nieuws

Inventiviteit en afwaarderingen leiden tot transformatie

bouwbreed Premium

Alle afwaarderingen van de afgelopen jaren ten spijt zijn de boekwaardes van veel leegstaande gebouwen nog hoog, weet Hans Beekman van de dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam. “Dat remt het perspectief.”

In de overwaardering zit, zo verklaart Beekman, een groot deel van de problematiek. “Daarnaast zijn er ook procedurele belemmeringen.”

Vanwege de groeiende leegstandsproblematiek en het belang dat ook de gemeente heeft om hiervoor oplossingen te vinden, is de bereidheid om mee te werken aan bijvoorbeeld een bestemmingsplanwijziging volgens hem echter groot. Maar de gemeente heeft ook te maken met landelijke en internationale regels, zoals voor luchtkwaliteit.

Aan een soepele omgang met procedures zit nog een risico vast, ziet hij, waardoor bestuurders terughoudend kunnen zijn. Sommige projectontwikkelaars maakten in het verleden gebruik van een teveel aan goedgelovigheid. Dat maakt dat gemeentes nu een kritischer houding kunnen hebben.

De afgelopen twee jaar kreeg in Rotterdam al circa 100.000 vierkante meter een andere functie, vergeleken met andere gemeenten een behoorlijke score. Leegstaand vastgoed kwam beschikbaar voor studenten, zorg en onderwijs. De totale leegstand blijft echter hoog, ook omdat de uittocht van kantoorgebruikers uit bestaande panden doorgaat.

Rotterdam zoekt eigenaren van gebouwen actief op om een oplossing te vinden voor (dreigende) leegstand. Diverse panden die exemplarisch worden geacht voor de herbestemmingopgave, zijn in samenspraak met de eigenaren aangemeld voor het Transformatieplein. De hoop is dat dit ideeën oplevert, die behalve voor het betrokken gebouw ook bruikbaar zijn voor ander leegstaand vastgoed.

Aantrekkelijke plinten, verklaart de gemeenteman waarom plinten ook zijn aandachtsgebied zijn, zijn belangrijk om de herbestemmingsopgave in kantorengebieden tot een succes te maken. “Omdat ze een grote invloed hebben op de kwaliteit van de ruimte rond de gebouwen.”

Juist op dit vlak toont de Blaak zijn relatieve zwakte. Het is een tamelijk monofunctionele kantorenboulevard die stamt uit de jaren zeventig. “Je mist de mix van functies die het aantrekkelijk maakt om hier te lopen.” Daartegenover staat volgens hem dat deze centraal in de stad gelegen locatie ideaal is om een dergelijke mix te realiseren.

Een bijdrage daaraan kan bijvoorbeeld komen van het kantoor op nummer 16. Een karakteristiek, met grindsteen bekleed gebouw uit de jaren zeventig. Met netto circa 16.000 vierkante meter vloer en een centrale kern voor liften en leidingenwerk. De eigenaar, het Duitse beleggingsfonds IVG, zag ongeveer een half jaar geleden de laatste grote huurder vertrekken.

“Dit pand is exemplarisch voor de transformatieopgave”, verklaart Beekman waarom het is aangemeld voor het Transformatieplein. “Bovendien staat het helemaal leeg. Het aantal panden in de binnenstad waarvoor dat geld, is nog op de vingers van twee handen te tellen. Meestal is alleen sprake van gedeeltelijke leegstand. Dat is ook een reden waarom de herbestemming van kantoren moeilijk op gang komt.”

Gemengd gebruik

Architecten van drie bureaus kwamen als onderdeel van het Transformatieplein-programma naar de Blaak en hebben beloofd te komen met voorstellen om het gebouw een nieuwe toekomst te geven. Ze worden gepresenteerd op de Provada, samen met die voor een aantal andere gebouwen die de afgelopen tijd zijn aangemeld voor het Transformatieplein.

Beekman mist in Nederlandse gebouwen overwegend de optie van gemengd gebruik van één gebouw. “Gebouwen zijn zo ontworpen dat ze maar op één manier zijn te gebruiken. Een enkele uitzondering daargelaten geldt dat ook voor de huidige nieuwbouw.” Dat het ook heel goed anders kan, zag hij in New York. “Daar is vaak op gebouwniveau een – bovendien flexibele – mix te vinden van functies, van woningen tot kantoorruimte.”

De Blaak zou in zijn ogen flink opknappen van oplossingen met publieksgerichte functies in de plint en daarboven kantoren, woningen, zorgvoorzieningen of mogelijk een combinatie daarvan. “Maar als je in een kantoor als dit”, wijst hij op nummer 16, “woningen wil realiseren, kom je nog wel voor flinke kosten te staan.”

Om te beginnen, zo licht hij toe, moet iets gebeuren aan de uitstraling van het gebouw. Dat blijkt de eigenaar zich overigens al langer te realiseren, zelfs bij een blijvende kantoorbestemming. Aan het pand hangt een artist’s impression van het gebouw met een glimmende moderne gevel. Een lokkertje voor gegadigden zodra die zich melden voor een langlopend contract.

Bij een transformatie ten behoeve van goedkope studentenkamers, kan het huidige gevelaanzicht volstaan, overweegt hij. “Maar ook dan zul je veel moeten investeren, bijvoorbeeld in de installaties. Want de eisen daaraan worden compleet anders. Zaken als aansluitingen voor drink- en afvalwater en klimaatregeling bijvoorbeeld moeten op elke verdieping tot op het niveau van alle individuele wooneenheden beschikbaar komen.”

Het uiterlijke contrast tussen het Blaak 16-kantoor en de voormalige Schoevers-toren aan de Rotterdamse Mathenesserlaan, die ook leeg staat, is groot. De laatste huurder, RTV Rijnmond, vertrok vijf jaar geleden. Het vinden van een gegadigde voor dit monumentale kantoor uit begin jaren dertig, blijkt ondanks de hooggeprezen uitstraling niet mee te vallen. De indeling, met veel relatief kleine kamers, en extra eisen in het kader van monumentenzorg schrikken potentiële klandizie af.

Tegelijk, overweegt Beekman, staat het gebouw op een aantrekkelijke locatie voor een woonbestemming. “Dat kan gaan van luxe appartementen tot studentenkamers.” Op het dak staat al een penthouse dat vroeger de privéwoning was van de gezusters Schoevers. Inderdaad, van de bekende secretaresseopleiding.

De Marconi-torens aan het Marconi-plein in Rotterdam-West zijn blikvangers van Rotterdam. Het zijn kantoren met volumes waarvoor in deze tijd nauwelijks nog navenant grote gebruikers zijn te vinden. De in de jaren zeventig gebouwde torens zijn ambitieus ontworpen, lichtjes geïnspireerd op de voormalige Twin Towers in New York. Te zien is een drieling, met nog twee buren. De drieling is aangemeld voor het transformatieplein.

De gemeentelijke diensten die hier de thuisbasis hebben, vertrekken binnenkort naar De Rotterdam op de Kop van Zuid. Een van de drie torens kwam al eerder leeg en herbergt nu onder meer een vestiging van het roc Zadkine. Dat huurt de eerste zeven lagen. Op de resterende veertien verdiepingen ontwikkelde eigenaar Fortress samen met de Erasmus Universiteit en de gemeente de Science Tower Rotterdam. Verschillende

laboratoria huren hier momenteel ruimte.

De openbare ruimte moet hier in elk geval ook een flinke opknapper krijgen. Te zien is een monofunctionele kantorenstrook, grenzend aan een verouderd industrie- en overslagterrein. Hij kan een bloeiend tweede leven krijgen. n

Reageer op dit artikel