen goedkope woningen. We moeten oppassen dat we geen woningen bouwen die over twintig jaar met veel publiek geld geherstructureerd moeten worden.”

Dannenberg heeft hernieuwd vertrouwen in de werking van de markt als het gaat om de selectie van kwaliteit. “Je kunt als gemeente een stap terug doen, niet meer alles tot in detail voorschrijven. Ik vertrouw erop dat de koper niet meer tekent voor een woning van lage kwaliteit. Nee, we sturen niet op een bepaalde marktspanning. Ik zie nu dat de vraag aantrekt, ik vermijd nog even ‘fors aantrekt’. Nu zitten we met bijna tweehonderd kavels al boven de verwachte kaveluitgave voor 2014 van 180, terwijl het jaar nog beginnen moet.”

Bijstelling Stadshagen

•Jaarproductie woningen teruggeschroefd van vier- à vijfhonderd woningen (alleen Stadshagen) tot 180 (tot 2018) en 225 (2018 tot 2023).•Focus op prioritaire gebieden Werkeren, Frankhuis, zuidkant Breekamp-Oost en later de zuidkant van Breezicht voor ontwikkeling de komende 10 jaar.•Vergroting van de kavels. Meer vierkante meters voor dezelfde grondprijs.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels