nieuws

Vijf regels voor een succesvolle projectontwikkeling in crisistijd

bouwbreed

Volgens het kadaster vonden er in januari 48 procent minder overdrachten van woningen plaats dan in de maand ervoor. Let wel: het gaat hierbij veelal om woningen die al eerder zijn verkocht. Dat het slecht gaat in het vastgoed staat dus buiten kijf. Maar geldt dat voor de hele sector? Theo Dohl denkt van niet.

Op sommige plekken, zoals Vathorst bij Amersfoort, gaat vrijwel geen woning meer over de toonbank. Maar op andere plekken is interesse nog groot. Als we die succesprojecten onder de loep nemen, dan kunnen we vijf regels voor geslaagde projectontwikkeling vaststellen:
Uniek moet ook echt uniek zijn
Eerlijk is eerlijk: jubeltonen in de marketing van woningen compenseren vaak het gebrek aan echte uniciteit. Kopers hebben dat haarfijn in de gaten, maar zolang er geen echte keuze is pikten ze het. Nu niet meer. Het product moet zijn uniciteit echt waarmaken binnen zijn eigen omgeving – voor woningbouw toch gauw een cirkel van vijftien kilometer, voor dure woningen nog een fiks stuks groter. Als die belofte gestand kan worden, is ook voor dure woningen nog aftrek: anderhalve week geleden was er een kijkweekend voor Park Brederode in Bloemendaal. Een sjiek woningbouwproject met prijzen vanaf 1,4 miljoen euro. Maar zo bijzonder door de combinatie van ligging en architectuur dat er niet alleen veel kijkers waren maar, zo is nu bekend, ook een flink aantal geïnteresseerde kopers.
Twee weken geleden startte de verkoop van het project Spiegelhof in Vlaardingen. Resultaat tot nu toe: net zoveel inschrijvingen als het aantal woningen. Een ogenschijnlijk verbazingwekkend resultaat in deze tijd. De naoorlogse wijk Babberspolder-Oost verkeert nog middenin de fase van omvorming van achterstandswijk naar gewilde wijk. En regio Rijnmond staat bekend als een lastige woningmarkt. Het geheim: Waterweg Wonen biedt nieuwbouw eengezinswoningen aan en dat was voor het eerst sinds jaren in Vlaardingen. Nieuwe appartementen genoeg, maar de grootste vraag zit natuurlijk bij de grondgebonden woningen. U en ik weten dat allang. Ik hoop dat marktonderzoekbureaus er in deze tijd beter in slagen om de beslissers bij ontwikkelaars en corporaties te overtuigen.
Iedereen weet dat het echte probleem niet bij de koop van een nieuwe woning ligt, maar bij de angst om de huidige woning niet verkocht te krijgen. Stunten met prijsverlagingen – bijvoorbeeld door een kortere periode van erfpachtafkoop – haalt deze twijfelende koper echt niet over de streep. Dat doe je wél als je hem helpt bij de verkoop van zijn eigen woning. Bijvoorbeeld door samen met corporaties deze woning op te kopen, tijdelijk te verhuren – waar nog steeds vraag naar is, ook in de vrije sector – en weer te verkopen als de economie weer aantrekt. En daar hoeft de creativiteit niet bij te eindigen. Zolang je je maar richt op waar de pijn van de koper echt zit.
Er zijn mensen voor wie de woningmarkt nu interessanter wordt: starters op de kopersmarkt. Woningen die eerst niet haalbaar waren, komen nu binnen handbereik. Speel daar dan ook op in. Arjan Schakenbos, directeur van Woonstad Rotterdam, meldt op 12 februari in de Volkskrant dat hij niets merkt van een kopersstop. De remedie: Woonstad is tijdig begonnen met producten die starters zekerheid bieden. Zo kunnen ze hun woning later gegarandeerd aan Woonstad terugverkopen of krijgen ze koopsubsidies bij aankoop van een woning. De doelgroep van Woonstad bestaat voor tachtig procent uit starters op de woningmarkt. In 2009 verwacht diezelfde Schakenbos zo 1000 (!) woningen in zijn eentje als corporatie in Rotterdam te verkopen.

Investeer in reputaties

‘Success sells’. Dat geldt voor kopers van een iPhone, die veel meer voor hun Apple-product willen betalen dan voor een technisch vergelijkbaar toestel van een ander merk. Voor de woning- en bedrijfsmarkt geldt dat ook. Een locatie met een krachtige merkwaarde doorstaat deze tijden beter dan een naamloos project. Zo profiteert het eerdergenoemde Park Brederode van het merk Bloemendaal. Vroeg investeren in het reputatiemanagement van een toekomstige locatie betaalt zich altijd uit in de uiteindelijk afzet en de verkoop- en verhuurprijzen. Teveel ontwikkelaars doen nog aan korte termijn-denken. Ze investeren liever (te) veel geld in prachtige verkoopfolders en -borden, terwijl de investeringen al veel eerder gedaan hadden moeten worden.
Voldoet uw project niet aan een van deze regels? Bedenk of het er met aanpassingen niet alsnog aan kan voldoen. En anders is het afwachten geblazen tot – voor u- betere tijden!

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels