nieuws

Moeizame gebiedsontwikkeling

bouwbreed

Ontwikkelingsplanologie is uit, gebiedsontwikkeling is in. Maar de praktijk blijft volgens Bert Wolting weerbarstig. Iedere zichzelf respecterende partij, zowel van publiek als private kant, heeft zo zijn eigen opvattingen en dynamiek.

Mede door eigen opvattingen zijn de tot nu toe behaalde resultaten op het gebied van gebiedsontwikkeling ronduit teleurstellend te noemen. Sinds het uitkomen van de Nota ruimte is de aandacht voor het containerbegrip ‘gebiedsontwikkeling’ niet meer weggeweest. Een nieuwe mantra was geboren. Plak op elk project met enige ambitie het label ‘gebiedsontwikkeling’ en de rest gaat vanzelf.

Geborgd

Vooral private belangen blijken bij het realiseren van groen, water en verkeer moeizaam geborgd te kunnen worden. Zeker wanneer het kwalitatief hoogwaardige projecten betreft is een goede balans tussen bijvoorbeeld exploitatie en duurzaamheid een kritische randvoorwaarde. Maar tegelijkertijd ook een complicerende en een vertragende, ondanks alle bezweringsformules zoals minister Jacqueline Cramer van VROM die over de kansen van gebiedsontwikkeling hanteert.
In een brief aan de Tweede Kamer die de opmaat vormt voor de introductie van het budget om integrale gebiedsontwikkeling in een aantal gebieden te ondersteunen, blijkt dat. De daarin genoemde projecten – van de schaalsprong Almere tot en met de Spoorzone in Den Bosch – zijn op basis van de allerlei overwegingen geselecteerd. Het gaat om een gewogen combinatie van vier criteria. Allereerst zullen de geselecteerde projecten daadwerkelijk een bijdragen leveren aan de uitvoering van de Nota ruimte, maar daarbij zullen ze ook van nationaal belang moeten zijn, een samenhangende en integrale benadering kennen en synergie – ook in financiële zin – van de rijksinzet veronderstellen.
Het is echter de vraag of de aangekondigde, financiële impuls van één miljard euro – waarvan weer 250 miljoen versneld beschikbaar is gesteld voor de korte termijn (2007-2010) – voldoende soelaas biedt om de veronderstelde hoogwaardige ‘infrastructuur’ te realiseren nog los van het feit dat veel gebiedsontwikkelingsprojecten nog niet definitief geselecteerd zijn.

Ondersteuning

Enerzijds blijken vaak externe omstandigheden en partijen bijna letterlijk roet (fijn stof discussie) in het eten te gooien, anderzijds blijkt de toekomstige exploitatiegrondslag vaak belemmerend te werken op de concrete realisatie van de gebiedsontwikkeling.
Is het bijvoorbeeld niet verstandiger om ook en/of eerst te kijken hoe de kosten van de grondexploitatie in de hand kunnen worden gehouden voordat de overheid subsidie of andere vormen van ondersteuning aankondigt?
Is het niet slim eerst de insteek van de private partijen en belangen te kennen?
Wanneer in de grondkosten dan wel grondexploitatie naast de verwervingsprijs alle hoogwaardige aan te leggen infrastructuur zoals water, groen, wegen, kunstwerken en dergelijke meegenomen worden, zoals bij integrale gebiedsontwikkeling vaak het geval is, dan zal de de door de ontwikkelaar te betalen uitgifte- of grondprijs al gauw hoger zijn dan hij gezien het te behalen rendement op zijn opstalexploitatie had ingecalculeerd. De traditionele redenering is dan dat de realisering van rode, commerciële functies, zoals woningen en voorzieningen, dat dan maar goed moet maken.
Door een hogere aankoopprijs voor de grond (grondprijs) te accepteren zal het deficit op de minder renderende functies goed gemaakt kunnen worden met beter renderende functies. Dit blijkt vaak fictie…
Gezien de verwevenheid die er als regel is tussen de private belangen van eigenaren van grond, vaak speculanten, en ontwikkelaars en eindgebruikers is een cruciale rol voor de ontwikkelaars/realisatoren om dit proces in goede banen te leiden logisch. Zij zijn als regel de exclusieve opstalontwikkelaar van woningen en commerciële voorzieningen en zullen daar ook hogere uitgiftegrondprijs moeten opbrengen om verevening succesvol te doen zijn. Begeleidend publiekrechtelijk instrumentarium is in dat geheel onontbeerlijk vooral in de ontwikkelingsfase.

Realisatie

Ik pleit voor concessieachtige contracten tussen overheid en private partners die worden voorafgegaan door pps-achtige constructies als jointventures in de initiatief- en ontwikkelingsfase. Daardoor kan ook de geplande realisatie van gebiedsontwikkeling plaatsvinden.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels