nieuws

Raadzaam om koop huis zeer snel schriftelijk vast te leggen

bouwbreed

Wanneer een koper en een verkoper een koopovereenkomst willen sluiten ten aanzien van de koop van een huis, dan komt deze tot stand door een aanbod van de ene partij en een aanvaarding van de andere partij. Is eenmaal overeenstemming bereikt dan is daarmee nog niet per definitie een bindende overeenkomst tot stand gekomen. De koop van een huis is namelijk onderworpen aan wettelijke vormvereisten. Als er bij gebreke van voldoening aan deze vormvereisten geen koop tot stand is gekomen, is dan het bereikte onderhandelingsresultaat nog van enige waarde?

De aanvaarding van een aanbod tot koop (of verkoop) kan plaatsvinden door een mondelinge of schriftelijke mededeling. In de praktijk doet de koper vaak een bod op een huis, die vervolgens door de verkoper mondeling of schriftelijk (denk aan email) wordt geaccepteerd. Hiermee is de koop wettelijk gezien nog niet afdwingbaar.

Vastgelegd

Een belangrijk vormvereiste die de wet aan de koop van een woning sinds 2002 stelt is dat deze schriftelijk wordt aangegaan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dit schriftelijkheidsvereiste ( artikel 7:2 BW) houdt in dat de koop in een overeenkomst moet zijn vastgelegd. Gedurende drie dagen na de terhandstelling van deze schriftelijke koopovereenkomst heeft de koper het recht de koop te ontbinden.
Wat indien, zoals in de praktijk inmiddels gebruik is, de verkoper per email een bod van de koper accepteert? Wettelijk gezien is er nog geen geldige overeenkomst tot stand gekomen en de verkoper zou alsnog het huis aan een derde kunnen verkopen. Inmiddels zijn op dit punt door verschillende kort geding rechters wisselende uitspraken gedaan. Omdat artikel 7:2 BW relatief nieuwe wetgeving betreft, heeft nu pas voor het eerst een hogere rechter, het Hof Leeuwarden, uitspraak op dit onderwerp gedaan (14 februari 2002, LJN: AZ8657). In deze uitspraak ging het om een geschil waarin het de vraag was of er een rechtsgeldige koopovereenkomst tussen partijen tot stand was gekomen nu de verkoper een concept overeenkomst had opgesteld zonder vermelding van de prijs (daar was nog geen overeenstemming over) maar mét omschrijving van het huis en leveringsdatum. Het Hof oordeelde strikt dat overeenkomsten die niet in de voorgeschreven vorm zijn verricht, nietig zijn. De mogelijke koop is niet schriftelijk vastgelegd in een koopovereenkomst waardoor de eventuele mondelinge overeenstemming nietig is.
Het strookt niet met het schriftelijkheidsvereiste dat zowel in het belang van de koper als in dat van de verkoper op straffe van nietigheid van de overeenkomst is voorgeschreven, om reeds aan het enkele bestaan van mondelinge wilsovereenstemming een rechtsgevolg te verbinden in die zin dat de verkoper verplicht wordt mee te werken aan de totstandkoming van de voor de koop vereiste schriftelijke akte, aldus de exacte overweging van het Hof. Vervolgens behandelde het Hof de volgende vraag: Is het behaalde mondelinge onderhandelingsresultaat nog van enige waarde? Partijen hebben immers overeenstemming op bepaalde punten van de koop bereikt.
Heeft de potentieel koper recht op schadevergoeding of op dooronderhandelen? Deze vraag beantwoordde het Hof door de standaard arresten van de Hoge Raad op het gebied van “afbreken van onderhandelingen” aan te halen.

Maatstaf

De Hoge Raad oordeelde in zijn arrest van 24 maart 1995 (NJ 1997, 569) reeds dat indien partijen definitieve afspraken hebben gemaakt die desalniettemin niet tot een overeenkomst hebben geleid, dezelfde maatstaf dient te worden gehanteerd als in het geval van afgebroken contractsonderhandelingen moet worden gehanteerd bij de beoordeling van de vraag of het afbreken van de onderhandelingen tegenover de wederpartij onaanvaardbaar is. De maatstaf voor het afbreken van onderhandelingen is recentelijk door de Hoge Raad in een arrest van 12 augustus 2005 (NJ 2005, 467) aangescherpt.
Wanneer een van de partijen de onderhandelingen af wil breken dient te worden beoordeeld of deze afbreking onaanvaardbaar is en deze partij zodoende een plicht tot schadevergoeding heeft. Regel is dat ieder der partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn, aldus de Hoge Raad. Zolang de kopende partij er niet op mocht vertrouwen dat het mondelinge resultaat zou worden vastgelegd in een koopovereenkomst, is de verkopende partij vrij de onderhandelingen te staken en het huis aan een derde te verkopen.
Geconcludeerd kan worden dat, in geval van koop van een huis, als vormvereiste geldt dat de koop schriftelijk moet worden aangegaan. Rechtshandelingen die hier niet aan voldoen zijn nietig. Het bereikte (mondelinge) onderhandelingsresultaat biedt ook niet altijd basis voor schadevergoeding of (verplicht) dooronderhandelen. Een partij is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit gezien de omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.

Voorkoming

Kortom, de koper die meende overeenstemming te hebben bereikt met de verkoper doet er goed aan deze overeenstemming snel vast te leggen in een schriftelijke overeenkomst ter voorkoming van onzekerheid. Tot die tijd heeft de verkoper mogelijkheden om het huis rechtsgeldig aan een derde partij te verkopen, zolang aantoonbaar is dat de koper er nog niet op mocht vertrouwen dat het huis hem zou toekomen.
Mr. Michiel Verwijs
Real Estate,
DLA Piper Nederland NV,
Amsterdam

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels