nieuws

Kan appartementseigenaar recht van opstal vestigen?

bouwbreed

Met de wetswijziging van 1 mei 2005, waarbij de regels voor appartementsrechten zijn gewijzigd, is eindelijk een einde gekomen aan de jarenlange discussie over de vraag of een appartementseigenaar wel de bevoegdheid had een recht van opstal te vestigen op zijn appartementsrecht. Een technische ruimte zich bevindende in een appartement kon bijvoorbeeld tot genoemde wetswijziging niet in opstal worden gegeven aan het nutsbedrijf of derden, terwijl de praktijk daar wel behoefte aan had.

Opstalrecht en ook erfpacht op een appartementsrecht is dus nu geregeld, maar wel met wat haken en ogen. Daarbij moet nog geduld betracht worden ook. Het nieuwe wetsartikel (artikel 5:118aBW) geeft de mogelijkheid om op het gedeelte van het appartementsrecht dat bestemd is voor het afzonderlijk gebruik te belasten met het recht van opstal, zonder medewerking van de overige appartementseigenaren. Zo kan een appartementseigenaar zijn (privé) dak laten voorzien van zonnepanelen. Het opstalrecht zorgt ervoor dat de energieafnemer eigenaar blijft van de panelen en ook voor het onderhoud en herstel van de panelen moet zorgen. Bij een groot appartementencomplex zal medewerking van de andere appartementseigenaren alleen al op praktische bezwaren stuiten. Het opstalrecht zonder medewerking van de anderen zal dan uitkomst bieden. Toch kan dat niet in alle gevallen.

Ratio

De wetgever heeft echter de beperking opgenomen dat een dergelijk opstalrecht alleen gevestigd kan worden ten behoeve van het oprichten van toekomstige gebouwen, werken en beplantingen. Voor bestaande zonnepanelen die er al waren ten tijde van de splitsing kan er geen opstalrecht gevestigd worden. De ratio van de wetgever is dat het niet zo kan zijn dat door een handeling van een appartementseigenaar nl. het vestigen van een opstalrecht, een ten tijde van de splitsing bestaand gedeelte van het gebouw, namelijk de zonnepanelen, na de splitsing (juridisch) afgezonderd kan worden van het gebouw. Maar zelfs als het nieuw aan te brengen zonnepanelen zou betreffen, zal de appartementeigenaar geduld moeten betrachten tot 1 mei 2008.
De bepalingen van de overgangswet stellen de mogelijkheid van het vestigen van opstal uit voor complexen waarbij de splitsing heeft plaatsgevonden voor 1 mei 2005. De wetgever heeft immers eigenaars van appartementen die voor 1 mei 2005 zijn ontstaan gedurende drie jaar de mogelijkheid gegeven om de akte van splitsing te wijzigen en daarbij ondermeer eventueel beperkingen op te leggen aan het vestigen van opstal of zelfs het vestigen van opstal niet toe te staan.
Om te voorkomen dat in de tussenliggende periode al opstalrechten gevestigd zouden kunnen worden, heeft de wetgever tot 1 mei 2008 het vestigen van opstal voor die op 1 mei 2005 al bestaande appartementencomplexen niet toegestaan. Alleen de eigenaar van een appartement in een complex dat na 1 mei 2005 is gesplitst en waarbij in de splitsingsakte het vestigen van opstal niet is uitgesloten of beperkt, kan voor nieuw aan te brengen zonnepanelen (of andere aan- of gebouwen of werken) zonder medewerking van de andere appartementseigenaren een recht van opstal vestigen.

Ongehinderd

De eigenaar van een voor 1 mei 2005 ontstaan appartementsrecht, die in het verleden bij gebrek aan de mogelijkheid van een recht van opstal op zijn appartementsrecht allerlei andere, vaak gekunstelde, regelingen heeft getroffen of geprobeerd heeft te treffen, is nog niet geholpen. Hij zal moeten wachten tot 1 mei 2008. Op die datum kan hij ongehinderd, voor nieuw aan te brengen gebouwen of werken, het recht van opstal (of erfpacht) vestigen. Maar voor die appartementseigenaar is dan weer een (mogelijk) ander probleem.
Na 1 mei 2008 is voor het wijzigen van de splitsingsakte niet meer de medewerking van alle appartementseigenaren nodig. Afhankelijk van de stemverhoudingen binnen de vereniging van eigenaren, bestaat de mogelijkheid dat hij bij een besluit tot wijziging van de splitsingsakte waarbij het vestigen van opstal wordt uitgesloten, wordt weggestemd. Dan is voor deze eigenaar zelfs het vestigen van een opstalrecht na 1 mei 2008 niet mogelijk.
Mr. Monique M.J.A. Laenen
Notaris bij de praktijkgroep Onroerend goed, Bestuurs- en Milieurecht
van DLA Piper, Amsterdam
Monique.Laenen@dlapiper.com

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels