nieuws

Meer over schutting van de buren kijken

bouwbreed

Nieuwe samenwerkingsvormen zijn nodig om binnenstedelijk bouwen vaart geven. Dat projecten niet of moeizaam van de grond komen, ligt niet aan de vraag naar woon- en werkruimte in de stad. Die is flink. Betere financieringsmogelijkheden en een geschikter aanbod helpen.

Veel studenten en (vooral jonge) werkenden hebben een uitgesproken voorkeur voor binnenstedelijk wonen. Ook talrijke ouderen voelen zich aangetrokken tot de levendigheid van de stad. Wie deze doelgroepen weet te bedienen, kan uit de voeten.

Nu is lang niet elke opdrachtgever bijvoorbeeld een speler in studentenhuisvesting. Maar dergelijke specialismen zijn geen noodzaak om erop te anticiperen. Flexibele gebouwen hebben potentieel van alles in huis, is bewezen. Stadsvilla’s transformeerden eerder tot studentenhuis en kwamen later weer in gebruik als grote eengezinswoningen. Een luxe penthouse gedeeld door acht biedt ook nu weer een betaalbare kamerhuur. Partijen moeten leren meer over hun schutting heen te kijken.

Panden krijgen van oudsher in de loop van hun bestaan verschillende functies. Corporatie Stadgenoot pioniert in Amsterdam met nieuwe gebouwen die daarop nadrukkelijk zijn ontworpen, de zogenoemde solids. Woningen kunnen in grootte variëren en veranderen in een winkel of kantoor terwijl de constructie en gevels intact blijven. Maar Stadgenoot blijft een corporatie, met één primair doel: het realiseren van woningen voor mensen met lage inkomens.

De eenzijdige focus bij de meeste opdrachtgevers en financiers zit stedelijk denken in de weg. Corporaties bouwen sociale huurwoningen, proje ctontwikkelaars bouwen graag voor de vrije sector. Vastgoedbeleggers bieden fondsen aan die zich richten op één van de grote segmenten: woningen, winkels, kantoren en bedrijfsgebouwen.

Beleggers zweren bij hun risicoprofielen. De risico’s van de diverse soorten vastgoed lopen uiteen. Winkelfondsen bemoeien zich daarom niet met woningen en kantorenfondsen zoeken kantoorlocaties op. Lastig, als diverse genres in één project samenkomen. Of dat ooit kunnen doen. Dankzij een flexibele opzet die dat mogelijk maakt. Een gunstige eigenschap voor de ontwikkeling van blijvende waarde.

Studentenwoningen bouwen in een solid-achtige context is in de huidige marktomstandigheden haalbaar en aantrekkelijk vanwege de optie van een – gehele danwel gedeeltelijke – toekomstige herbestemming. Creatieve oplossingen met meerdere gebruiksopties bieden ook in financieringsopzicht perspectief, aangezien verschillende partijen een duit in het zakje kunnen doen. De kans dat projecten vastlopen op de financiering neemt zo af. Belangrijk want corporaties lopen aan tegen hun financiële grenzen, particuliere kopers blijven weg en, vastgoedbeleggers likken hun wonden, veroorzaakt door leegstand en waardedalingen. Ze steken noodzakelijkerwijs veel geld in herstel van het eigen vermogen in plaats van in nieuwbouw.

De beleggersmarkten van winkelvastgoed, vrijesectorhuurwoningen en kantoren zijn alle beladen met onzekerheden over de toekomst. Dat de gehanteerde afzonderlijke risicoprofielen geen zekerheden bieden, maakt de huidige vastgoedcrisis pijnlijk duidelijk. Integratie van fondsen voor binnenstedelijke projecten is een oplossing om de perspectieven van alle inbrengers te verbeteren en hun risico’s te verminderen.

Maar de integratie moet nog een stuk verder gaan: beleggers, corporaties en gemeenten kunnen samen de projectkar trekken, tot ieders voordeel. In plaats van lijdzaam af te wachten tot marktpartijen in beweging komen, kunnen gemeenten ook vast zelf aan de slag gaan om efficiënte coalities te smeden.

Rest de taak van nog een belangrijke partij uit de financiële sector: de banken. Belangrijk voor de externe financiering van zowel de professionele bouwpartijen als de particuliere afnemers van producten. Banken zijn dezer dagen allesbehalve van het grote gebaar en een alternatief wordt node gemist. Werk aan de winkel.

Na de Tweede Wereldoorlog werd het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten opgericht om de woningbouw te stimuleren. Dit heeft in de decennia die volgden veel geholpen bij de realisatie van betaalbare bouw. Het kan in de huidige omstandigheden helpen weer een vergelijkbaar fonds van de grond te tillen. Dit kan een toon zetten in bouwen. De goedkopere leningen die het ook kan aanbieden, zullen verder goed wonen in de (binnen)stad – ook buiten de sociale huur – voor veel meer mensen haalbaar maken.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels