nieuws

Voorbehoud bij onderhandelingen in te sluiten overeenkomst

bouwbreed

Aan het sluiten van een overeenkomst gaat gebruikelijk een periode van onderhandelen vooraf. Daarbij kan het voorkomen dat de ene partij denkt dat de onderhandelingen nog niet zijn afgerond en dat hij deze nog kan staken zonder dat er een overeenkomst is gesloten. De andere partij kan echter evenwel van mening zijn dat de onderhandelingen […]

Aan het sluiten van een overeenkomst gaat gebruikelijk een periode van onderhandelen vooraf. Daarbij kan het voorkomen dat de ene partij denkt dat de onderhandelingen nog niet zijn afgerond en dat hij deze nog kan staken zonder dat er een overeenkomst is gesloten. De andere partij kan echter evenwel van mening zijn dat de onderhandelingen al zodanig waren gevorderd (verdicht), dat er niet meer te goeder trouw kan worden afgebroken. Maar hoe zit dat nu precies?

Tot wanneer kunnen onderhandelingen gerechtvaardigd worden afgebroken en wanneer is dat

stadium gepasseerd?

Een voorbeeld: partijen hadden intensief en langdurig gesproken over de verkoop van een terrein. Ze waren het over de prijs nog niet geheel eens geworden maar de overige voorwaarden van de koop en verkoop waren wel geformuleerd.

De opdrachtgever was van mening dat hij van zijn onderhandelingspartner af kon nu er immers geen definitieve overeenstemming was bereikt. De andere partij op zijn beurt vond dat partijen elkaar zodanig waren genaderd dat de opdrachtgever niet zonder meer van de ander af kon. Hij wenste door te onderhandelen dan wel ieder geval een vergoeding van gemaakte kosten en gederfde winst. De grondregel hierbij is dat partijen – door in het onderhandeling treden ten behoeve van een overeenkomst -, tot elkaar komen te staan in een bijzondere rechtsverhouding ook te noemen de precontractuele trouw. Hierbij dienen partijen rekening te houden met de rechtvaardigde belangen van elkaar. Verder staat het een partij vrij om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de andere partij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Ook dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij – die de onderhandelingen afbreekt – tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen. Afhankelijk van het gewekte vertrouwen kan een partij dan nog zonder enig rechtsgevolg van de ander af dan wel slechts tegen vergoeding van het door de ander door het afbreken te lijden verlies en de te derven winst. Dat laatste geldt indien de partijen over en weer erop mochten vertrouwen dat in ieder geval uit de onderhandelingen zullen resulteren. In een recente uitspraak van de Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege van 12 augustus 2005 zijn deze voorwaarden (voor de beoordeling of onderhandelingen al dan niet terecht mochten worden afgebroken), nog wat bijgeslepen. Waar voorheen werd aangenomen dat er in de onderhandelingen drie fasen waren te onderscheiden te weten a. mogen afbreken zonder vergoeding van kosten, b. alleen mogen afbreken onder vergoeding van kosten, c. alleen mogen afbreken onder vergoeding van kosten en gederfde winst, lijkt het nu een twee fasen verhaal te worden. Of een afbrekende partij mag profiteren van het beginsel dat afbreken hem vrij staat óf hij is aansprakelijk voor de schade. In het laatste geval heeft de rechter mogelijkheid om de schade vast te stellen aan de hand van alle omstandigheden van het geval waaronder de omvang van het ontstane gerechtvaardigde vertrouwen, enige schadebeperkingsverplichtingen aan de zijde van de gedupeerde partij en dergelijke.

Het is van belang dat u bij uw onderhandelingen rekening houdt met de gerechtvaardigde belangen van uw wederpartij en u bijvoorbeeld een voorbehoud maakt bij uw onderhandelingen. In dat geval zal het gerechtvaardigd ontstaan van bij de wederpartij niet al te snel kunnen worden aangenomen. Hoedt u dus bij uw onderhandelingen, u kunt sneller gebonden zijn dan u wenselijk oordeelt. Van belang is ook dat u zich ter zake goed laat adviseren.

Mr. C. (Chantalle) van Goethem

Vastgoedadvocaat, Amsterdam

vangoethem@ vrisekoopmajoor

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels