nieuws

Economische levensduur

bouwbreed

Een van de speerpunten voor een andere visie op het bouwen is de focus op de totale kosten tijdens de levensduur van een bouwwerk. Daarbij wijst men onder meer op de kosten van het onderhoud, het energieverbruik, de kosten van

Een van de speerpunten voor een andere visie op het bouwen is de focus op de totale kosten tijdens de levensduur van een bouwwerk. Daarbij wijst men onder meer op de kosten van het onderhoud, het energieverbruik, de kosten van
aanpassing aan nieuwe functies. Afhankelijk van de veronderstellingen kunnen (extra) investeringen en slimme keuzes bij ontwerp en bouwen in de loop van de exploitatieperiode besparingen opleveren en tegelijk het gebruik aangenamer maken.
De Regieraad Bouw en PSIBouw hebben in de publicatie ‘Bouwen is vooruitzien’ op een toegankelijke wijze nog eens de aandacht gevestigd op de mogelijkheden om op deze manier de levensduur van een bouwwerk zo lang mogelijk te maken. En dan in het bijzonder de economische levensduur, want als je niet op de kosten hoeft te letten is de technische levensduur zeer lang te rekken. De aandacht voor de totale kosten van het gebruik van een gebouw of ander bouwwerk is niet nieuw. Het gezegde goedkoop is duurkoop zal weinig mensen onbekend in de oren klinken. Toegepast op de bouw is er altijd al sprake geweest van keuzes tussen goede materialen en bouwmethoden en die van een geringere kwaliteit. Begrippen als onderhoudsarm en lange levensduur zijn niet pas onlangs bedacht. Isolatie en energieverbruik zijn een logische combinatie. Ook de aandacht voor de functies die moeten worden vervuld en de veranderbaarheid daarvan in de loop van de tijd is niet nieuw. Dit geldt tevens voor de relatie die er is tussen levensduurkosten en de waardeontwikkeling van het onroerend goed. Bij het maken van een keuze komt het er steeds op aan, of de extra kosten bij de start – die op zich terugverdiend worden tijdens de exploitatieperiode – door de gebruiker kunnen worden opgebracht of door de eigenaar kunnen worden voorgeschoten.
Een paar voorbeelden uit de tweede helft van de vorige eeuw op het terrein van de woningbouw vormen een mooie illustratie.
In de jaren vijftig was sprake van een strak huurbeleid. De kosten van nieuw te bouwen woningen stegen sneller dan de huren in de voorraad. Oorzaken waren de relatieve bouwkostenstijging (bouwprijzen stegen meer dan de inflatie) en de wens tot verhoging van de kwaliteit. Het huurbeleid fungeerde als een rem voor meer kwaliteit. Hier werd wat op gevonden. Bouwen met toekomstwaarde werd het adagium. Om het gat in de exploitatie te dichten werd de objectsubsidie in het leven geroepen. Door de inkomensstijging zou deze subsidie na tien tot vijftien jaar zijn afgebroken. Het systeem van de dynamische kostprijshuur berust ook op het vooruitgrijpen op toekomstige huren in combinatie met de kwaliteit van de toekomst. En niet te vergeten de te verwachten waardeontwikkeling. In de parlementaire enquête naar het volkshuisvestingsbeleid kwam aan de orde, dat het ABP om een hogere subsidie te krijgen lagere stichtingskosten van woningen dan de werkelijkheid opgaf. Het afgetrokken bedrag noemde men geactiveerd onderhoud. Er waren duurdere en daarmee onderhoudsarme materialen gebruikt.
Tegenwoordig – nu er geen subsidies meer zijn – kiezen exploitanten in de sociale woningbouw voor een onrendabele top. Ook commerciële verhuurders van woningen en andere gebouwen maken een dynamische calculatie. De logica om te letten op de levensduurkosten is onomstreden. Daarmee is nog niet geregeld hoe de investering in toekomstige baten moet worden gefinancierd. Zeker als een deel van de te verwachten voordelen niet zeker zijn. Wie zegt er dat een functieverandering werkelijk zal optreden en wanneer. De investeringskosten van het inbouwen van de daarvoor noodzakelijke flexibiliteit moeten door iemand gedragen worden. Bovendien, als de horizon ver weg ligt blijft er van het voordeel heel weinig over.
Ik denk dat er meer wordt gedacht aan de levensduurkosten, dan we op het eerste gezicht denken. Juist de economische levensduur speelt daarin de hoofdrol.
Adri Buur
Buur Consultancy, Hoorn
a.buur@hccnet.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels