nieuws

Woningcorporatie pakt altijd de voordelen uit overeenkomst

bouwbreed

De gesplitste koop- en aannemingsovereenkomst veroorzaakt een, voor de opdrachtgever gewenste, verschuiving van verantwoordelijkheden van opdrachtgever naar de aannemer. Kan een woningcorporatie gebruik maken van de voordelen van deze verschuiving wanneer een project zowel koop- als huurwoningen omvat?

De gesplitste koop- en aannemingsovereenkomst veroorzaakt een, voor de opdrachtgever gewenste, verschuiving van verantwoordelijkheden van opdrachtgever naar de aannemer. Kan een woningcorporatie gebruik maken van de voordelen van deze verschuiving wanneer een project zowel koop- als huurwoningen omvat?
Ja, dat kan, zegt Bas de Jong . Maar de gesplitste koop- en aannemingsovereenkomst is daar niet altijd het juiste instrument voor.
De gesplitste koop- en aannemingsover-eenkomst houdt in dat een koper de grond koopt van de ontwikkelende partij door middel van een koopovereenkomst en zijn feitelijke woning koopt van de aannemer door middel van een aannemingsovereenkomst. Ten opzichte van de ‘traditionele’ koop-/aannemingsovereenkomst vindt er een verschuiving plaats van verantwoordelijkheden van de ontwikkelaar naar de aannemer. Dit kan gelden voor de kopersbegeleiding, de nazorg, de facturering en de eindverantwoordelijkheid over de kopers-contractstukken. Het werkt doeltreffend indien een project geheel bestaat uit koopwoningen. Bij projectontwikkelaars zie je dan ook een duidelijke verschuiving richting deze gesplitste koop- en aannemingsovereenkomst. De discussie wordt interessant als één project zowel huurwoningen als koopwoningen omvat. Een situatie die bij woningcorporaties nog al eens voorkomt. Het ontwikkelen van koopwoningen is voor een corporatie zeer aantrekkelijk. Enerzijds geeft dit een financiële impuls en anderzijds vervullen de koopwoningen een sociale functie door verschillende bevolkingsgroepen bij elkaar te brengen.
Tussenvarianten
Kan je als corporatie de voordelen van de gesplitste koop- en aannemingsovereenkomst toepassen bij een project dat koopwoningen én huurwoningen omvat? De huurwoningen gooien in dit geval roet in het eten aangezien de gesplitste koop- en aannemingsovereenkomst niet één op één toegepast kan worden. Er zijn echter wel twee tussenvarianten te bedenken die in mindere en meerdere mate per project toepasbaar zijn.
De eerste variant ligt in de lijn van de ‘tradi-tionele’ koop/aannemingsovereenkomst. In de aannemingsovereenkomst kunnen zaken als kopersbegeleiding, nazorg en facturering onderling geregeld worden tussen de corporatie en de aannemer. In de praktijk komt het erop neer dat meer verantwoorde-lijkheden (en kansen) bij de aannemer komen te liggen.
De eindverantwoordelijkheid en de beslissingsbevoegdheid blijven in dit geval bij de corporatie liggen. De andere mogelijkheid is om de overeenkomsten betreffende de koopwoningen en de huurwoningen te scheiden. In dat geval past men voor de koopwoningen de ge-splitste koop- en aannemingsovereenkomst toe, zoals eerder besproken. De realisatie van de huurwoningen wordt vastgelegd in een aannemingsovereenkomst welke wordt gesloten tussen de woningcorporatie en de aannemer.
In de praktijk betekend dit dat de koper een contract sluit met de corporatie betreffende de koop van zijn deel van de grond en een tweede contract sluit met de aannemer betreffende de realisatie van zijn koopwoning. Daarbij sluit de corporatie een contract met de aannemer over de realisatie van de huurwoningen. De grond heeft de corporatie zelf in eigendom. Indien gekozen wordt voor deze scheiding in contractvormen ontstaat er echter een vraagstuk met betrekking tot directievoe-ring. Over het algemeen stelt een corporatie de randvoorwaarde dat er een directie aanwezig is tijdens realisatie om de kwaliteit van de huurwoningen te waarborgen.
De koopwoningen zijn, zoals contractueel is vast gelegd, ter verantwoordelijkheid van de aannemer. Dit werkt uitstekend indien koop- en huurwoningen strak gescheiden zijn, wat bij eengezinswoningen niet ondenkbaar is. Directievoering over huurwoningen in appartementencomplexen, waar koop en huur ook nog eens door elkaar lopen, is een lastige taak waarbij hele scherpe afspraken gemaakt moeten worden in de aannemingsovereenkomst. Hoe ga je bijvoorbeeld om met de algemene ruimten en de parkeergarage? Wie is beslissingsbevoegd over welke aspecten? In de praktijk kan dit veel wrijving veroorzaken tussen directievoering en aannemer aangezien de scheiding van verantwoordelijkheden in een grijs gebied vallen. En wrijving tussen een directievoerder en aannemer levert per definitie nooit de beste resultaten op. Bovendien vraag ik me af of het wel wenselijk is de directievoering uit het bouwproces te halen, wat een direct gevolg is van het toepassen van de gesplitste koop- en aan-nemingsovereenkomst.
Controleronde
Zowel gezien vanuit de aannemer als de woningcorporatie/opdrachtgever kan ik mij indenken dat het inbouwen van een extra controleronde, door middel van een directievoerder, als een toegevoegde waarde wordt beschouwd. Hoe groot die waarde per project is, bepaalt in mijn ogen de wenselijkheid van de gesplitste koop- en aannemingsovereenkomst. Zolang de koopwoningen en huurwoningen in een complex niet eenvoudig te scheiden zijn lijkt het mij dus niet verstandig de ge-splitste koop- en aannemingsovereenkomst toe te passen. In die gevallen is het veel verstandiger weer terug te grijpen op de eerste variant in dit stuk: de koop/aanne-mingsovereenkomst. Maak in dat contract duidelijke afspraken met de aannemer over bijvoorbeeld de nazorg van de koopwoningen en de andere voordelen die je als corporatie voor ogen hebt. Maar voorkom een scheiding in ver-antwoordelijkheden door de koop- en huur-woningen contractueel op te splitsen.
Door het project als één geheel te beschouwen ontstaat voor alle partijen duidelijkheid die ten goede zal komen aan de kwaliteit van het project en de communicatie tussen de partijen. Op die manier houdt een corporatie greep op het realisatietraject én pakt men altijd de voordelen uit de gesplitste koop- en aannemingsovereenkomst.
Ir. Bas de Jong
Projectmanager Infocus B.V. ,
Culemborg
bdejong@infocus.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels