nieuws

kopkopkopIngangsdatum nieuwe huurprijs bedrijfsruimte

bouwbreed

Meestal zullen partijen de gang naar de rechter als blijkt dat zij geen overeenstemming kunnen bereiken, maar dit is geen vereiste.

Meestal zullen partijen de gang naar de rechter als blijkt dat zij geen overeenstemming kunnen bereiken, maar dit is geen vereiste.
Wél geldt dat een huurprijsvaststelling door de rechter slechts kan worden gevorderd na afloop van de overeengekomen huurperiode of, als geen bepaalde tijd is overeengekomen, na afloop van ten minste vijf jaar na de laatste huurprijsaanpassing door partijen of de rechter. Ook moet de vordering vergezeld gaan van een deskundigenadvies waarbij geldt dat als partijen geen overeenstemming bereiken over de deskundige(n) één van hen de rechter kan verzoeken de deskundige te benoemen.
Op grond van de wet geldt dat de rechter bij de huurprijsvaststelling kijkt naar de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Dit is de dag van de dagvaarding vergezeld van het deskundigenadvies of de dag van het verzoek aan de rechter om de deskundige te benoemen.
Uit de wettekst volgt dat de wetgever ervan uit is gegaan dat de dag van het instellen van de vordering gelijk is aan de dag van ingang van de nieuwe huurprijs. In de praktijk klopt dit echter niet altijd.
Dit blijkt onder meer uit een arrest van de Hoge Raad van 10 oktober 2008. Huurder huurde sinds 1 april 1991 winkelruimte. Na afloop van de overeengekomen huurperiode vorderde verhuurder bij dagvaarding gedateerd 13 december 2002 een nadere huurprijsvaststelling per 1 april 2002. De kantonrechter stelde vervolgens de nieuwe huurprijs vast per 1 april 2003. Het Hof volgt dit oordeel. Bij de Hoge Raad betoogt de huurder dat de rechter ten onrechte is uitgegaan van een referentieperiode van vijf jaar voorafgaande aan de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs (1 april 2003) in plaats van vijf jaar voorafgaande aan het instellen van de vordering (13 december 2002).
De Hoge Raad verwerpt het beroep en oordeelt dat de wet ertoe strekt de referentieperiode te laten aansluiten op de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.
Toepassing van de letterlijke tekst van de wet in deze zaak zou ertoe leiden dat op 1 april 2003 een huurprijs wordt vastgesteld die qua referentieperiode 3,5 maand “achterloopt”, terwijl indien de kantonrechter de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs conform de vordering op 1 april 2002 had gesteld, toepassing van de wettekst de referentieperiode “13 december 1997 – 13 december 2002” zou aanwijzen. Met als resultaat dat de rechter de nieuwe huurprijs, geldend vanaf 1 april 2002, zou moeten vergelijken met huurprijzen die nog in de toekomst lagen.
Beide gevallen lijken niet te stroken met de bedoeling van de wetgever. Het aanhouden van een referentieperiode die aansluit op de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs indien deze niet gelijk is aan de datum van instellen van de vordering, lijkt mij dan ook het juiste uitgangspunt.

recht

De huurprijs van bedrijfsruimte (horeca, winkels etc.) is in principe onderdeel van de onderhandelingen tussen verhuurder en huurder. Vooral als de huurrelatie reeds lange tijd bestaat, komt het echter nogal eens voor dat de verhuurder of huurder de huurprijs te laag respectievelijk te hoog vindt in verhouding tot vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt. In dergelijke gevallen regelt de wet (7:303 BW) dat verhuurder of huurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels