nieuws

GIW-beding in gemeentelijke verkoopvoorwaarden is nietig

bouwbreed Premium

Gemeenten zijn van oudsher belast met de publieke taak om zorg te dragen voor voldoende woningaanbod van gepaste kwaliteit. Om dit doel te bereiken, beschikken zij over een aantal publiekrechtelijke middelen. Gemeenten hebben bijvoorbeeld op grond van de Wet Ruimtelijke Ordening de mogelijkheid tot het nemen van planologische maatregelen. Daarbij kan zij ook handhavend optreden door op grond van het Bouwbesluit verscheidene bouwtechnische eisen te stellen.

Naast deze publiekrechtelijke middelen, maken gemeenten ook veelvuldig gebruik van hun civielrechtelijke bevoegdheid om de kwaliteit van het woningaanbod te verzekeren of om daaraan nog andere aanvullende eisen te stellen. Bijvoorbeeld door in hun algemene verkoopvoorwaarden gebruik te maken van een beding op grond waarvan aannemers worden verplicht om onder GIW (Stichting Garantie Instituut Woningbouw) garantie te bouwen.

Profiteren

Aangezien de GIW regeling op sommige onderdelen verdergaande kwaliteitseisen stelt aan te bouwen zaken dan het Bouwbesluit, hebben gemeenten hiermee voor ogen slechts te contracteren met aannemers die kwalitatief hoogwaardige woningen bouwen. Bovendien profiteren de kopers van deze woningen onder meer van de rechtsbescherming en de afbouwbescherming op grond van de GIW garantie.
Hoewel een groot deel van de Nederlandse gemeenten zich bedient van het hiervoor genoemde ‘GIW beding’, is het maar de vraag of zij daartoe wel bevoegd zijn. De rechtbank Breda oordeelde onlangs 23 mei 2007 dat dit, wat haar betreft, niet het geval is.
De gemeente Breda verkocht in 2004 diverse percelen grond aan een bouwbedrijf ten behoeve van de realisatie van een aantal woningen. In artikel 3.9 van haar algemene verkoopvoorwaarden verplichtte de gemeente het bouwbedrijf onder GIW garantie te bouwen en te verkopen.
Toen na verkoop bleek dat het bouwbedrijf had nagelaten zich aan het GIW beding te houden, eiste de gemeente van het bouwbedrijf een contractuele boete op van € 480.000, wegens schending van artikel 3.9 van haar algemene verkoopvoorwaarden. Het bouwbedrijf verweert zich vervolgens door onder andere aan te voeren dat het GIW beding in strijd is met artikel 122 van de Woningwet. Daarin is opgenomen dat gemeenten geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht kunnen verrichten ten aanzien van onderwerpen, waarin het Bouwbesluit en het gewijzigde vergunningenregime van de Woningwet, al voorzien.
Het Bouwbesluit voorziet al in de kwaliteitseisen voor de te bouwen woningen. Voor extra eisen van de gemeente is dus geen plaats, aldus het bouwbedrijf.
De gemeente Breda is daarentegen van mening dat het Bouwbesluit slechts voorwaarden stelt aan de bouwtechnische eisen en eigenschappen waaraan een te bouwen onroerende zaak dient te voldoen.
In de GIW regeling wordt daarbij ook een garantie verstrekt ten aanzien van die kwaliteit, aldus de gemeente. Het Bouwbesluit voorziet niet in zo’n kwaliteitsgarantie. De gemeente acht zich dan ook vrij zo’n garantie contractueel bij het bouwbedrijf te bedingen. De rechtbank is het met de gemeente eens dat het Bouwbesluit geen garantienormen bevat, maar is eveneens van mening dat dit nog niet rechtvaardigt dat de gemeente door middel van een GIW beding, verdergaande kwaliteitseisen aan een bouwer mag opleggen, dan de kwaliteitseisen uit het Bouwbesluit.

Kwaliteitsniveau

Volgens de rechtbank heeft de wetgever bij de totstandkoming van de herziene Woningwet voor ogen gestaan om in het belang van de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid, een einde te maken aan allerlei door gemeenten zelf geformuleerde bouwtechnische voorschriften.
Het Bouwbesluit vormt in dat verband een uniform wettelijk minimum kwaliteitsniveau voor de bouw van onroerende zaken. Wordt dit kwaliteitsniveau om wat voor reden dan ook niet door de aannemer gehaald, dan wordt geen bouwvergunning verleend. Of, als deze reeds is verleend, kunnen gemeenten voor de correcte uitvoering daarvan, gebruik maken van hun handhavende bevoegdheden. Daarmee eindigt de bevoegdheid om daarnaast individueel verdergaande kwaliteitseisen aan aannemers op te leggen. Dat dit in den lande desondanks wel vaste praktijk is, doet daar niets aan af, aldus de rechtbank Breda.
De rechtbank Breda komt tot de conclusie dat de gemeente Breda in strijd heeft gehandeld met artikel 122 van de Woningwet, door het bouwbedrijf te verplichten onder GIW garantie te bouwen, met als gevolg dat artikel 3.9 van haar algemene voorwaarden nietig is.
Voor aannemers en ontwikkelaars pakt het vonnis van de Rechtbank Breda dus gunstig uit. Zij worden enigszins beschermd tegen de gemeentelijke bemoeizucht in het bouwproces. Daarentegen ziet het ernaar uit dat kopers in de toekomst niet meer kunnen profiteren van een voor hen gunstig GIW beding in de gemeentelijke verkoopvoorwaarden. Het is maar de vraag of dit als een gunstige ontwikkeling kan worden beschouwd.
Mr. Emile van Tuyl
DLA Piper Advocaten en Notarissen, Sectie Onroerend Goed Bestuurs- en Milieurecht, Amsterdam
emile.vantuyl@dlapiper.com

Reageer op dit artikel