nieuws

Schadevergoeding bij ondermaat afhankelijk van vele factoren

bouwbreed

In het artikel ‘Levering van te weinig grond vormt vaak inzet conflict’ in Cobouw van 20 juni 2006 (nummer 116) stond de levering van minder grond dan overeengekomen in de overeenkomst, levering van ondermaat centraal. Wat in dat kader niet aan bod kwam is de hoogte van de schadevergoeding die in die gevallen wordt toegekend en de wijze waarop deze wordt berekend. Onlangs deed de Raad van Arbitrage (RvA) een aantal uitspraken over dit onderwerp. De uitspraken geven goed weer waar arbiters de hoogte van het schadebedrag op baseren.

Bij gebruik van de model koop-/aannemingsovereenkomst van het GIW sluit men meestal verrekening van minder geleverde grond uit (in art. 2 KA). In dat gevalheeft de verkrijger dus geen recht op schadevergoeding, ook al krijgt hij minder grond dan aanvankelijk was overeengekomen en ook al heeft hij daar dus wel voor betaald.
De Raad van Arbitrage voor de Bouw gaat blijkens jurisprudentie regelmatig toch over tot het verrekenen van minder geleverde grond omdat, kort gezegd, de afwijking onredelijk groot is om voor uitsluiting van verrekening in aanmerking te komen. In die gevallen wordt de uitsluiting van verrekening (in art. 2 KA) dus terzijde geschoven. Het hiervoor genoemde stuk dat eerder in Cobouw verscheen geeft een uitgebreider uiteenzetting van deze problematiek.
Inzichtelijk
Omdat verrekening in de overeenkomst is uitgesloten is ook niet in de overeenkomst opgenomen hoe een toch uit te keren schadevergoeding moet worden berekend. Dit leidt ertoe dat de Raad zelf een bedrag moet vaststellen. Mijn kritiek op de uitspraken die de Raad in die gevallen waarin een vergoeding wordt toegekend is dat de wijze waarop de Raad de schade berekent weinig inzichtelijk is en dat toegekende bedragen, voor vrijwel identieke situaties, sterk uiteen kunnen lopen (zie voor voorbeelden ook het in juni-nummer van Bouwrecht verschenen artikel van mijn hand over dit onderwerp). In juli van dit jaar deed de Raad een aantal uitspraken waarin zij op uiterst inzichtelijke wijze de schadevergoeding berekent. Deze uitspraken geven en mooi voorbeeld van hoe het ook kan. De hieronder beschreven twee geschillen betroffen bijna identieke situaties in hetzelfde bouwproject.
In RvA 20 juli 2006, 27.831 waren kopers aanvankelijk overeengekomen dat zij parkeerplaatsen op eigen terrein zouden krijgen. Dit bleek uiteindelijk niet het geval te zijn. Door de parkeerplaats (deels) onder hun woning niet als privé-parkeerplaats te construeren maar als openbare parkeerplaats verloren verkrijgers niet alleen een deel van hun grond maar ook hun privé-parkeerplaats. Zij vorderen primair een bedrag dat gebaseerd is op de overeengekomen grondprijs en het aantal vierkante meters dat hen niet is geleverd. Dit is mijns inziens een zeer acceptabele wijze van berekenen.
Arbiters zijn echter van oordeel dat bij het vaststellen van de grondprijs en de geleden schadevergoeding meer factoren een rol spelen. Zij stellen het schadevergoedingsbedrag bedrag vast op € 35.000,00. Zij baseren dit bedrag niet zozeer op de koopprijs van parkeerplaatsen ter plaatse als wel op de situering van de (nu gezamenlijke) parkeerplaatsen op de onder de woning van kopers gelegen grond die aanvankelijk privé terrein zouden zijn, en de daarmee gepaard gaande ergernis van kopers over obstakels van derden pal achter hun achterdeur, de inbreuk op hun privacy, de mogelijke geluidsoverlast en het drukkende effect van dat alles op de marktwaarde van de woning. Door bij de schadevergoeding niet allen de grondprijs of de waarde van een parkeerplaats in de omgeving maar ook andere factoren (zoals de inbreuk op de privacy) mee te laten wegen en deze ook inzichtelijk maken, maakt de Raad hier een zeer goed afgewogen en ook transparante berekening.
Marktwaarde
Ook in het tweede geschil (RvA 20 juli 2006, nr. 27.832) wordt de berekening van de schadevergoeding goed onderbouwd. In dit geschil kregen verkrijgers wel voor het sluiten van de overeenkomst te horen dat de parkeerplaats onder hun woning geen privé-parkeerplaats zou zijn. Verkrijgers krijgen dan ook een vergoeding wegens het mindere aantal vierkante meters, in combinatie met het feit dat de gezamenlijke parkeerplaatsen zich dichter bij en meer onder hun woning bevinden dan waarop zij mochten rekenen. Arbiters wijzen in dit geval ene bedrag á € 25.000,00 toe. Zij laten meewegen dat kopers, hoewel zij wisten dat de parkeerplaats niet privé zou worden en zij dus rekening dienden te houden met enige overlast van derden, er niet op hoefden te rekenen dat die zich pal achter hun achterdeur en vrijwel volledig onder hun woning zouden bevinden en de daaruit volgende ergernis, de inbreuk op hun privacy, de mogelijke geluidsoverlast en het drukkende effect van dit alles op de marktwaarde van de woning. De schadevergoeding die wordt toegekend is € 10.000,– lager dan in de eerste zaak omdat deze kopers wel wisten dat de parkeerplaatsen geen privé eigendom zouden worden.
Mr. E.M. Bruggeman
Stafmedewerker Instituut voor Bouwrecht (IBR), Den Haag
Voor meer bouwrechtelijke actualiteiten, jurisprudentie, vakliteratuur en regelgeving zie ook de website van het Instituut voor Bouwrecht: www.ibr.nl/actueel.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels