nieuws

Markt krijgt meer ontwerpvrijheid met ‘zachte selectie’

bouwbreed Premium

Martjan Kuit Zwolle- Woningstichting SWZ maakte bij het vergeven van de renovatie van 54 woningen gebruik van de Soft Selection Methodology. Zo kon met een beperkt budget toch aan alle wensen worden voldaan.

Uitvoerende partijen denken mee en krijgen geen uitgewerkt bestek voorgeschoteld

SWZ heeft 770 woningen in de Zwolse wijk Dieze-Oost, en een groot deel daarvan is toe aan renovatie. Eerst worden de 54 portiekwoningen in de Pieter Steynstraat onder handen genomen. “Normaal gesproken bellen we in dit soort gevallen een architect, wiens ontwerp leidt tot een bestek”, zegt Erik van der Linden, projectmanager bij SWZ. “Maar al snel bleek dat het de 2,7 miljoen euro die wij in de renovatie wilden steken veel te weinig was. Althans, dan kon niet aan al onze wensen worden voldaan.” Maar meer dan 2,7 miljoen wil de corporatie niet uitgeven.

Dus valt het besluit het anders aan te pakken. SWZ nodigt vier consortia uit. “Tegen hen hebben we gezegd: we gaan een proces in waarvan we niet precies weten waar we instappen, maar we doen dit samen en aan het eind van de rit ligt werk.” Begin april ontvangen de consortia de basiseisen. De woningen moeten duurzaam worden gerenoveerd (energiebesparing minimaal 45 procent) en krijgen nieuwe sanitaire voorzieningen, een nieuwe keuken en een nieuw dak. Op prijs kan niet worden gescoord, wel op maximale toegevoegde waarde. Aanvang van de uitvoering op 1 oktober 2012 is het belangrijkst. “Dat hebben we de bewoners beloofd. Bovendien leek dit gunstig voor de kostenkant van de consortia. Voor je het weet zijn zij veel budget kwijt aan proceskosten.”

De vier consortia komen twee keer bijeen om met SWZ de opgave te verkennen. Tijdens deze sessies wordt goed samengewerkt en worden ideeën gedeeld, merkt Van der Linden. “De technisch adviseur van één consortium zocht bijvoorbeeld uit welke geluidsklassenormen haalbaar waren en deelde zijn bevindingen met de anderen.”

Na de verkenning blijven drie consortia over. “Eén partij was van mening dat de voorbereidingstijd te kort was.” BAM (W&R+), Salverda (1RGie) en Van Wijnen (WDW) krijgen vijf weken om met SWZ de basiseisen te verwerken tot een gunningsleidraad en een beoordelingsmatrix met wensen waarop gescoord kan worden. “We willen zo lang mogelijk samen op gaan.”

Op 9 mei, vijf weken na aanvang van het traject, beoordeelt een jury de aanbiedingen. De jury bestaat uit zes werknemers van SWZ, de stedenbouwkundige van de gemeente vervult een adviesrol. De juryleden geven een rapportcijfer op basis van het ontwerp (40 procent eindscore) en de bewonersaanpak (30 procent). Later die dag worden de plannen van aanpak gelezen en het laatste criterium uit de matrix, het overall beeld beoordeeld.

De plannen van de marktpartijen verschillen in aanpak, stelt Van der Linden. “De één richtte zich bijvoorbeeld meer op begeleiding van bewoners tijdens de renovatie, de ander stak meer geld in de verbouwing zelf, probeerde juist beter te scoren op het gebied van energiebesparing.” De inzendingen van nummers één en twee, Van Wijnen en Salverda, krijgen van de jury nagenoeg hetzelfde gemiddelde rapportcijfer. “Het verschil was maar 0,13 punt.” Van Wijnen komt als winnaar uit de bus. “Het ontwerp gaf de doorslag.”

Momenteel zijn SWZ en Van Wijnen bezig met het definitieve ontwerp, plan van aanpak richting bewoners, vergunningsaanvraag en contract. “Dat moet begin juli rond zijn, anders kunnen we begin oktober niet starten met de uitvoering.”

Van der Linden is positief over de selectieprocedure. “We moeten het nog evalueren met de marktpartijen, maar het is ons tot nu toe goed bevallen.” De projectleider sluit niet uit dat SWZ marktpartijen vaker op deze manier gaat selecteren. “Er ligt een enorme opgave. Alleen al in Dieze-Oost. Op deze manier kunnen we onze woningvoorraad duurzaam renoveren naar het huurniveau toe wat we in gedachten hebben.”

Uitvoerende partijen denken mee en krijgen geen uitgewerkt bestek voorgeschoteld

Soft Selection Methodology

Uitvoerende partijen denken mee en krijgen geen uitgewerkt bestek voorgeschoteld

SWZ heeft er voor gekozen een geheel nieuwe vorm van selectie toe te passen; de Soft Selection Methodology. Aan de hand van een beperkt aantal uitgangspunten wordt consortia gevraagd tot een concrete aanbieding van een mede door hen zelf gespecificeerd product te komen. In het gehele traject draait het om kennis verzamelen en kennisdelen over de opgave en duurzaam en energiezuinig renoveren. En om het zoeken naar het optimum tussen de stedenbouw, bouwkundige en installatietechnische aspecten, door het integraal ontwerpen van een duurzaam renovatieconcept. Door de consortia slechts functionele specificaties te geven in plaats van een uitgewerkt bestek aan een uitvoerende bouwpartij krijgt de markt veel meer ontwerpvrijheid, is het idee. Bij het beoordelen van de aanbiedingen wordt de definitieve keuze tussen de aanbiedingen bepaald door ‘softe’ aspecten als “klopt het verhaal, voelt het goed en heb ik er vertrouwen in.”

Reageer op dit artikel