nieuws

Dubai: de kracht van een filosofie, een sterke wil en heel veel geld Visie TU-studenten op bouwproces

bouwbreed Premium

Eilanden in de vorm van palmbomen worden er in zee opgespoten; de grootste shopping mall en het hoogste gebouw ter wereld zijn er in aanbouw; men legt er de laatste hand aan een archipel van 300 privé-eilanden in de vorm van de wereldkaart; skiën in de woestijn is mogelijk en een compleet schaakbord van high-rise projecten ligt al op de tekentafel.

Dit is de realiteit van Dubai, waarbij Sjeik Mohammed Bin Rashid al Maktoum wordt beschouwd als de drijvende kracht achter deze economische ontwikkeling. Zijn doel is om dit emiraat om te vormen tot het financieel en commercieel centrum van het Midden-Oosten met een aantrekkingskracht die onder meer ligt in de fiscale voordelen en een zeer gunstig investeringsklimaat. Inkomstenbelasting bestaat er namelijk niet, bedrijven krijgen vrijstelling van vennootschapsbelasting tot 50 jaar en de winst mag volledig worden gerepatrieerd.

Minimale bureaucratie

Tot nu toe gaat de ontwikkeling van deze economische sprookjeswereld over rozen, maar de vraag die veel mensen bezighoudt is: Versluieren de vele megalomane projecten niet een enorme zeepbel?

Als gevolg van het geringe aantal wetten en regels voor bouwprojecten, kent Dubai een snelle besluitvorming. Het ontbreken van langdurige procedures staat in schril contrast met de Nederlandse situatie. De macht ligt bij de sjeik en zolang plannen binnen zijn toekomstvisie passen is alles mogelijk. Hierdoor kan er adequaat op marktontwikkelingen geanticipeerd worden en is met projecten snel geld te verdienen.

Voor projectontwikkelaars is deze situatie ideaal, maar de gevolgen op de lange termijn lijken niet de hoogste prioriteit te hebben. Naar eigen zeggen staat Dubai pas aan de vooravond van zijn opmars, maar door het hoge tempo waarmee de ontwikkelingen elkaar opvolgen duiken nu al de eerste problemen op. De capaciteit van de huidige infrastructuur is niet meer toereikend en files zijn een dagelijks tafereel. Ook op het gebied van milieu zijn de gevolgen van deze groei niet bekend.

Onroerende zaken

Een interessante ontwikkeling is die van de onroerende zaken. Met name de laatste jaren zijn de prijzen op de huizenmarkt gigantisch gestegen. Inspelend op de gunstige geografische ligging tussen Europa, Azië en Afrika, richt Dubai zich op de meer welgestelden. Het kopen van een tweede of derde huis heeft als belegging inmiddels goede rendementen opgeleverd en uitgaande van de hervormingen in de eigendomswet van vastgoed, zal deze trend voorlopig nog aanhouden.

Mede door de zogenaamde �self-fulfilling prophecy� onder de beleggers en projectontwikkelaars blijft verder de productie van vastgoed onophoudelijk doorgaan. En juist dit is het belangrijkste risico dat Dubai op dit moment loopt. Veel van de woningen zijn gekocht door speculanten.

Vastgoed gaat door dit vertrouwen in de markt in korte tijd verschillende keren over de kop en met name projectontwikkelaars en vroege kopers profiteren hiervan. Het is dan ook niet vreemd dat veel waarnemers vrezen dat de talloze ontwikkelingen zullen leiden tot spooksteden, die slechts een deel van het jaar worden bewoond.

De ambitieuze plannen om Dubai als het financieel en commercieel centrum van het Midden-Oosten op de wereldkaart te zetten lijken voorlopig te slagen. De beperkte regulering van de overheid is hierbij een sterke stimulator voor de marktwerking.

Met deze indrukwekkende ontwikkeling gaan echter ook gevaren gepaard. De infrastructuur en het milieu staan nu al onder grote druk en een groot risico ligt in de vastgoedsector. Projecten worden aan de lopende band gerealiseerd en de handel wordt voornamelijk gedaan door speculanten. Aangezien Dubai wel degelijk een uitgekiend economisch plan heeft, is het misschien overdreven de vastgoedmarkt een zeepbel te noemen. Het emiraat kan beter geschetst worden als een belegging met de bijbehorende kansen en risico�s.

Het is fascinerend hoe bij het ontbreken van financiële en planologische belemmeringen, de meest megalomane projecten verwezenlijkt kunnen worden. Vooralsnog geloven de mensen in Dubai in het succes.

Jaap Aanhaanen, Joost Colsen, Steven Kempen en Jih-Kee Pang

In het masterprogramma van de van de studie civiele techniek en geowetenschappen van de TU Delft verzorgt ir. Norbert van Doorn (ProCap Projectmanagement) binnen de sectie Bouwprocessen van prof.dr.ir. Hennes de Ridder het college �Strategisch Projectmanagement�. Ter afsluiting van dit college hebben groepjes master-studenten een essay geschreven over hun visie op het bouwproces. Cobouw publiceert op de aanbestedingspagina een selectie van zes �verfrissende� essays in ingekorte vorm. Vandaag deel 5 over megalomane projecten. Eerdere afleveringen verschenen op 14, 21 en 28 juni, en 5 juli.

Reageer op dit artikel