nieuws

Bouw klantgericht met particulieren

bouwbreed

aanhef

Sommige gemeenten dreigen door teruglopende grondopbrengsten in financiële problemen te komen. Een gemeente kan de projectontwikkelaars vaak niet dwingen om te beginnen met bouwen. Het is beter de dialoog te zoeken dan dure advocaten in te schakelen, vinden Hans Beke, Arne Swart en Hans Middendorp.
Steeds meer woningen staan te koop en de nieuwbouw is gedaald naar het laagste niveau in jaren. Bouwbedrijven, projectontwikkelaars maar ook gemeenteambtenaren beleven zware tijden. Tot voor kort, in elk geval tot in 2007, liet elke nieuwbouwwoning de gemeentekassa rinkelen.
Huizenprijzen bleven maar stijgen, en grondprijzen gingen nog sneller de hoogte in. Projectontwikkelaars speculeerden daar op, door lange tijd van te voren grond te kopen met de bedoeling om die grond later met veel winst te verkopen.

Moeilijk

Het spel tussen projectontwikkelaars en gemeente ging ongeveer zo: stel, een wethouder wil ‘huizen bouwen voor de eigen mensen’. Projectontwikkelaars hadden allang stukken grond aangekocht in het gebied van de toekomstige nieuwbouwwijk. Daardoor wordt het moeilijk om het stedenbouwkundig plan te realiseren. Projectontwikkelaars willen immers bouwen om huizen te verkopen, en niet bijvoorbeeld een plantsoen met speelweide aanleggen. Om dat probleem te omzeilen, besloot een gemeente vaak om alle grondpercelen bij elkaar te stoppen, waarbij de projectontwikkelaars in ruil voor hun grond een ‘bouwclaim’ kregen om een afgesproken aantal woningen te realiseren.
Bangkwam de crisis! De vraag naar nieuwe woningen zakte in en de projectontwikkelaar heeft ineens geen enkele haast meer om te bouwen. Kortom: geen nieuwbouwwoningen in 2010, geen woningbouw in 2011 en ook voor 2012 zien de projectontwikkelaars het al somber in. De wethouder ziet ‘zijn wijk’ niet gerealiseerd worden en de ambtenaren zien dat de inkomsten uit de woningverkoop pas op zijn vroegst in 2013 worden uitbetaald. Maar die inkomsten waren al ingecalculeerd als dekking voor de gemeentebegrotingen van 2010 en 2011.
Gemeenten zitten dus in een lastig parket. De VNG heeft Deloitte laten uitrekenen dat Nederlandse gemeenten gezamenlijk tot 3 miljard euro mislopen, doordat veel bouwprojecten zijn stopgezet of uitgesteld. Door teruglopende grondopbrengsten dreigen sommige gemeenten in financiële problemen te komen.
Juridisch kan een gemeente de projectontwikkelaars vaak niet goed dwingen om te beginnen met bouwen. En aan een andere oplossing willen de projectontwikkelaars niet zomaar meewerken, want zij hebben hun oorspronkelijke grond ingeleverd in ruil voor die bouwclaim. Die bouwclaim is geld waard, maar hoeveel? En wie moet dat betalen? De gemeente zit nogal krap bij kas.
Om uit die patstelling te komen, is het beter om de dialoog te zoeken dan om dure advocaten in te schakelen. Juist met mensen uit de praktijk als bemiddelaar, kan er in goed overleg vaak wel iets worden geregeld. Vanuit het programma ‘Klantgericht Bouwen’ bij Balance hebben wij veel ervaring met deze problematiek. Eén van de oplossingsrichtingen is om een klein project af te splitsen, met kavels voor particuliere opdrachtgevers. Particulieren kunnen relatief eenvoudig de financiering regelen via een hypotheek waarmee de grond en de woning kunnen worden betaald en het hele bouwproces weer op gang komt.

Groot succes

Het is allang niet meer voldoende voor gemeenten om gewoon wat kavels te koop te zetten. Als gemeente moet je echt alles uit de kast halen om de doelgroep te interesseren. Het Homeruskwartier in Almere is daarbij een goed voorbeeld. Het stedenbouwkundig plan is helemaal gericht op klantgericht bouwen. Particulieren kunnen hier individueel of in een bouwgroep huizen en appartementen ontwerpen en laten bouwen. In het stedenbouwkundig plan zijn allerlei woningtypen opgenomen, zowel grote villa’s als kleine stadswoningen. Arm en rijk bouwen naast elkaar in het Homeruskwartier en dat is weer gunstig voor de bevolkingssamenstelling. Het Homeruskwartier is nu al een groot succes. Je ziet vanuit de lucht dat er overal in de wijk wordt gebouwd. In twee jaar tijd zijn ruim zevenhonderd kavels verkocht. Particulieren hoeven niet op elkaar te wachten. Bouwvolumes, gevelhoogten en welstandscriteria liggen vast in de ‘kavelpaspoorten’. De wijk groeit op organische wijze. Als gemeente moet je wel investeren in de ondersteuning en begeleiding van deze particulieren. Dat is meer werk dan wanneer je met één projectontwikkelaar in zee gaat. Maar in deze tijd heb je geen keus, het is of niets doen, of klantgericht bouwen met particulieren.
Senior consultant ruimtelijke ontwikkeling bij Balance
Arne Swart en Hans Beke
Projectleiders in Almere namens Balance

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels