nieuws

Regeerakkoord legt bom onder sociale huursector

bouwbreed

Het is nauwelijks voor te stellen dat de woonparagraaf van het regeerakkoord in zijn huidige vorm wordt uitgevoerd. Het zal de corporatiesector voor een groot deel doen imploderen.

41 corporaties die een faillissement tegemoet gaan en 110 van de 388 corporaties die nauwelijks meer geld hebben voor bouwprojecten en bij wie het de komende jaren alle hens aan dek is. “De financiële basis onder de sociale huursector krijgt een zeer grote klap”, oordeelt Jan van der Moolen, directeur van toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in het rapport over de effecten van het regeerakkoord op de corporatiesector.

Een onderzoek van Ortec Finance wees ruim een week geleden al op de pijnlijke gevolgen van de kabinetsplannen. De opgehoogde verhuurdersheffing (2 miljard euro in 2017) en het huurplafond (4,5 procent van de Woz-waarde) blijken totaal niet met elkaar in balans te zijn. De dinsdag gepubliceerde studie van het CFV trekt even afschrikwekkende conclusies. Vrij vertaald: het regeerakkoord legt een bom onder de sociale huursector.

Als het regeerakkoord wordt uitgevoerd zal het volkshuisvestelijk vermogen met 17 miljard euro dalen. Een halvering. De gemiddelde solvabiliteitsratio zakt van 27 naar 16 procent, waar 20 procent als minimum wordt gezien. Het CFV houdt dan nog geen rekening met de saneringsheffingen die eraan zitten te komen. Die zullen ook de betere corporaties treffen. De toezichthouder verwacht dat “het saneringsinstrument naar verwachting vaker en op grotere schaal moet worden ingezet”. De sterkere corporaties zullen mede daardoor steeds meer moeite krijgen hun collega-corporaties uit de brand te helpen.

Om in leven te blijven zullen de 110 corporaties, die gezamenlijk de helft van het sociale woningbezit in handen hebben, bouwplannen moeten schrappen. Dat het hen ernst is, bleek deze week al. Diverse grote bouwcontracten, zoals de bouw van studentenwoningen, werden terzijde gelegd. De exploitatie is onder de nieuwe omstandigheden niet rendabel.

In Groningen, Limburg en Drenthe komen de klappen het hardst aan. Hier hebben de corporaties van oudsher een slechtere solvabiliteit. Het huurplafond van 4,5 procent van de woz-waarde klemt des te meer door de daling van de huizenprijzen. De invoering van zo’n plafond kan wat dat betreft niet op een slechter moment vallen. Wil de regering vasthouden aan het huurplafond dan lijkt regionale differentiatie voor de hand te liggen.

Achter de harde plannen van het kabinet schuilt de wil om te komen tot een kleinere corporatiesector. Ook al zegt Rutte II het niet hardop, de gedachte is wel dat Nederland met een kleinere sociale huursector toe kan. Daar had de sector zich al min of meer al bij neergelegd. Corporaties gaan en masse terug naar de kern: huisvesting voor de lagere inkomens. Ook zijn ze al een paar jaar lovenswaardig aan het snoeien in de kosten en zetten zij sterker in op het maximaliseren van de huurinkomsten.

In de huidige tijd aan corporaties vragen een verhuurdersheffing van 2 miljard euro op te brengen, komt dan ook zeer onverwacht. En is volgens vooraanstaande woningmarktdeskundigen onredelijk. Ook het CFV zelf zet vraagtekens. Volgens de toezichthouder wordt het duurzame verdienmodel aangetast als corporaties grootschalig woningen moeten verkopen. Ook zullen de noodzakelijke extra woningverkopen de woningprijzen verder onder druk zetten. En niet te vergeten komt de bouw nog verder stil te liggen, met oplopende woningnood, nog meer faillissementen en verlies aan werkgelegenheid tot gevolg. Een alternatief moet er snel komen, zodat weer bouwcontracten getekend worden.

Reageer op dit artikel