nieuws

Alles toestaan vraagt veel regelwerk

bouwbreed

Alles toestaan vraagt veel regelwerk

Het Vlaamse model van stedenbouwkundige Andries Geerse en de gemeente Deventer is de reddende troef van het industriegebied Het Havenkwartier gebleken. Niet 3 maar 300 ontwikkelaars. Geen blauwdruk, maar een organische groei in een gebied waar nagenoeg alles mogelijk is.

Het Havenkwartier in Deventer was al jaren een notoir leegstandsgebied. Een probleemgebied met afgeragde kades, vervallen silos en ongebruikte industriepanden. Tegenwoordig is daar een bruisend cultureel leven met tentoonstellingen, muziek en theater. De eerste kleine bedrijfjes vestigen zich er, net als de eerste bewoners. De zwarte silo wordt een restaurant. Oorspronkelijk lag een ambitieus masterplan klaar zoals zoveel gemeentes dat kennen: de gemeente koopt alles op, sloopt de boel, en besteedt de gebiedsontwikkeling uit aan een paar ontwikkelaars. Al het bestaande moet plaatsmaken voor 1000 gestapelde nieuwbouwwoningen en 60.000 vierkante meter kantoorruimte. Kosten onder de streep: 30 miljoen euro. Het plan komt er niet. Verzet van mensen en bedrijven in het gebied en een nieuw hervonden realiteitszin doet het masterplan op de plank belanden. “Ik denk dat iedereen heel blij is dat we hier nu niet 1000 kavels te vergeven hebben”, reflecteert Dennis Laing, de betrokken projectmanager van de gemeente. In 2008 staat het gebied opnieuw op de agenda, want er moet toch wat gebeuren in het gebied. De gevestigde bedrijven willen zekerheid, de leegstand is de gemeente, inmiddels eigenaar van veel grond en panden, een doorn in het oog.

Met het Vlaamse model introduceren gemeente en Geerse een ontwikkelmodel waarbij particulieren en individuele bedrijven de ontwikkeling van kleine initiatieven op zich nemen. De gemeente faciliteert. “Wij proberen de eerste fase van de grond te krijgen, voor ongeveer een derde van het gebied”, legt Laing uit. “De afgelopen vijf jaar konden gegadigden met korting huren, voor zo’n 15 euro per vierkante meter. Nu hopen we dat de markt het overneemt.”

De gemeente hoopt na de eerste fase een stap terug te kunnen doen. “We willen wel initiatieven van eigenaren, ontwikkelaars of beleggers bijven faciliteren.” In principe mag alles in het gebied. Of misschien niet helemaal alles, maar wel heel veel. Scharnierpunt voor de nieuwe aanpak is een flexibel bestemmingsplan. “Achter dat bestemmingsplan zit een wereld aan werk”, waarschuwt Laing. “Een bestemmingsplan dat veel toestaat is namelijk veel ingewikkelder dan een standaard bestemmingsplan.” De Nederlandse wetgeving scheidt wonen en bedrijven. Daarvoor stelt het richtlijnen voor geluidscontouren. “We willen hier bedrijvigheid zo dicht mogelijk tegen woningen aan organiseren. Functies maximaal mengen. Je moet een speciaal geluidbeleid maken, de regelgeving voor milieuzonering aanpassen. Dat kan, want de standaard geluidscontouren zijn richtlijnen, geen regels. Maar je moet het wel allemaal onderbouwen. De gemeenteraad moet vervolgens dat verhaal goedkeuren.”

Geerse vult aan: “Meer nog dan in een regulier bestemmingsplan hebben we aandacht besteed aan hoe het eruit komt te zien. Een beeldkwaliteitsplan wilden we eerst niet doen. Een beetje truttig, maar we hebben er toch voor gekozen. Mensen die hierop afkomen investeren hun pensioen in de ontwikkeling. Ze hebben geruststelling nodig, willen zeker weten dat het uiteindelijk wel mooi wordt.” Anders dan verwacht kwam er nauwelijks protest tegen het plan. “We hadden verwacht dat de horeca en de detailhandel uit de binnenstad zou protesteren tegen de concurrentie,” memoreert Laing. “Maar men lijdt toch ’t meest van ’t lijden dat men vreest. Er waren vier zienswijzen, en uiteindelijk niet één bezwaarschrift.” Volgens Geerse komt dat ook omdat het plan van de mensen zelf is, niet van grote bedrijven. “Zo’n plan maakt dat inwoners trots zijn op hun stad. Zij kunnen nu zelf in hun stad investeren. Misschien zijn ze het niet eens met iedere ontwikkeling hier. Maar ze zijn bereid meer te accepteren.”

Actieve rol

De aanpak van Deventer is voor iedere gemeente potentieel interessant voor binnenstedelijke herontwikkeling. “Het helpt dat veel terrein eigendom is van de gemeente”, denkt Laing, “en het type bedrijven moet geschikt zijn voor functiemenging. Naast Akzo Nobel kun je bijvoorbeeld niet wonen, al zou je het willen.” Gemeenten moeten naar een nieuwe, actieve rol, stelt Geerse. “Gemeenten die zeggen: ‘Ontwikkelen is niet mijn taak, we hebben er geen geld voor, de markt moet het doen’, zakken de komende tijd alleen maar verder weg. Daar gaat niets meer gebeuren. De markt kan het namelijk niet doen. Die mag niet van de bank.” Ook Laing vraagt zich af of een regulier bestemmingsplan nog wel van deze tijd is. “Het is de vraag of je nu daar de markt mee bedient.”

Projectgegevens

Oppervlakte: 14,4 ha (19 hectare inclusief water)

Begindatum: 2008

Financiering: gemeente, provincie en eigenaren

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels