nieuws

‘Kopers weten niet waaraan ze beginnen’

bouwbreed Premium

‘Kopers weten niet waaraan ze beginnen’

Bij sloop-nieuwbouw van particuliere appartementengebouwen met de Vereniging van Eigenaars als opdrachtgever vloeien alle revenuen terug naar de VvE, verklaart Marcel Kastein van De Regie.

Dat is te danken aan het collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo),
waarmee De Regie al veel ervaring heeft bij nieuwbouwprojecten. Steevast lukt
het daarbij volgens hem een relatief gunstige prijs-kwaliteitverhouding te
realiseren. Voor de VvE’s ziet hij cpo als enige optie omdat geen corporatie of
ontwikkelaar bereid zal zijn eigenaren van verouderde flats uit te kopen voor
het oorspronkelijke aankoopbedrag dat zij ten minste verwachten om niet zwaar
het schip in te gaan. Feitelijk is dat laatste al gebeurd toen ze hun flat
kochten, weet Kastein. Ze waren op zoek naar een woning in het lagere
prijssegment en de portiekflats bleken vaak als enige betaalbaar. “Van
dergelijke flats, zonder lift en met op de begane grond bergingen en garages,
zijn er in Nederland heel veel. Het gaat altijd om voormalige huurcomplexen die
zijn uitgepond.

Risico’s

“Kopers”, ziet hij, “weten niet waaraan ze beginnen. Ze prikken niet door de
praatjes van makelaars heen. Die hebben er geen belang bij namens de verkopende
partij te vertellen wat de risico’s zijn van zo’n complex.” Vaak blijkt er flink
wat achterstallig onderhoud. Bovendien zullen investeringen in onderhoud niet
meer bijdragen aan de marktwaarde. Ook de energierekening blijft hoog. De VvE’s
functioneren er maar op een beperkte manier en zijn niet bij machte het tij te
keren. Kastein: “Bewoners zitten in een technisch failliet gebouw terwijl er
geen draagvlak is om nog veel geld in onderhoud te steken.” Hij verwacht dat de
komende jaren een groeiend aantal portiekflats in beeld komt waarvan de VvE op
een doodlopende weg zit. “Wij proberen in kaart te brengen welke opties zulke
VvE’s hebben om de problemen op te lossen waar ze tegenaan lopen.” Als blijkt
dat door onderhoud nog langer rekken van de levensduur van afgeschreven
onderdelen zinloos is, kan renovatie theoretisch een alternatief zijn.
Verschillende corporaties zijn ook in de weer met de vernieuwing van dit soort
flats. Ze staan voor weinig geld in de boeken en dan kan er wel weer eens een
investering vanaf. Een VvE krijgt iets vergelijkbaars niet voor elkaar omdat
alle bewoners moeten meewerken en dat blijkt zo goed als uitgesloten. Velen
willen of kunnen het niet. Mensen zijn financieel al ver gegaan voor de koop en
zien het niet zitten opnieuw met een grote zak geld over de brug te komen.

Wisselgeld

In het sloop-nieuwbouwmodel van De Regie is het uitgangspunt dat de bewoners
evenveel ruimte terugkrijgen. Dat betekent: in plaats van het oude appartement
van bijvoorbeeld 75 vierkante meter een nieuw met hetzelfde oppervlak. Wel zal
dat kwalitatief een veel betere woning zijn, met een lagere energierekening, een
gunstiger onderhoudsperspectief en meer toekomstwaarde. Dat zal ze aanspreken en
moet ze over de streep trekken. Het kan ook wisselgeld zijn als de extra
woningen niet genoeg opleveren om alle kosten te dekken. Het blijkt flink te
schelen dat de benodigde grond al in bezit is. Toch: wat daarna rest is nog meer
dan alleen de sloop- en nieuwbouwkosten. Zo is tijdens de uitvoering, die al
gauw twee jaar beslaat, vervangende huisvesting nodig. Ook moet worden gezorgd
voor extra parkeervoorzieningen, verklaart Kastein. De eerste VvE’s hebben zich
aangediend. Het gaat om portiekflats uit de jaren vijftig in Zandvoort en uit de
jaren zestig in Heemstede. Als de voorbereiding succesvol wordt afgerond, hebben
zij de primeur. Om het “gevoelige proces” niet te verstoren, vinden de
besprekingen plaats in de luwte. De Regie werkt voor deze projecten samen met de
Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting.

Reageer op dit artikel