nieuws

‘Ontwerpblunders verspillen dure meters’

bouwbreed

‘Ontwerpblunders verspillen dure meters’

De huurprijs van een kantoorpand kan met procenten omhoog door beter na te denken over het bouwontwerp. Met vliesgevels, slanke kolommen en slimme liften kunnen ontwikkelaars jaarlijks duizenden euro’s extra verdienen.

“Het aantal verhuurbare vierkante meters kan echt fors omhoog met een aantal
simpele tips en trucs”, licht register-kostenmanager Oscar Schriever van
adviesbureau AMBAS toe. Hij
is een van de negentien kostenmanagers die zijn aangesloten bij het
Register Kostenmanager
Nederland (RKN)
. Het register is in 2007 opgericht en hoopt binnen een paar
jaar meer dan 15 procent van de duizend kostendeskundigen aan zich te binden. De
branche-organisatie stelt hoge eisen aan ervaring, betrouwbaarheid en opleiding.
“Bij accountant het verschil tussen een gewone en een AA-accountant”, vergelijkt
hij. Veel opdrachtgevers schakelen een kostenexpert in op het moment van
aanbesteding, om de inschrijvingen van aannemers te beoordelen. “Dat is veel te
laat. De echte winst zit nog voor de ontwerpfase. Het werkt het best om meteen
aan tafel te komen bij een praktisch idee over een kantoor. Met duidelijke
instructies voor een architect kom je tot het beste resultaat. Daarbij is het
belang van een mooi ontwerp niet in het geding. De verhuurbaarheid van een
schoenendoos is maar beperkt.”

Groot voorstander

De contractvorm die de opdrachtgever daarbij kiest, heeft daar weinig invloed
meer op en ook functionele eisen of geïntegreerde contracten maken daarbij
weinig verschil. Schriever bepleit wel dat bepaalde bestekseisen kunnen helpen,
evenals de toepassing van specifieke materialen, zoals hoogte sterkte beton of
vliesgevels. “Kozijnen met diepe sprongen naar binnen leveren niets op.”
Schriever is groot voorstander van de toepassing van hoogte sterkte beton bij
hoogbouw. “Een bouwkolom omvat per kolom ruim een halve meter niet verhuurbare
oppervlakte. Toepassing van HSB-beton is iets duurder, maar verdient zich dubbel
en dwars terug in verhuurbare ruimte.”

Tips

De basis voor de tips liggen in slimme toepassing van NEN 2580. De
kostenmanager kent ‘m nog net niet uit z’n hoofd, maar het dossier ligt wel
binnen handbereik op zijn bureau. Veel architecten denken vooral aan een mooi
gebouw en minder aan de verhuurbare meters, is de indruk van Schriever. “Het
meetcertificaat wijkt meestal behoorlijk af van de eerste prognose van de
architect. Het gaat helemaal niet om extra investeringen, maar om kleine details
waar je op moet letten bij een ontwerp. Zoals vluchtgangen die snel naar de
buitengevel leiden en de plek van hangende toiletten in combinatie met de
verzamelleiding. Een noodtrappenhuis in het midden van het gebouw is niet
verhuurbaar. Ook met een kritische keus voor liften zijn veel meters te
besparen. Dat kost geen cent extra, maar meestal wordt er niet over nagedacht en
dan kun je alleen achteraf constateren dat vele verhuurbare vierkante meters
zijn verspild in de ontwerpfase”, somt Schriever het ene na het andere
praktische voorbeeld op. Let daarbij ook op de trappartijen, is nog een andere
tip. Een berging van iets hoger dan 1,5 meter mag meetellen als praktische
ruimte. Schriever adviseerde onlangs over het ontwerp van een kantoor van 50.000
vierkante meter. Met diverse aanpassingen wist hij het aantal verhuurbare
vierkante meters op te schroeven van 86 naar 89 procent. “Met een huurprijs van
350 euro per vierkante meter is dat ruim 700.000 euro per jaar aan extra
huuropbrengst. Dat is snel verdiend.” Een huurder op de Zuidas gaf de expert
advies over interpretatie van het aantal verhuurbare vierkante meters en
bespaarde zo 50.000 euro op de jaarlijkse huur. “Dan ben je als kostenmanager
snel terugverdiend.”

Top 5 metervreters

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels