nieuws

Gebiedsontwikkeling Kampen speelt in op vraag van de markt

bouwbreed Premium

Een flexibel stedenbouwkundig plan dat ruimte laat voor wijzigende marktomstandigheden, is het basisingrediënt voor de ontwikkeling van de omgeving rond het nieuwe treinstation Hanzelijn in Kampen. Met publiek-private samenwerking als fundament hebben Roosdom Tijhuis en de gemeente Kampen de handen ineen geslagen. Delta Lloyd participeert op bouwclaimbasis.

Henk Bijl, directeur planontwikkeling van Roosdom Tijhuis, zit samen met Arnoud Ashouwer, de teammanager grondzaken en planeconomie van de gemeente Kampen en projectdirecteur Johan Neerhof in zijn werkkamer. Voor hen op tafel ligt het concept van een plattegrond van wat de nieuwe stationsbuurt van de Overijsselse gemeente moet worden. Een project waarbij een grootschalige gebiedsontwikkeling wordt gekoppeld aan de ingebruikname van de Hanzelijn. Dit is de spoorverbinding tussen Zwolle en Lelystad die ook Kampen aandoet. Ashouwer strijkt met zijn hand de plooien van de kaart glad. In het plangebied verrijzen zo’n 700 koop- en huurwoningen, een winkelcentrum van ongeveer 6000 vierkante meter en 4000 vierkante meter kantoren, legt hij uit. Verder is 2,1 hectare grond beschikbaar voor maatschappelijke voorzieningen, zoals scholen, een medisch zorgcluster en kinderdagverblijven. De eerste bouwactiviteiten beginnen eind van dit jaar nadat het nieuwe treinstation in gebruik is genomen.

Flexibel

Hoe de wijk er tot in detail gaat uitzien, is vooralsnog niet bekend. “De plannen zijn flexibel”, zegt Neerhof. “Zo kunnen we inspelen op de vraag van de markt. Zien we dat een bepaalde categorie woningen gewild is, dan houden we daar rekening mee. We kunnen bij wijze van spreken aan verschillende knoppen draaien.”

Duidelijk is wel dat de nieuwe wijk zal profiteren van de bijzondere locatie in de aloude Hanzestad Kampen en de uitstekende bereikbaarheid. iet alleen ligt de Hanzelijn voor de deur, het gebied wordt ook aangesloten op de N50, de verbindingsroute die het noorden en het zuiden des lands verbindt. “Door de komst van de Hanzelijn is Amsterdam vanuit Kampen binnen een uur te bereiken en omgekeerd”, zegt Ashouwer. “Dat maakt het dus mogelijk om in Amsterdam te werken en in Kampen te wonen. Het zou een uitdaging zijn om mensen uit het westen van het land hiervoor te interesseren.” Bijl onderkent de uitdaging. “Natuurlijk is dat een mogelijkheid waarmee we rekening houden. Niettemin ga ik er vanuit dat we ons voor zo’n 70 procent gaan richten op de vraag uit de regio.”

Ondertussen exploiteren de gemeente en Rotij Projecten B.V., waarin Roosdom Tijhuis, Bouwfonds Ontwikkeling en Syntrus Achmea Vastgoed samenwerken, de grond gezamenlijk. De woningbouw wordt voor een groot deel ontwikkeld en gebouwd door Rotij. “We hebben een projectorganisatie opgezet waarin de gemeente en de private partijen beide op gelijke basis participeren. Zo hebben we allemaal een gelijkwaardige inbreng”, vertelt Bijl.

Bouwclaimmodel

Delta Lloyd Real Estate & Finance en woningcorporatie DeltaWonen, verduidelijkt Ashouwer, ontwikkelen samen het bouwblok waarin het winkelcentrum, koop- en sociale-huurappartementen en maatschappelijke voorzieningen zijn opgenomen. Ook realiseren ze een aantal grondgebonden woningen in het nieuwe gebied. Door het winkelcentrum in twee fasen te ontwikkelen, wordt ingespeeld op het bouwtempo van de overige woningen. De samenwerking met Delta Lloyd heeft een andere basis dan die tussen de gemeente en Rotij. Met Delta Lloyd werkt de gemeente Kampen samen op basis van het zogeheten bouwclaimmodel, legt Ashouwer uit. De werkwijze die ook is toegepast bij de ontwikkeling van VINEX-wijken. “We mogen ervan uitgaan dat Delta Lloyd als belegger van het winkelcentrum zich langjarig wil verbinden met het project en Kampen.”

Fifty-fifty-basis

Alle partners in het project vinden het een realistisch vooruitzicht dat de stationslocatie in 2021 een feit is. Maar over de definitieve naam van het project zijn ze het nog niet eens. “Stationslocatie? Moeten we die naam echt gebruiken?”, denkt Bijl hardop. Het lijkt zijn partners onvermijdelijk. Uiteindelijk wordt de wijk gebouwd rond het station van de Hanzelijn. “Het wordt de nieuwe entree voor de stad”, benadrukt Ashouwer niet zonder trots. “Een centrale plek nabij de N28 en de A50 waar openbaar vervoer, de auto en de fiets samenkomen.”

Bijl blijft erbij dat ‘Stationslocatie’ ongeschikt is als vlag om het project in de markt te zetten en presenteert voor de vuist weg een alternatief: “Wat vinden jullie van Stedelijk Buiten Wonen in Kampen?” Het gemak waarmee hij de slogan op tafel legt, doet vermoeden dat hij er van te voren over na heeft gedacht. iemand zou dat verbazen want bij de planvorming voor het gebied rondom het station van de Hanzelijn laten de partners binnen dit schoolvoorbeeld van publiek-private samenwerking niets aan het toeval over.

De betrokken partijen doen er alles aan om de onderneming te laten slagen en moeten rekening houden met een markt die onder druk staat vanwege de aanhoudende recessie. Roosdom Tijhuis en de gemeente Kampen zijn daarom overeengekomen dat ze de gebiedsontwikkeling op fifty-fifty-basis oppakken. “Zo hebben wij als gemeente en Roosdom Tijhuis even grote risico’s en even grote voordelen te verwachten van het project”, vertelt Ashouwer. Bijl: “Als marktpartij vragen we zekerheden. We willen continuïteit binnenhalen en meedenken over de verdere ontwikkeling. We willen het risico vermijden dat het niet van de grond komt. Het goed vastleggen van de spelregels is daarom van groot belang. Die moeten als het ware duurzaam zijn.” Als private partijen vinden dat ze te weinig invloed hebben, legt Neerhof uit, dan trekken ze zich terug. “Zo is de huidige gang van zaken en bij pps-constructies moet daarbij terdege rekening worden gehouden. Zo worden bij deze projectontwikkeling de risico’s van een mislukking in feite buitengesloten.”n

Van links naar rechts: Henk Bijl (Roosdom Tijhuis), Johan Neerhof (projectdirecteur) en Arnoud Ashouwer (gemeente Kampen).

Reageer op dit artikel