nieuws

Hollandse huizen voor Slowaakse autobouwers

bouwbreed Premium

Vlak naast de Volkswagenfabriek van de Slowaakse hoofdstad Bratislava verrijst in rap tempo een wijkje met ‘Nederlandse’ woningen. Aveco de Bondt, Kondor Wessels en Bouwfonds en Ontwikkeling nemen het hele project voor hun rekening, van ontwikkeling tot bouwmanagement en verkoop.

“Het bouwen gaat in Slowakije traditioneler dan bij ons. Prefab-elementen als kanaalplaten en breedplaatvloeren kennen ze niet, alles wordt in het werk gestort. Maar het is wel een Nederlands project, met duidelijk Nederlandse trekjes”, vindt directeur Herman Spekhorst (Aveco de Bondt).
Op de bouwplaats 10 kilometer buiten het stadscentrum timmeren en metselen bouwvakkers in helblauwe overalls ijverig aan een rij nieuwe twee-onder-één-kapwoningen. In de verte kringelt rook uit de machtige schoorsteen van de VW-fabriek. De aanwezigheid van die fabriek, die onder meer Polo’s en chassis van Porsches bouwt, was hoofdreden voor de Nederlandse partijen om uitgerekend hier te bouwen. “Het potentieel was enorm. De fabriek heeft 10.000 werknemers en is goed voor 5 procent van het bruto nationaal product van Slowakije”, vertelt Tom Höll (Bouwfonds Central Europe). De VW-directie wilde graag woningen nabij de fabriek voor zijn werknemers en een enquête wees uit dat het personeel er ook genoeg belangstelling voor had. Toen eind 2004 de bouw van ruim 150 woningen begon, verliep de verkoop naar behoren. Driekwart van de woningen is inmiddels gebouwd en verkocht. Opmerkelijke verrassing was alleen dat het aantal VW-medewerkers dat een huis kocht op de vingers van een hand is te tellen.
“Dat is niet zo gek”, zegt Dushan Prcuch, terwijl hij tevreden uitkijkt over de pas aangelegde wegen en de vers gestuukte gevels van de ‘Hollandse’ wijk Zamajarske. “Voor je in Slowakije kunt bouwen ben je zo drie, vier jaar verder door de enorme bureaucratie. Je moet voor een bouwvergunning langs dertig verschillende loketten. Niet alleen voor het gebouw zelf, maar ook voor zaken als gas, elektra en infrastructuur. Voor wij onze eerste huizen afleverden hadden veel VW-werknemers elders wat gevonden.”
Dushan Prcuch neemt namens De Bondt in Slowakije de zaken waar en kan zo nodig ‘deuren openen’ bij het ministerie van Bouwzaken. Aveco de Bondt (toen nog De Bondt) streek al in 1993 als een van de westerse pioniers neer in de voormalige Oostblokstaat en bezit er twee kantoren. Toen een Slowaaks ministerie het Nederlandse ingenieursbureau inschakelde voor een haalbaarheidsstudie naar bouw van een woonwijk aan de rand van Bratislava, betaalde het ministerie van Economische Zaken mee, op voorwaarde dat ook andere Nederlandse partijen konden deelnemen. Bouwfonds en Kondor Wessels stapten erin en richtten ontwikkelingsmaatschappij Dona op.
Bij de VW-plannen reikt de bemoeienis van Aveco de Bondt van bouwmanagement, engineering en planontwikkeling tot aan vergunningaanvragen, bouwbegeleiding en planning van riolering en bekabeling. Uitvoering gebeurt door een Slowaakse aannemer. Voor marketing en verkoop heeft het consortium een eigen website (www.zamajerske.sk), waarop potentiële kopers alle informatie krijgen over prijsopbouw en beschikbaarheid.
Het is een tactiek waarmee Slowakije nog weinig bekend is, maar waarvan wel enthousiast gebruik wordt gemaakt. De verkoopprijs van een appartement bedraagt circa 50.000 euro, dat is drie à vier maal een gemiddelde Slowaaks jaarsalaris. De relatief grote twee-onder-eenkappers met garage en een ruime tuin kosten circa 100.000 euro. Tot verrassing van de ontwikkelaars sloeg het in Nederland populaire concept van huis-met-tuin in Slowakije maar matig aan. Slowaken geven de voorkeur aan appartementen. “We hebben daarom een deel van de geplande eengezinswoningen moeten transformeren: een aantal twee-onder-een-kapwoningen wordt stadsvilla’s”, vertelt Spekhorst.

Reclamanten

Financiering van bouwprojecten (in dit geval ongeveer 13 miljoen) is veel eenvoudiger geworden, constateert Spekhorst. Een ontwikkelaar hoeft niet langer 50 procent eigen geld op tafel te leggen. Sinds de toetreding van Slowakije tot de EU en de komst van westerse banken volstaat 10 tot 20 procent. Maar uitvoering van de bouw blijft in Slowakije complex. Een Nederlandse ontwikkelaar kan eigenlijk niet zonder hulp van lokale partners. Zo heeft een bouwvergunning lange tijd een voorlopig karakter, omdat eigendomsverhoudingen niet altijd zijn geregistreerd bij het kadaster. Grond kan in het verleden van eigenaar zijn veranderd buiten de complexe papiermolen om. Na ontvangst van een bouwvergunning is het maar afwachten of zich geen reclamanten aandienen. Prcuch: “Bij ons trokken een paar mensen aan de bel. Zoiets kost je, behalve geld, zo vier maanden vertraging. Onze kick-off meeting was in 2000, maar pas in 2004 konden we gaan bouwen.”
Het schrikt Aveco de Bondt niet meer af. Het bedrijf bereidt momenteel twee grote nieuwe appartementenprojecten voor.

Reageer op dit artikel