nieuws

Publiek-privaat herbestemmen van lege kantoren kan woningtekort oplossen Visie TU-studenten op bouwproces

bouwbreed Premium

Bij de recente gemeenteraadsverkiezingen, hadden verschillende politieke partijen als speerpunt de vraag of leegstaande kantoren gebruikt kunnen worden om de schaarste op de woningmarkt aan te pakken. Op de woningmarkt bestaat al jaren een schaarste in het startersegment, terwijl veel kantoorgebouwen leeg staan. Hier is voor beide sectoren winst te behalen.

De woningmarkt is opgedeeld in een huur- en koopsegment. Vandaag de dag geldt dat er, vooral in de Randstad, een schaarste aan woningen in de lage- en middenhuursector is. De wachttijd voor een huurwoning in deze sector kan oplopen tot acht jaar. Het probleem is dat veel huurders te lang blijven hangen in deze woningen die bedoeld zijn als springplank voor de overige segmenten. De woningbouwverenigingen moeten hier een oplossing voor zoeken.

Stagnerende economie, veranderende werkprocessen en ongunstige locaties hebben tot gevolg dat bedrijven en organisaties verhuizen naar nieuwe, efficiëntere en kleinere kantoren. Dit heeft dat er voor gezorgd dat eind 2005 bijna 14 procent van alle kantoorruimte in Nederland leeg stond, waarvan ongeveer de helft al twee of meer jaar leegstaat. Deze leegstand zorgt ervoor dat kantoorgebieden veranderen in spookwijken.

Herbestemmen

Bij het herbestemmen van kantoren naar woningen komt een aantal problemen, van technische, juridische en financiële aard, naar voren. De eisen van het bouwbesluit verschillen voor woningen en kantoren, en ook voor bestaande gebouwen en nieuwbouw. Een ander probleem is dat bij het herbestemmen van kantoren zal moeten worden afgeweken van het bestaande bestemmingsplan.

In de praktijk blijkt dat lang niet alle kantoorpanden geschikt zijn om te herbestemmen tot woningen. Vaak moeten er te veel aanpassingen aan het gebouw gedaan worden om aan de eisen te voldoen. Of zijn de aankoopkosten te hoog doordat de eigenaars de boekwaarde vragen en niet de lagere taxatiewaarde. Een manier om panden interessanter te maken voor herbestemming zou het publiek-privaat aanpakken van dergelijke projecten zijn.

Om grote kapitaalintensieve projecten te realiseren werken de overheid en het bedrijfsleven steeds vaker samen. Bij deze samenwerkingsverbanden worden de projecten gerealiseerd op basis van een heldere taak- en risicoverdeling. Meestal zal het gaan om projecten met zowel maatschappelijke als commerciële doelen. Bij het oplossen van het �woningtekort� moet gekeken worden naar pps bij locatie-ontwikkeling. Hiermee bestaat in Nederland al ruime ervaring.

Initiatieven

Om kapitaalintensieve verbouwingen van kantoren te kunnen realiseren zal de overheid initiatief moeten tonen om dit aantrekkelijk te maken. Er moet worden onderzocht in hoeverre regels en bestemmingsplannen versoepeld kunnen worden en hoe investeerders beloond zouden kunnen worden.

Wil de pps een succes voor dit probleem opleveren dan zullen alle betrokken partijen veel energie moeten steken in een goede, vruchtbare samenwerking. De vragen die gesteld moeten worden zijn of deze pps binnen het beleid van de huidige en toekomstige overheden past, of de woningbouwverenigingen willen investeren in de startersector en of de beleggers hun verliezen willen nemen en willen zoeken naar een oplossing voor het probleem op de kantorenmarkt. Als deze vorm van pps aanslaat dan zullen er vier partijen veel baat bij hebben, de overheid, de belegger, de woningbouw en uiteraard de toekomstige huurders.

Mohamed Aajoud, Chris Bosveld, Eline den Hartog en Olaf Rienks

In het masterprogramma van de van de studie Civiele Techniek en Geowetenschappen van de TU Delft verzorgt ir. Norbert van Doorn (ProCap Projectmanagement) binnen de sectie Bouwprocessen van prof.dr.ir. Hennes de Ridder het college �Strategisch Projectmanagement�. Ter afsluiting van dit college hebben groepjes master-studenten een essay geschreven over hun visie op het bouwproces. Cobouw publiceert op de aanbestedingspagina een selectie van zes �verfrissende� essays in ingekorte vorm. Vandaag deel 1 over het gebruik van pps bij locatieontwikkeling om het woningtekort op te heffen

Reageer op dit artikel