nieuws

Al gamend de grondprijzen bepalen

bouwbreed

Met gamesimulaties nieuwe manieren van gebiedsontwikkeling onderzoeken is leerzaam, zo blijkt uit middagen op de Radboud Universiteit. Maar de stedelijke werkelijkheid is ingewikkelder ontdekken gemeenteambtenaren, ontwikkelaars en adviseurs.

Ruimtwee jaar geleden toonde hoogleraar vastgoed- en locatieontwikkeling Erwin van der Krabben het ‘failliet’ aan van de traditionele grondexploitatie. Het simpelweg verwerven van gronden, bouwrijp maken en doorverkopen werkt niet meer. Gemeentes zitten met overschotten en moeten op grote schaal afwaarderen. Met zijn vakgroep aan de Nijmeegse Radboud Universiteit werkt Van der Krabben nieuwe modellen voor gebiedsontwikkeling uit. Of beter gezegd: Van der Krabben kijkt hoe we financierings- en sturingsinstrumenten, die zich in het buitenland al bewezen hebben, kunnen toepassen in de Nederlandse stedelijke gebiedsontwikkeling. “Een van de onderzoeken spitst zich toe op onderhandelingsgedrag tussen gemeenten en ontwikkelaars”, legt de hoogleraar uit. “Wij kijken onder andere naar hoe zij omgaan met risico’s en informatie.” Daarvoor zet de Radboud Universiteit gamesimulaties in. Op drie middagen in juni en juli zijn ambtenaren, ontwikkelaars en vastgoedadviseurs de proefpersonen van onderzoekers Frank de Feijter en Sander Lenferink.

Tijdens de middagen wordt gefocust op twee instrumenten: verhandelbare ontwikkelrechten en stedelijke herverkaveling. Bij de eerste methode komen grondeigendom en ontwikkelrechten juridisch los te staan, waardoor de rechten verkocht kunnen worden, bijvoorbeeld voor kantoorontwikkeling. Bij stedelijke herverkaveling dragen grondeigenaren hun eigendomsrechten tijdelijk over. Na herindeling en herontwikkeling van de gronden, worden de ontwikkelkosten naar rato verdeeld. Vervolgens krijgen de partijen hun belang, met winst, terug of worden zij gecompenseerd voor het verlies van eigendomsrechten. “Onder leiding van de vakgroep experimenteren ProRail, Nijmegen, woningcorporaties Portaal en Talis, commerciële ontwikkelaars en eindgebruikers hiermee in het stationsgebied van Nijmegen”, vertelt Van der Krabben.

Maar vanmiddag verlaten we de praktijk. “We testen slechts twee elementen uit een waaier van modules. Zo werkt de wetenschap: we moeten processen isoleren om ze te kunnen meten.” Dus experimenteren de proefpersonen in het ‘Decision Lab’ al gamend met verhandelbare ontwikkelrechten. Zij bieden virtueel op locaties voor vastgoedontwikkeling binnen vijf gemeentes in een regio. Vaste gegevens zijn het totale aanbod en de regionale vraag. Samen bepalen de bieders uiteindelijk de eindprijs van de gronden. Er worden twee rondes gespeeld: een waarbij de biedingen van andere gemeentes (proefpersonen) onbekend zijn en een waarbij die wel te zien zijn. In het tweede geval lijken de deelnemers meer in het algemeen belang te handelen. Iedereen biedt in het midden.

Vlotjes

In een ander lokaal doen de proefpersonen een stoelendans in wisselende groepjes. Om stedelijke herverkaveling na te spelen. Telkens onderhandelen vijf personen over grondprijzen, winsten of uitkoopsommen ten behoeve van een gezamenlijk ontwikkelproject. Iedereen krijgt elke onderhandelrol een keertje. Er worden driftig samenwerkingsverbanden gesmeed. “Een van de onderzoeksvragen is hoe vrijwillige herverkaveling zich verhoudt tot een vorm van wettige verplichting”, legt Van der Krabben uit. En zo worden de onderhandelingsronden ook gespeeld: twee keer vrijwillig en twee keer met verplichting. Opvallend is dat in het eerste geval wordt gezocht naar consensus om er samen een succes van te maken. In de tweede setting worden partijen eerder ‘gewipt’. Maar telkens komen de proefpersonen er samen vlotjes uit. Van der Krabben plaatst wel kanttekeningen bij de conclusies uit het spel: “In deze simulatie zat een plus ingebouwd. Er viel wat te verdelen. In de realiteit gaat het misschien eerder om het beperken van verliezen, en dan onderhandelen mensen heel anders.”

De proefpersonen vinden de gamesimulaties leerzaam, maar wel wat versimpeld. Tijdens de evaluatie doen zij suggesties voor uitbreiding van de testen. Want de stedelijke werkelijkheid is tenslotte veel ingewikkelder.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels