nieuws

Gemeente moet zich flexibel opstellen bij transformatie-initiatieven

bouwbreed

Zolang in Nederland een recordaantal kantoorpanden leegstaat en de vraag naar woonruimte onverminderd hoog is, blijft transformatie van kantoorpanden naar woningen een actueel thema. Woningcorporaties kunnen een belangrijke partij zijn in deze vorm van transformatie. Maar, zo stellen enkele corporaties, dan moeten de lokale overheden wel voldoende ruimte bieden. Er zijn uiteenlopende partijen die kantoorgebouwen kunnen transformeren tot woningen, maar het heeft een aantal voordelen als een woningcorporatie het doet.

Zolang in Nederland een recordaantal kantoorpanden leegstaat en de vraag naar woonruimte onverminderd hoog is, blijft transformatie van kantoorpanden naar woningen een actueel thema. Woningcorporaties kunnen een belangrijke partij zijn in deze vorm van transformatie. Maar, zo stellen enkele corporaties, dan moeten de lokale overheden wel voldoende ruimte bieden. Er zijn uiteenlopende partijen die kantoorgebouwen kunnen transformeren tot woningen, maar het heeft een aantal voordelen als een woningcorporatie het doet.
Corporaties vragen zich sneller af of er wellicht maatschappelijk rendement in zit. Zij gaan soms ook over tot transformatie als de verbouwing niet rendabel is, bijvoorbeeld als een pand historisch van belang is of wanneer een pand hun overige bezit in de wijk goed aanvult. Corporaties hebben vaak ook een maatschappelijke missie, zoals het tegengaan van verloedering en het leefbaar houden van de stad. Dat wil niet zeggen dat projectontwikkelaars zich niet bij de stad betrokken voelen, maar een corporatie heeft de tijd om rendement in de wijk af te wachten en actief zelf mee te maken.

Diversiteit

De corporaties DUWO, ZVH, In en Stadswonen hebben inmiddels de nodige ervaring met transformatie opgedaan. Tom Smeulders, directeur Vastgoed van DUWO: “Een kenmerkende ervaring is dat als je een kantoorpand moet verwerven tegen de marktwaarde, het aan de voorkant zo goed als financieel onhaalbaar is. Eigenaren van oude kantoorpanden moeten beseffen dat ze hun marktwaarde snel verliezen en bijtijds inhaken op mogelijkheden die woningcorporaties bieden tot transformatie. Soms moet je wat verder kijken dan je neus lang is.”

Flexibel

Corporatie Stadswonen: “Transformatie kan de start zijn van een gebiedsontwikkeling. Een goed voorbeeld is het voormalige belastinggebouw Puntegale, dat sinds 1999 een woon-werkcomplex is. Het is de plek geworden waarmee wij hoogopgeleide jongeren kunnen ‘verleiden tot blijven.”
Dick Janssen van corporatie In heeft ervaren dat je slim en praktisch te werk moet gaan om de kosten binnen de perken te houden. “En we weten wat onze doelgroep wil. Dan kun je hen een aantrekkelijk aanbod doen.” Waar deze corporaties het zeer over eens zijn is dat je transformeren gewoon moet doen. Smeulders: “Er niet voor weglopen. Als de mogelijkheid zich voordoet moet je die serieus onderzoeken. Het levert vaak woningtypes op die nog niet veel voorkomen in de voorraad en dat vergroot de diversiteit.”
Corporaties moeten wel bereid zijn tot samenwerken en niet proberen elkaar de tent uit te concurreren. Ze moeten juist van de ervaringen van anderen leren. “En laat je goed informeren door deskundigen zoals het Transformatieplatform. Niet alle gebouwen en locaties zijn zonder meer geschikt,” aldus Stadswonen.
Een belangrijke voorwaarde voor succesvol transformeren is volgens de corporaties, dat gemeenten zich flexibel opstellen bij transformatie-initiatieven. Smeulders hierover: “Als de eisen gelijk zijn aan die voor nieuwbouw, zijn die vaak niet haalbaar. Als je daarvoor ontheffing geeft, bevorder je de kans op herontwikkeling.”
De gemeente moet volgens Fred Sanders, directeur van ZVH, vooral ruimte bieden: “De gemeente kan helpen bij het rendabel maken van projecten door de mogelijkheid te creëren om bij te bouwen. Ook een versnelling van artikel 19-procedures is zeer wenselijk. De gemeente kan welwillend omgaan met monumenten en zeer actief meedenken bij het oplossen van milieuproblemen. Tot slot kan een gemeente ook transformaties stimuleren met bestemmingsplannen voor woon-werkgebieden.”
Stadswonen: “Overheden kunnen transformatie praktisch vergemakkelijken door waar nodig vrijstelling te verlenen van afspraken uit het Bouwbesluit. Ook kunnen zij belastingkortingen geven op transformatie ten opzichte van nieuwbouw.” Janssen geeft een voorbeeld: “De gemeente Groningen begrijpt waarom je tot transformatie over gaat en zij kunnen hier flexibel mee omgaan. Bij de transformatie van het voormalig ING-kantoor hebben zij goed meegewerkt ten aanzien van de regelgeving. Er was een functiewijziging noodzakelijk. Ook al is niet helemaal voldaan aan de geluidsbelasting en isolatie-eisen, de gemeente heeft gebruik gemaakt van een bijzondere bepaling.
Aan de huidige veiligheid- en toegankelijkheidseisen is volledig voldaan. De gemeente heeft goed meegewerkt.”

Medewerking

Woningcorporaties hebben financieel en maatschappelijk belang bij transformatie. Maar één van de belangrijkste voorwaarden voor succesvolle projecten is de medewerking van die andere partij met financieel en maatschappelijk belang bij transformatie: de gemeenten.
Arina Dijksma
Aedes vereniging van woningcorporaties, Hilversum
Uiteenlopende partijen kunnen belang hebben bij de transformatie van kantoren naar woonruimte, zoals beleggers, woningcorporaties, projectontwikkelaars en gemeenten. Deze partijen komen op 21 maart 2007 bij elkaar om ervaringen en kennis over dit onderwerp te delen op het eerste congres van het Transformatieplatform Wonen in kantoren.
Voor info: www.woneninkantoren.nl Voor deelname aan het congres:
www.rostra.nl.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels