nieuws

Nieuw verdienmodel nodig voor de huursector

bouwbreed Premium

Teruglopende inkomsten en de noodzaak om de schulden door aangegane leningen terug te brengen, remmen de investeringsmogelijkheden van vastgoedbeleggers. Verdienmodellen voor zowel kantoren, winkels als woningen die tot voor kort succesvol waren, lopen vast.

Ze zijn niet unie k, maar de problemen met de kantorenportefeuilles springen dezer dagen het meest in het oog. Een deel staat leeg en nieuwe contracten worden vaak afgesloten tegen gunstige voorwaarden. Voor de huurders, niet voor de verhuurder.

Of dat nog niet genoeg rampspoed is, blijkt vernieuwing van de portefeuille verder te worden belemmerd doordat het uitponden van verouderd bezit zijn beste tijd heeft gehad. Het tijdperk is voorbij dat huurpanden van veelal enkele decennia oud gemakkelijk tegen flinke prijzen van de hand gingen.

Dat speelt de beleggers parten op de kantorenmarkt maar ook op hun enige overgebleven groeimarkt van dit moment: die van de huurwoningen. De rendementen uit de woningverhuur in de vrije sector zijn traditioneel weliswaar zeker maar ook relatief laag. Het zogeheten uitponden werd daardoor een min of meer noodzakelijkonderdeel van het verdienmodel.

Met dat uitponden zorgen beleggers voor voldoende rendement én voor nieuwbouwbudget. Zo kunnen ze blijven opereren in het beoogde marktsegment. De winstgevendste vorm van het uitponden van woningen: de verkoop aan particulieren, is vrijwel stilgevallen. Blijft over het alternatief van de voortgezette verhuur. Omdat de woningen vaak verouderd zijn, zakken ze dan naar een lager marktsegment.

Complexgewijs

De desinvestering gaat nu vaak nog wel door. De verkoop geschiedt dan complexgewijs, aan een andere belegger. Die koopt niet meer, zoals vroeger wellicht, voor een lucratieve doorverkoop maar voor blijvende verhuur. Daarmee daalt de waarde van uitpondcomplexen echter flink. De opbrengst wordt nog verder gedrukt doordat de verkoop ook met flinke kosten gepaard gaat. Complexen zelf doorexploiteren kán een alternatief zijn om de strijkstok te ontlopen.

Alles bij elkaar slecht nieuws voor het te genereren investeringsbudget. Terwijl volop werk ligt te wachten: renovatie en herontwikkeling van bestaande woningen, winkels en kantoren en nieuwbouw van huurwoningen. De financiering daarvan zal moeten komen uit de lengte of uit de breedte: meer geld binnenhalen of lagere kosten realiseren.

Woningverhuur dient financieel nadrukkelijker de eigen broek op te houden, door het slinken van de uitpondbonus, maar de prijs-kwaliteitverhouding van het product mag hieronder niet lijden. Kostenverlaging is onontkoombaar. Beleggers onderhandelen hard met ontwikkelaars en gemeenten over prijzen die ze willen betalen voor nieuwe woningen. Bedragen waarvan particuliere kopers nauwelijks durven dromen, zijn het geëiste resultaat.

Nieuw kapitaal

Daarmee is de haalbaarheid van woninginvesteringen nog niet zeker want beleggers hebben daarvoor ook nieuw kapitaal nodig. Buitenlandse beleggers zijn een optie. En anders wellicht Nederlandse die hun heil momenteel nog vooral zoeken in het buitenland.

Reageer op dit artikel