nieuws

‘Concessie model kan bij simpele gebiedsontwikkeling’

bouwbreed Premium

Bij monofunctionele gebiedsontwikkeling is toepassing van het concessiemodel mogelijk. Bij ingewikkelder ontwikkelingen moet je er niet aan beginnen, vindt hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw.

Over een ding waren de geleerden het eens tijdens een discussie in het Nederlands Architectuur Instituut: goede afspraken tussen overheid en marktpartijen over wat er bereikt moet worden en welke kwaliteit er moet komen, zijn onontbeerlijk bij gebiedsontwikkeling.
Dat bleek alleen al uit het voorbeeld dat ING Real Estate aanhaalde. De ontwikkelaar had de prachtige opdracht gewonnen voor deelplan 20 in Ypenburg. Dat is een gebied van 4,5 hectare waar 500 woningen moeten komen in de oksel van A4 en A12 bij het Prins Clausplein.
Met een heel krappe tijdplanning, een bouwplicht en verantwoordelijk voor het stedenbouwkundig plan met de restrictie van een mogelijk veto van de gemeente, moest ING aan de slag. “Alle onduidelijkheid leidde tot hogere procesrisico’s en vertraging”, weet Jan Bruil van ING. Zijn conclusie is dat het concessiemodel in een openplanprocedure vraagt om vertrouwen. “En helderheid in het model dat gehanteerd wordt, bouwclaim, joint venture of concessie”, aldus Bruil.

Planvisie

Een beter voorbeeld werd getoond door Paul Hoen van Rabo Bouwfonds en Jan Hamming, wethouder in Tilburg. Hier gaat het om drie totaal verschillende projecten die in concessie zijn uitgevoerd. Het eerste is de nieuwbouw van tweeduizend woningen. Daarvoor hebben de ontwikkelaar en de gemeente gezamenlijk een planvisie opgesteld en de gewenste kwaliteit vastgelegd. “Aan de voorkant meer afspraken werkt”, heet het dan.
Het tweede ging over een binnenstedelijk herstructureringsproject met winkels die de drager zouden worden. Al wat ingewikkelder omdat er met meer partijen gewerkt moest worden. Het derde is de herstructurering van het gebied rond het Willem II-stadion. Hier speelden nog meer partijen een rol, waaronder sportclubs die gerund worden door vrijwilligers met hun eigen wensen.
“Daar zaten soms nog wat losse eindjes in de afspraken die toch problemen opleveren”, weet Hoen. In overleg met de gemeente is daar echter vaak wel uitgekomen. Meer problemen heeft de markt in dit soort processen met de gemeenteraad die zich er ook mee wil bemoeien. “Dat is sinds het dualisme in de gemeentepolitiek alleen maar erger geworden”, weet ook de wethouder.
Voor hoogleraar De Zeeuw zijn deze en andere voorbeelden reden om zijn aanvankelijke enthousiasme over concessiemodellen wat te matigen. “Het geval Ypenburg had goed gekund omdat het om een monofunctioneel gebied gaat. De woningen in Tilburg gaan ook, maar de twee andere projecten zijn te ingewikkeld en daardoor onzekerder om als concessie neer te zetten”, vindt hij. Beter is dan om zulke projecten te ontwikkelen in een alliantie waarna deelprojecten eventueel als concessie kunnen worden aangepakt.
Zijn opmerking strookt met internationaal vergelijkend onderzoek dat Deloitte heeft uitgevoerd. Daaruit blijkt dat concessies zoals die in Nederland worden vormgegeven, in andere landen niet voorkomen bij gebiedsontwikkeling. Reden daarvoor is dat prestatie-eisen voor de markt niet op voorhand te definiëren zijn. In een aantal landen, met name Denemarken en soms in Frankrijk wordt gewerkt met heldere publieke kaders waarbinnen marktpartijen moeten werken. Deze ‘vrijheid in gebondenheid’ komt ook voor in Duitsland.

Instrument

Een belangrijke conclusie van Deloitte is dat de rol van de overheid herijkt moet worden. Nu is die vaak hybride, in theorie de uitvoering bij de markt leggen, maar er zich wel gedetailleerd mee bezighouden. Ook vindt Deloitte gebiedsconcessies bepaald geen toverformule, “maar een instrument in de gereedschapskist van gebiedsontwikkelaars dat overigens voor grootschalige, langdurige ontwikkelingen beperkt toepasbaar is”, aldus Jurriën Veldhuizen van Deloitte Real Estate Advisory. Hij ziet meer in experimenten alliantie-gebiedsconcessies.

Reageer op dit artikel