nieuws

Reële waarde basis voor gezonde herstart gebiedsontwikkeling

bouwbreed

Crisis, leegstand en structureel overaanbod leiden tot sterke waardedaling van grond en vastgoed. Gebiedsontwikkeling is mede hierdoor stilgevallen. De berichten over het afschrijven op grond en het verkopen van beleggingsportefeuilles met kantoren zijn legio. We moeten net als onze Rijksbegroting de boekhouding van de grond- en vastgoedexploitatie op orde brengen, want bouw- en vastgoedontwikkeling zijn belangrijk voor stad en economie.

Veel gebouwen staan leeg en de waarde van grond en vastgoed daalt. Uit verkooptransacties van vastgoed blijkt een veranderde waarderingsmethodiek en bijbehorende lagere prijs. In tijden van hoogconjunctuur werd de waarde bepaald op basis van huurprijs en rendement voor alle kantoormeters. In de eerste jaren van de crisis loopt de waarde over de hele linie terug, zij het met regionale verschillen. De afgelopen twee jaar wordt de waarde (in hoge mate) gebaseerd op de verhuurde meters en de looptijd van contracten (waardering op kasstroom). Onverhuurde meters worden tegen “nul” of maximaal de grondwaarde verkocht. Conjuncturele leegstand is structurele leegstand geworden. In combinatie met soms verplichte verkoop van gebouwen heeft dit geleid tot 10% tot 50% daling in verkoopprijzen. Monotone kantoorgebouwen en bedrijfspanden op onaantrekkelijke (slecht bereikbare) locaties hebben hun waarde zien halveren. Zonder ingrepen, functieverandering of aangepaste verhuurconcepten verliezen deze gebouwen hun functie en dus hun waarde. Sloop en functieverandering van een deel van de voorraad is dan ook onvermijdelijk. De waardedaling beperkt zich uiteraard niet alleen voor kantoren en bedrijfsgebouwd.

Ook de woningprijzen en zijn aanzienlijk gedaald en voor de grondwaarde is het beeld niet veel anders. Deze potentiële waarde is immers een afgeleide van de waarde van het vastgoed. In de huidige transitieperiode wordt de waarde herijkt op de nieuwe economische situatie. Het afwaarderen doet pijn, kost geld en banen maar zorgt voor een reële basis. Een basis van waaruit gebiedsontwikkeling een transformatieproces is dat zich in een ander tempo en over een langere periode uitstrekt. Een proces waarin gebruikers en initiatiefnemers “meer ruimte” moeten krijgen om bestaande gebouwen tijdelijk anders te gebruiken en nieuwe vormen van gebruik mogelijk te maken. Exploitatie van bestaand in combinatie met (ver)nieuwbouw vormt de basis voor de nieuwe gebiedsexploitatie.

Daarnaast is het de vraag op welke wijze nieuwe verdienmodellen worden ingezet om naast geld ook gebruikswaarde, kwaliteit en duurzaamheid te realiseren. Of zelfstandigheid, identiteit, geborgenheid (!?) Het is hoog tijd deze herwaardering door te voeren. De NMA heeft daarin een rol zorg te dragen voor transparante en eenduidige waardering(smethodiek). Een waardering die overigens niet moet zijn afgestemd op de waan van de dag; dan dreigt een volgende crisis. (De prijsvorming wordt immers mede beïnvloed door verkooptransacties bij executoriale verkoop van kantoorpanden). Na deze operatie kan gebiedsontwikkeling de gezonde motor zijn van het ruimtelijk beleid. Dat draagt bij aan de kwaliteit en de aantrekkelijkheid van de BV Nederland!

Bart Vink (kandidaat lid Tweede Kamer voor D66) 

Theo Stauttener (partner Stadkwadraat)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels