nieuws

Gemeente kan bestaande leegstand aanpakken

bouwbreed

Al jarenlang beklagen de politiek, milieuorganisaties en andere partijen zich over de wildgroei aan nieuwe bedrijventerreinen en kantoorparken, terwijl op andere plaatsen sprake is van leegstand. Ook tijdens de campagne voor de afgelopen gemeenteraadsverkiezingen werd gepleit voor het behoud van de open ruimte, voor bouwen binnen de bestaande grenzen. En toch lukt het maar niet om de leegstand van commercieel vastgoed structureel aan te pakken. Natuurlijk, er woedt een crisis en bij een crisis hoort nu eenmaal leegstand. Het gaat hier echter om een structureel fenomeen dat na de crisis niet ineens zal verdwijnen, meent Douwe van Rees.

Ook tijdens de campagne voor de afgelopen gemeenteraadsverkiezingen werd
gepleit voor het behoud van de open ruimte, voor bouwen binnen de bestaande
grenzen. En toch lukt het maar niet om de leegstand van commercieel vastgoed
structureel aan te pakken. Er is becijferd dat de structurele leegstand op dit
moment 6,2 miljoen vierkante meter bedraagt, met een boekwaarde van maar liefst
11,2 miljard euro. Er lijkt sprake van een patstelling waarbij de belangrijkste
stakeholders elkaar in een wurggreep houden. Gemeenten zouden de bouw van nieuwe
kantoorpanden op nieuwe locaties aan banden kunnen leggen of alleen vergunningen
kunnen afgeven voor bestaande locaties. Gemeenten verdienen echter veel geld met
de uitgifte van grond, dus hoewel alle politieke partijen bezweren dat ze voor
herontwikkeling of voor bouwen op bestaande locaties zijn, blijven gemeenten
grond uitgeven. Zeker omdat ontwikkelaars altijd hun geluk bij een andere
gemeente kunnen beproeven. De concurrentie tussen gemeenten staat een regionale
aanpak vaak in de weg.

Hoge boekwaarde

Renovatie of een nieuwe bestemming blijken nog niet zo eenvoudig, omdat de
meeste panden tegen een hoge boekwaarde in de boeken staan. Daarnaast zijn veel
kantoorparken gesitueerd op monofunctionele locaties waar weinig behoefte is aan
bijvoorbeeld studentenhuisvesting of andere bestemmingen. Beleggers blijven dus
ook stil zitten. Toch rijst de vraag of accountants deze situatie tot in lengte
van dagen zullen blijven goedkeuren. Op een gegeven moment zullen zij de hoge
boekwaarde van panden die niets meer opleveren, ter discussie gaan stellen.
Eenmaal afgewaardeerd kunnen panden ook voor andere doeleinden worden gebruikt,
gesteld dat gemeenten bereid zijn bestemmingsplannen aan te passen. Ook
ontwikkelaars blijken niet de aangewezen partij om de patstelling te doorbreken.
De prijs per vierkante meter is voor nieuwbouw aanmerkelijk hoger dan voor
renovatie en men kan moeilijk terughoudendheid van ontwikkelaars verwachten
zolang de gemeenten de grond blijven uitgeven, zeker omdat ook de ontwikkelaars
aan de grondtransacties verdienen. De laatste belangrijke stakeholder is de
gebruiker. De meeste gebruikers hebben na een jaar of 25 behoefte aan nieuwe
huisvesting, omdat het bestaande pand niet langer aan de eisen, bijvoorbeeld op
het gebied van binnenklimaat, energiegebruik of het inpassen van
ict-toepassingen, voldoet. Vaak blijkt dan dat het goedkoper is om een nieuw
pand te betrekken dan om het bestaande pand te laten renoveren. Een oplossing
lijkt alleen mogelijk als partijen tegelijk bewegen: beleggers zullen moeten
afwaarderen; gemeenten moeten de verleiding weerstaan nieuwe grond uit te geven
en het behoud van de open ruimte serieus nemen; ontwikkelaars zullen moeten gaan
nadenken over effectievere en meer duurzame methoden om bestaande panden op te
knappen of te herontwikkelen; en gebruikers zullen, al dan niet vanuit het
oogpunt van maatschappelijk verantwoord ondernemen, veel vaker moeten eisen dat
hun pand wordt gerenoveerd. In het algemeen moeten we af van de notie dat
kantoorpanden wegwerpartikelen zijn die maximaal 25 jaar meegaan.

Voortouw

Concreet zouden er gemeenten moeten opstaan die het voortouw nemen om binnen
hun gemeentegrenzen met alle betrokken partijen om de tafel te gaan zitten om de
bestaande leegstand aan te pakken. Welke behoeften bestaan er gemeentelijk en
regionaal aan commercieel vastgoed, aan bedrijfsruimte, aan woningbouw? Gebruik
deze inventarisatie om plannen te maken die uitgaan van hergebruik en niet van
nieuwe locaties. Waarom gemeenten? Omdat zij geacht worden ook oog te hebben
voor de niet-financiële aspecten, zoals duurzaamheid of het behoud van de open
ruimte. Laten partijen hun verkiezingsbeloften waarmaken en de renovatie van
commercieel vastgoed en het revitaliseren van bedrijventerreinen opnemen in de
collegeakkoorden. De bestaande situatie wordt in stand gehouden door een systeem
van perverse prikkels en het is de hoogste tijd dat die worden opgeruimd.
Duurzaam commercieel vastgoed: het kan en het moet.

Drs. Douwe van Rees MBA
Directeur van De Ruijter Sustainability dat zich bezighoudt met
duurzame strategie en innovatie.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels