nieuws

Actief risicomanagement houdt dreiging artikel 12 op afstand

bouwbreed

Het speelveld van grondbedrijven is drastisch veranderd

Begin dit jaar sloeg de crisis in de gebiedsontwikkeling voor de grondbedrijven echt toe. Frits Dinkla draagt verschillende oplossingen aan om de gebiedsontwikkeling weer vlot te trekken.
Marktpartijen hadden zich al teruggetrokken omdat zij problemen hebben om hun financiering rond te krijgen. Veel gemeenten besloten na de laatste gemeenteraadsverkiezingen in het licht van de bezuinigingen hun ruimtelijke projecten te heroverwegen. Tot overmaat van ramp verdween vrijwel tegelijkertijd bij de meeste woningcorporaties de mogelijkheid om te investeren in gebiedsontwikkeling. Aanpassing van de Europese regelgeving en verminderde verkoop van woningen zijn daaraan debet. Een dramatische daling van de bouwproductie in ons land is het gevolg en de prognoses voor de komende jaren stemmen niet tot optimisme.

Financieel tekort

Het perspectief van de meeste grondbedrijven is daardoor allesbehalve rooskleurig. Recent onderzoek van Deloitte in opdracht van VROM en VNG meldt een financieel tekort binnen de grondexploitaties van tussen de 2,4 en 3 miljard euro. Dit onderzoek bevestigt dat de financiële situatie voor de meeste grondbedrijven zorgwekkend is. De vraag is hoe gemeenten hiermee om gaan. Als zij niets doen lopen de tekorten op, verdwijnt het weerstandsvermogen van de grondbedrijven en heeft het op den duur onherroepelijk gevolgen voor de gemeentebegroting. Hierdoor kunnen gemeenten uiteindelijk in de zogenaamde artikel 12-status terechtkomen waarmee zij de controle over haar financiën kwijt zijn.
In de dagelijkse praktijk constateren we dat de ontstane situatie eerder leidt tot verlamming, dan tot acties waarbij gebiedsontwikkelende partijen creatief zoeken naar oplossingen. Wij zien dat die partijen vooral bezig zijn met het afdekken van hun eigen risico’s.
Een aantal zaken is duidelijk. De financiële mogelijkheden van gebiedsontwikkelende partijen zijn beperkter. De subsidies zijn in de afgelopen decennia aanzienlijk teruggebracht. De v.o.n. -prijzen staan onder druk als gevolg van de voorwaarden van banken en de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek op lange termijn. De hoge verwervingsprijzen hebben ingrijpende gevolgen voor de ontwikkeling. Zelfs ‘weide-gebieden’ kunnen alleen met (zeer) dure woningen of een intensief programma haalbaar gemaakt worden. En dat terwijl de inhoudelijke ambities van partijen onverminderd hoog blijven.
Een gebiedsontwikkeling kan alleen tot stand komen als alle partijen bereid zijn mee te denken over mogelijke oplossingen. Samenwerking tussen partijen is daarbij meer dan ooit noodzakelijk. Gemeenten kunnen zich daaraan niet onttrekken: zij dienen het initiatief naar zich toe te trekken, omdat geen van de andere partijen – vanwege het ontbreken van het perspectief op een waardesprong – het zelfstandig meer wil of kan. Daarnaast heeft de gemeente de taak de dynamiek in haar stad te behouden, dan wel bewust in te grijpen om het proces van verpaupering tot stilstand te brengen. Gemeenten dienen (weer) de spil te worden in het gebiedsontwikkelingsproces.
Daarbij hebben de grondbedrijven een belangrijke rol. Zij moeten de rest van de gemeentelijke organisatie uitdagen na te denken over de ambities. Ook moeten zij de risico’s nadrukkelijk benoemen en monitoren. Alleen door een actief risicomanagement kunnen bedreigingen op afstand worden gehouden en kansen verzilverd. Enkele handreikingen: Maak een analyse van de opzet van de grondexploitaties. Bekijk hoeveel marges zijn ingebouwd. Tegen welke waarde is ingekocht dan wel wordt ingekocht? Wat zijn bijvoorbeeld de rentelasten van de nog niet in exploitatie genomen gronden? Wat is een redelijke indexering? Tegen welke waarde worden de gronden uitgenomen en welke (ontbindende) afspraken zijn gemaakt met de ontwikkelende partijen.

Polsstok

Het is van groot belang inzicht te krijgen in de lengte van de financiële polsstok van het grondbedrijf. Er is kennis nodig van het onderhandelingsspel met (markt)partijen en een goede analyse van de kansen en bedreigingen. Zo komt er zicht op de mogelijkheden om risico’s te beperken en wordt de neerwaartse spiraal in de bouwproductie voorkomen. Er zijn verschillende oplossingsrichtingen om de gebiedsontwikkeling vlot te trekken. Van zelf gefaseerd bouwrijp maken en kavels verkopen tot garantstellingen in financieringsarrangementen. Aan de inzet van elke oplossing gaat een goede analyse van de risico’s vooraf. Alleen op die manier kan op een verantwoorde wijze de dynamiek in de stad behouden blijven. Want stilstaan betekent uiteindelijk – naast maatschappelijke weerstand – ook financiële achteruitgang.
Partner Akro Consult
Den Haag

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels