nieuws

interview diana de jong‘Wet biedt gebiedsontwikkeling weer perspectief’

bouwbreed Premium

interview      diana de jong‘Wet biedt gebiedsontwikkeling weer perspectief’

Grootschalige gebiedsontwikkeling heeft z’n langste tijd gehad. Ontwikkelbedrijven zoals Bouwfonds schakelen over naar kleinschaliger aanpak. De Omgevingswet blijkt daarbij een onmisbare schakel. Diana de Jong, directeur gebiedsontwikkeling bij Bouwfonds, ziet licht aan de horizon.

De woningvraag is met piepende remmen tot een halt gekomen. Hoopte Bouwfonds eerder nog dat de vraag in 2011 of toch uiterlijk in 2012 weer zou aantrekken, onder het huidige economische gewricht ziet De Jong die voorspelling nu somber in. “Het risico van grote gebiedsontwikkelingen is nu ook te groot. Door vraaguitval worden de projecten steeds kleiner.” Maar uit een inventarisatie van Bouwfonds blijkt dat met de huidige regelgeving projecten met minder dan 25 woningen niet uit de kosten komen. Oorzaak: een schier eindeloze reeks onderzoeken. Archeologieonderzoek, bodem-, milieu-, water-, akoestiek en luchtkwaliteitsonderzoek, om er maar een paar te noemen. “Dat kost niet alleen veel tijd, maar het is ook duur. Zolang gronden niet zijn uitgegeven, staan ze bij ons op de balans. Al die tijd moeten we er rente over betalen.”

De nieuwe Omgevingswet moet die doorlooptijden verkorten en rentekosten verlagen. Zodoende geeft de wet gebiedsontwikkeling weer perspectief.

“Die hoge plankosten dwingen ons nu projecten grootschalig aan te pakken en gestandaardiseerd te werken”, licht De Jong toe. “Maatwerk is niet goed mogelijk.” Terwijl dat precies de nieuwe koers is die Bouwfonds voor ogen staat. Want nu grootschalige gebiedsontwikkelingsprojecten nauwelijks nog op de rol staan, is het bedrijf aangewezen op een andere aanpak. “Meer maatwerk, kleinschalige, kwalitatieve projecten die zijn toegesneden op specifieke doelgroepen zoals senioren of studenten.” De Bouwfonds-directeur noemt het ‘uitnodigingsplanologie’. “Het is minder ingekaderd. Het zijn niet meer allerlei ontwikkelingen die in een gebied geprojecteerd worden. Maar je kijkt naar de potentie van een gebied en wat er mogelijk is. Vervolgens nodig je partijen uit om te doen wat nodig is, bouwers, projectontwikkelaars, initiatiefnemers. Daarvoor is ook veel meer ruimte in de nieuwe Omgevingswet.”

Realistische prijs

De maatwerkaanpak is volgens De Jong rendabel ondanks de kleinschalige aanpak, meer overleg met de toekomstige bewoners en hogere opleveringskwaliteit. “Het kost aan de voorkant meer tijd, maar je hebt aan het begin al de koper aan je gebonden en die neem je mee in het ontwikkelproces. Ook de gemeente en de corporatie zijn vanaf het begin gecommitteerd. Dat geeft je de mogelijkheid om aan de achterkant van het proces te versnellen”, legt ze uit. “Iedereen in de bouwkolom is erbij gebaat om meer snelheid te maken. De Omgevingswet faciliteert dat nu ook. We kunnen het ons niet meer permitteren om het langer te laten duren. Het moet sneller, en dat kan ook.”

Een andere methode die Bouwfonds heeft geïntroduceerd om gebiedsontwikkelingsprojecten van de grond te krijgen is een nieuwe financieringssystematiek voor gemeenten. Grondposities staan voor te veel geld op de balansen van gemeenten en corporaties. “Dat maakt het moeilijk om de gronden voor een realistische prijs in de markt te zetten. Alle partijen met grondbezit hebben met datzelfde probleem te maken.” Voor Bouwfonds is dat niet anders. “Maar wij hebben daar al eerder consequenties aan verbonden. We hebben in 2008 al naar onze grondportefeuille gekeken. Bij gemeenten en corporaties zien we dat proces wat later op gang komen.” Inmiddels raken gemeenten en corporaties ervan doordrongen dat ze niet het geld voor grond kunnen vragen waar ze bij de raming van een gebiedsontwikkeling rekening mee hebben gehouden. Dat brengt de aanleg van het hele gebied in gevaar. Bouwfonds heeft een nieuwe financieringsmethode vanuit Canada en de Verenigde Staten naar Nederland gehaald. “Momenteel maakt de gemeente Nijmegen daar gebruik van bij de ontwikkeling van het Waalfront.” Voor de ontwikkeling van dat gebied heeft de gemeente veel bedrijfspanden moeten aankopen. Ondanks subsidies is mede daardoor de grondprijs in het gebied te duur geworden voor de markt. Om de gronden toch te kunnen verkopen en zo het project tot stand te brengen, legt Nijmegen nu beslag op de toekomstige stijging van inkomsten uit WOZ-belastingen in dit gebied. Met die middelen verlaagt de gemeente de huidige grondprijs naar een realistisch, marktconform niveau. Normaal komen deze gelden op de gemeentelijke begroting te staan, maar nu worden ze specifiek ingezet voor het tot stand brengen van het nieuwe project. “Het werkt vooral goed bij binnenstedelijke herontwikkeling, zoals het Waalfront.” Het is slechts een van de methoden om ontwikkelingen vlot te trekken. “Stedelijke herverkaveling zoals in Duitsland is ook heel interessant.”

Reageer op dit artikel