nieuws

FGH Bank ziet noodzaak van nationale vastgoedautoriteit

bouwbreed Premium

FGH Bank ziet noodzaak van nationale vastgoedautoriteit

Gemeenten in geldnood, lege kantoren in overvloed en bouwers die omvallen. Vastgoed heeft zijn glans verloren. Directievoorzitter Peter Keur van FGH Bank ziet behalve gevaren ook kansen. Het zware weer vraagt om bijzondere stuurmanskunst.

“Ik heb het gevoel dat deze crisis een sluipmoordenaar is. Hij zit in de zaal, je ziet hem af en toe. Met fatale gevolgen. Toch heb je aangeslagen partijen die zich hergroeperen en terugkeren op de markt. Maar ook partijen die knock-out gaan.”

Terwijl elders het bedrijfsleven weer op adem komt, zijn de gevaren in de vastgoedmarkt nog lang niet geweken. Keur waarschuwt: “Een aantal partijen komt snel aan zet om rigoureus in te grijpen. We verkeren aan de vooravond van ingrijpende veranderingen. De bedrijven hebben de eerste jaren van de crisis overleefd en staan kort voor hun herfinancieringen. Daar zullen niet alle banken meer aan mee willen doen. En dat terwijl de rente zal stijgen. Komende jaren wordt voor iedereen de kasstroom vreselijk belangrijk.”

Voor de directievoorzitter van vastgoedbank FGH (320 medewerkers, zeven regiokantoren, voor 18 miljard euro projecten in portefeuille) is duidelijk dat in de branche het uur van de waarheid nadert. “De situatie is razend spannend. De markt heeft last van de crisis, er is geen vertrouwen, we krijgen een andere kijk op ruimte. Aan de andere kant beschikken we in onze sector over heel veel deskundigheid en creativiteit. En profiteren we van een lage rente.”

Volgens Keur is FGH’s kijk op de financiering van projecten niet principieel gewijzigd. De bank wil weten met wie ze zaken doet en houdt daarom de ervaring en solvabiliteit van de aanvragers zorgvuldig tegen het licht. De accentvoering is sinds het uitbreken van de crisis aangepast. Logisch toch?

“Prima courant vastgoed is uitstekend te financieren. Wij beoordelen het vastgoed op een faire manier. Voor goede projecten is een behoorlijk hoge bevoorschotting beschikbaar. Je hoort nogal eens dat de banken totaal niets meer willen. Daar ben ik het absoluut niet mee eens. Wel moet de ondernemer een gezond stukje eigen vermogen meenemen. Dat is veranderd, conform de veranderde markt.”

Bezinning

Deze gewijzigde marktomstandigheden leidden volgens Keur bij FGH al vroeg in de crisis tot serieuze bezinning. Stressscenario’s werden doorgenomen. Vragen als ‘Wat als de rente 3 procent omhoog gaat?’, ‘Wat als de waarde van het vastgoed plotseling 30 procent omlaag klapt?’ kwamen daarbij aan de orde.

“We hebben uitvoerige analyses gemaakt wat dat zou betekenen voor onze klanten en FGH. Nee, we hebben beslist niet stilgezeten. Onze bank heeft het geluk over mensen te beschikken die de crisis begin jaren tachtig nog hebben meegemaakt. Die ervaring dragen ze nu over aan onze jongere garde.”

Of Keur exact de verschillen kan aangeven tussen de bouwfinanciering voor en na de crisis? De directievoorzitter vermijdt cijfers en getallen. Zegt: “Voor ons is en blijft belangrijk: hoe courant is het object en hoe professioneel de klant. Vóór de crisis financierden we soms 100 procent van de stichtingskosten. En, hoe gek dat ook mag klinken, dat doen we nog steeds. En we hebben daar een goed gevoel bij. We zijn bereid aan het einde naar de waarde te kijken als het project wordt verkocht aan een belegger. Zeker, een aantal ontwikkelaars heeft het momenteel erg zwaar. Andere zetten echter fantastische producten op de markt, dat moeten we ook niet vergeten.”

FGH zit volgens directievoorzitter Keur dicht op zijn klanten. Wat gelijktijdig betekent dat in een vroeg stadium ontdekt kan worden of iets misgaat. Bij ongerustheid volgt stapsgewijs eerst intensief beheerd en vervolgens, indien nodig, bijzonder beheer. “We zijn er niet op uit om onze klantenrelatie te beëindigen, teneinde onze eigen positie veilig te stellen. Er zijn echter wel situaties denkbaarwaarin de bank tot het besluit komt: dit kunnen we niet langer voortzetten. Uiteraard proberen we dat zoveel mogelijk te vermijden, juist door goed om te gaan met risicobeheer. Op die manier komen we er vaak samen met de klant toch nog wel uit.”

Tien jaar geleden al vroeg FGH aandacht voor de oplopende leegstand in de kantorenmarkt. Destijds werd de problematiek versluierd door het volume aan nieuwe transacties.

“De crisis maakt glashelder wat we destijds al zagen aankomen”, zegt FGH’s Maarten Donkers, hoofd research. “Begin van de eeuw liep de vraag van de gebruikers en het aanbod al te ver uiteen. De groei kwam vanuit de beleggers. Er was een enorme verplaatsingsvraag en daardoor ook behoefte aan nieuwbouw. De problemen zitten niet zozeer aan de voorkant als wel aan de achterzijde: wat doe je met de verouderde gebouwen.”

Donkers nuanceert het beeld dat tot aan de vooravond van de crisis kantoren zijn bijgebouwd. Bestrijdt ook dat bij de 7 miljoen aan ongebruikte kantoormeters niets gebeurt. “De top van de kantorenbouw in de periode 2006–2008 lag op het niveau van het dieptepunt in de jaren negentig. De markt was dus al met het probleem bezig. De leegstand is ook niet zo statisch als velen denken. Van de ruimte die twaalf maanden geleden drie jaar leegstond is 700.000 vierkante meter weer ingevuld, of uit de markt genomen.”

Overheid

Directievoorzitter Keur ziet voor de rijksoverheid de taak weggelegd de regie op de vastgoedmarkt naar zich toe te trekken. Niet als geldschieter, maar als organisator om veranderingen te stimuleren. De belangen van beleggers, ontwikkelaars, gebruikers en gemeenten liggen te ver uiteen om te verwachten dat de markt zelf met passende oplossingen zal komen. FGH Bank pleitte al eerder voor de oprichting van een nationale autoriteit met bevoegdheden om het marktevenwicht te herstellen en ziet nog steeds nut van een dergelijke instantie.

Keur: “Als je geen regie organiseert, sudderen de problemen nog tijden door. Zonder fundamentele ingrepen komt er een definitieve polarisatie in de markt en gaat het nog lang duren voordat de markt een nieuw evenwicht bereikt. Het is een illusie te veronderstellen dat economisch herstel dit proces kan beëindigen of doorbreken.” ■

Vastgoedbericht

Het uur van de waarheid nadert. Zoveel is wel duidelijk voor directievoorzitter Peter Keur van vastgoedbank FGH. Let vooral op een goede kasstroom. Projecten in courant vastgoed zijn volgens de bankier nog steeds uitstekend te financieren.

Reageer op dit artikel